何樹廷

摘要：物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，彰顯出房屋管理模式的專業(yè)化、社會(huì)化。但到目前為止，已有30年歷程的發(fā)展，我國(guó)并沒有形成物業(yè)管理專屬的市場(chǎng)，也不具備相對(duì)成熟的管理模式與制度。如果不盡快探討出滿足我國(guó)國(guó)情，順應(yīng)房屋管理的物業(yè)管理模式，不僅我國(guó)的物業(yè)管理難以邁向繼續(xù)發(fā)展的道路上，并且還會(huì)因?yàn)槿狈∪墓芾眢w制與模式，誘發(fā)出眾多的社會(huì)問題。因此，業(yè)界人士必須對(duì)此予以高度的重視。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理模式；反思與再造

隨著我國(guó)物業(yè)管理的不斷發(fā)展，正符合住房市場(chǎng)化的改革需要，彌補(bǔ)了單位制住房解體之后管理住房產(chǎn)生的真空，逐步形成主要以企業(yè)為主導(dǎo)物業(yè)管理的一體化模式，也培育人們物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念。因此，基于潛藏的相關(guān)問題，本文梳理物業(yè)管理很多年以來(lái)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)已有的物業(yè)管理模式中存在的不足進(jìn)行分析，并提出有利于物業(yè)發(fā)展的建議。

一、分析物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)管理主體存在的錯(cuò)位

物業(yè)管理其實(shí)就是業(yè)主們所實(shí)施的一種共同的管理，業(yè)主掌握著物業(yè)的所有權(quán)。但是，我國(guó)物業(yè)在逐漸發(fā)展的過程中，業(yè)主的主體權(quán)利與地位長(zhǎng)期以來(lái)遭到漠視，物業(yè)管理的相關(guān)活動(dòng)成為了物業(yè)管理企業(yè)的主導(dǎo)者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更加明確了業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)企業(yè)單一的管理方式。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理當(dāng)中嚴(yán)重存在著主體角色錯(cuò)位的現(xiàn)象，這樣在客觀層面上致使社會(huì)錯(cuò)誤的認(rèn)知了物業(yè)的管理模式，制約了業(yè)主自由行使物業(yè)管理方式的決策權(quán)與選擇權(quán)，同時(shí)，還存在著業(yè)主怠慢了與實(shí)施共同管理物業(yè)的權(quán)力、并未履行相關(guān)義務(wù)所留下制度方面的缺口。

（二）缺乏有效的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制

在物業(yè)管理市場(chǎng)的層面上，顯然賣方就是物業(yè)服務(wù)公司。因?yàn)槲飿I(yè)所提供的服務(wù)含有集體性，因此其屬于準(zhǔn)確的公共物品范圍，任何單一業(yè)主都無(wú)法決策其的價(jià)格，換而言之，只有全體業(yè)主或是具有代表性的業(yè)主才屬于真正的買方。但是在當(dāng)前物業(yè)管理的市場(chǎng)中，真正的買方業(yè)主大會(huì)在大多數(shù)住宅區(qū)并未成立，嚴(yán)重致使物業(yè)管理的市場(chǎng)仍然處在有賣無(wú)買的狀態(tài)。在此種狀態(tài)下，就算物業(yè)服務(wù)企業(yè)不重視自身服務(wù)水平的進(jìn)一步提高，也能實(shí)現(xiàn)賺取暴利及生存，這樣導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)整體上嚴(yán)重缺乏較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與積極進(jìn)取的動(dòng)力，最終限制物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏有效的物業(yè)管理體制

近年來(lái)，物業(yè)管理存在的矛盾日益明顯，由于管理誘發(fā)的糾紛層出不窮，出現(xiàn)的群體、暴力等事件已經(jīng)對(duì)建設(shè)住宅區(qū)的和諧與生活秩序造成一定的影響，而產(chǎn)生這些問題的源頭就是并未實(shí)行相應(yīng)的物業(yè)管理模式與制度。如果不及時(shí)進(jìn)行制度的改革，進(jìn)行物業(yè)管理模式的再造，定會(huì)阻礙房屋的可持續(xù)管理。

二、再造物業(yè)管理模式

要想實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理再造，需要建立在政府以及有關(guān)事業(yè)單位與業(yè)主大會(huì)共同努力的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行更加全面監(jiān)督、管理、指導(dǎo)。

（一）加強(qiáng)指導(dǎo)

在我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)中，政府部門以及有關(guān)事業(yè)單位需要掌握好指導(dǎo)職能。首先，政府部門應(yīng)該確定行業(yè)的規(guī)定及物業(yè)管理企業(yè)的職能范圍，以此促使其正確的運(yùn)轉(zhuǎn)；其次，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在管理中存在的不合理之處，政府部門應(yīng)及時(shí)提出，以此來(lái)確保業(yè)主的相關(guān)權(quán)力；最后，相關(guān)部門應(yīng)定期開展對(duì)全體工作人員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者的培訓(xùn)工作，利用學(xué)習(xí)豐富的知識(shí)促使員工的工作效率與知識(shí)理論的儲(chǔ)存進(jìn)一步提高，以此來(lái)保障執(zhí)行全新的管理模式。

（二）加強(qiáng)監(jiān)督

在落實(shí)新型物業(yè)管理模式的過程中，為