方甜

摘 要：本文將對其房價(jià)居高不下的原因進(jìn)行分析，并從其原因出發(fā)，探討可以采取的對策，從而應(yīng)對房價(jià)居高不下的形勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；房價(jià)；原因；對策

一、引言

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大形勢下，住房成為亟待解決的一大問題，而隨著國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，更多的人涌向城鎮(zhèn)，不管是工作還是生活，住房是必不可少的，特別是在一二線城市，需求的增長拉動(dòng)房價(jià)的上升，使得房價(jià)居高不下。2016年房地產(chǎn)市場再創(chuàng)高點(diǎn)，三四線城市房價(jià)穩(wěn)中有升，使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。另一方面，除了正常的需求外，還存在著一些炒房的現(xiàn)象，這些人將房子作為一種投資的手段，而不僅僅是生活的需求，這在很大程度上造成了房價(jià)的不斷上升。對于消費(fèi)者而言，一部分已經(jīng)擁有住房的消費(fèi)者不希望房價(jià)降下來，另一部分準(zhǔn)備買房或者將來準(zhǔn)備買房的人，則希望房價(jià)能降到他們可接受的水平，但是對于政府而言，讓房價(jià)處于一個(gè)穩(wěn)定的水平，使房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展是現(xiàn)在的重要任務(wù)。

二、黃山市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)情況

安徽省黃山市由于其獨(dú)特的地理環(huán)境，一些古老的城鎮(zhèn)有著很多的古民居，黃山作為國內(nèi)著名旅游景點(diǎn)，所以黃山市主要還是以旅游業(yè)為主，黃山市成為2016年十大宜居城市之一，很多人選擇在黃山市購置房產(chǎn)，從而增加了商品房的需求，另一方面，很多的古民居受到國家的保護(hù)，不允許對其造成破壞，而黃山市存在著很多的古民居，平均每個(gè)縣會(huì)有2―3個(gè)古民居村落，而每個(gè)鎮(zhèn)還有著古老的民宅和街道，它們占用了很大一部分的土地資源，而且由于其分散性，使得其所在地以及周邊一些地區(qū)都不具備開發(fā)條件，使得土地供給減少，而供給減少，使得商品房的價(jià)格不斷上漲，2016年4月，新房的平均房價(jià)5081元/平方米，二手房的平均房價(jià)5126元/平方米，而2017年3月，新房的平均房價(jià)5607元/平方米，二手房的平均房價(jià)6518元/平方米，上漲了10.35%，而2016年黃山市GDP全國排名258名，人均收入在4000元左右，居民難以承擔(dān)高額的房價(jià)。

三、房價(jià)居高不下的原因

1.房地產(chǎn)行業(yè)成本高

（1）獲得土地成本高。土地資源是一個(gè)國家的重要資源，特別是在一線城市，人口密度大，土地資源就變得尤其重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市拿到土地的成本就明顯要高。重點(diǎn)監(jiān)測城市中，地價(jià)總體水平為5680元/平方米，較上一季度增長1.77%，較去年同期增長7.27%。

據(jù)星空地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年黃山市共成交12宗土地、累計(jì)639.14畝，土地成交均價(jià)為146.52萬元/畝，合2196.70元/平方米，成交總價(jià)達(dá)93645.94萬元，土地成交均價(jià)較2015年同比增長31.63%。即使黃山市的土地成交均價(jià)相較一線城市還有一定的差距，但綜合黃山市人均收入可以看出，其土地價(jià)格還是處在一個(gè)較高的水平，而房價(jià)居高不下，很大一部分原因在于土地成本高，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，土地資源的獲得是基礎(chǔ)。

（2）原材料成本。社會(huì)需求增加帶動(dòng)基礎(chǔ)行業(yè)的投資，作為建造房屋的原材料鋼筋、水泥、建材等的成本也在不斷地上漲，且房屋的建造對于原材料的要求是很高的，這將意味著房屋的使用壽命以及安全系數(shù)，這是消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。受工業(yè)去產(chǎn)能和樓市去庫存等因素的影響，截至2016年10月21日，鋼材綜合價(jià)格指數(shù)79.00點(diǎn)，同比上漲19.17點(diǎn)，較2016年年初增長22.63點(diǎn)。高線、三級螺紋鋼、熱軋卷板等重點(diǎn)鋼材品種價(jià)格同比上漲27.4%、27.9%、44.9%。另一方面，將原材料從產(chǎn)地運(yùn)送到房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要考慮原材料的運(yùn)輸?shù)膯栴}，在2016年9月21日，國家發(fā)布“最嚴(yán)治超令”，運(yùn)費(fèi)費(fèi)用上漲。部分地區(qū)物流由6元一件貨漲到了10元一件，建材每噸運(yùn)輸成本上漲100元。全國水泥同比上漲30%，進(jìn)入2017年3月份，水泥行業(yè)在全國范圍內(nèi)價(jià)格波動(dòng)逐漸增多，上漲趨勢明顯，而黃山市2017年4月6日發(fā)布最近時(shí)間的水泥市場價(jià)格監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)水泥價(jià)格小幅上揚(yáng)。鋼鐵方面，2017年3月6日到3月12日，國內(nèi)鋼價(jià)綜合指數(shù)為138.04，較2016年同期的92.05，同比上漲近50%。據(jù)價(jià)格監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：黃山市2016年12月中旬，圓鋼、螺紋鋼、線材、熱扎中厚板、熱軋卷板、冷軋卷板、鍍鋅板較2016年11月同期分別增長35.8%、31.9%、35%、27.4%、32.2%、29.5%、24.6%，漲幅較大。

（3）勞動(dòng)力與人才成本高。房子的空間架構(gòu)需要建筑師進(jìn)行設(shè)計(jì)，以保證其地基的牢固及空間骨架的穩(wěn)定，而建筑師付出了腦力勞動(dòng)，是價(jià)格最高的勞動(dòng)成本之一。不同于一般的勞動(dòng)力，人才的成本明顯更高一些，而一個(gè)好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是必不可少的。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一般勞動(dòng)力成本也在不斷上升，2016年中國民生政策以降低“五險(xiǎn)一金”繳費(fèi)率為突破口，這將對企業(yè)用工成本的調(diào)整產(chǎn)生積極影響。2016年預(yù)計(jì)全國用工成本較2015年上漲8.68，北京、上海、廣東、武漢的整體用工成本漲幅將超10%，成都的用工成本漲幅最高，預(yù)計(jì)為14.08%，而黃山市勞動(dòng)力成本也在不斷上升。

2.房地產(chǎn)市場的信息不對稱

房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對稱。在房地產(chǎn)市場中，商品房的質(zhì)量和成本等信息只有房地產(chǎn)開發(fā)商知道，而消費(fèi)者對其不甚了解，消費(fèi)者知道的只是房地產(chǎn)市場價(jià)格的大概信息，這就造成了開發(fā)商和消費(fèi)者信息的不對稱，而這種信息的不對稱使得開發(fā)商有絕對的價(jià)格信息優(yōu)勢。土地的成本、原材料的成本、融資成本等信息，消費(fèi)者都不了解，而且商品房的價(jià)格還會(huì)受區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境等因素的影響，使得消費(fèi)者對于商品房的價(jià)格定位不準(zhǔn)，這就給了房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的機(jī)會(huì)，使得消費(fèi)者被動(dòng)地接受高昂的價(jià)格和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商與政府的信息不對稱。開發(fā)商要拿到土地，就要征得政府的同意，而政府通過高價(jià)出賣土地，來增加財(cái)政收入，但是開發(fā)商對于土地的價(jià)值很難精準(zhǔn)預(yù)估，這就形成了信息的不對稱，而開發(fā)商高價(jià)取得土地，就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而其又通過高價(jià)出賣商品房，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使得消費(fèi)者承擔(dān)高價(jià)，這是房價(jià)居高不下的一大原因。

3.炒房熱潮的推動(dòng)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品房不再僅僅被當(dāng)作生活的一種必然需求，而很多人將其作為一種投資和投機(jī)的需求，俗稱“炒房”。這些人將大量的資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)，從中賺取差價(jià)，而由于商品房的不可移動(dòng)性以及房地產(chǎn)行業(yè)的信息不對稱，使得他們能夠從中得到高額的利潤，由于他們占據(jù)了很大部分的房產(chǎn)資源，使得人們對房子的需求急劇上升，而供不應(yīng)求就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，而消費(fèi)者爭相購買，推動(dòng)房價(jià)的上漲。

四、控制房價(jià)增長的對策

（1）政府調(diào)控。一是政府強(qiáng)力推進(jìn)雙向調(diào)控和不動(dòng)產(chǎn)登記制度政策的實(shí)施，這在很大程度上減緩了房價(jià)的增長，雙向調(diào)控是指一線增加供應(yīng)，這里的供應(yīng)更多的是保障房的供應(yīng)，同時(shí)要遏制炒房；三四線城市，特別是那些供大于求的城市，要限制土地出讓，減少土地出讓，最主要工作應(yīng)該是加快去化。同時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，這樣有助于國家了解房地產(chǎn)市場的存量和潛在供應(yīng)，從而確定下一步的目標(biāo)和戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通過不動(dòng)產(chǎn)的登記，就能很快監(jiān)測出黃山市有多少房產(chǎn)是居民在住房，有多少是外來人口在住房，同時(shí)能夠知道有多少人擁有不止一套房產(chǎn)，是進(jìn)行投資還是居住需求。二是繼續(xù)預(yù)防和打擊涉房腐敗問題，讓權(quán)力在陽光下進(jìn)行，能夠有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，雖然目前反腐工作已經(jīng)進(jìn)入正軌，但仍需注意腐敗的可能，而房地產(chǎn)市場是重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。對于黃山市而言，2016年地方政府收入有12.32%財(cái)政收入來自土地出讓金，地方政府則要注重土地的出讓面積和出讓金額的合理性，在財(cái)政收入上不可過分依賴土地出讓金。

（2）消費(fèi)者理性購房。為了避免消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱，消費(fèi)者應(yīng)該在購房時(shí)了解與自己所購房產(chǎn)相關(guān)的信息，不可因“現(xiàn)在不買，以后價(jià)格就上漲了”的心理去購房，這樣很容易讓開發(fā)商抬高房價(jià)。據(jù)報(bào)道稱，2016年黃山市部分房產(chǎn)中介公司夸大棚改力度，哄抬房價(jià)，存在發(fā)布虛假信息、制造緊張氣氛的嫌疑，使得投資炒房現(xiàn)象愈演愈烈，面對這種情況，消費(fèi)者就要理性去對待，不可盲目購房。另一方面，消費(fèi)者不一定非要買一手房，二手房市場也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，推動(dòng)二手房市場的有序發(fā)展，增加供給量，增強(qiáng)商品房的流通，在很大程度上也可以抑制房價(jià)的上漲。黃山市在的二手房市場正在發(fā)展中，越來越多的人選擇購置二手房，協(xié)調(diào)好一手房市場和二手房市場的供給與需求，有望緩解黃山市房價(jià)的增長。

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（責(zé)任編輯：王文龍）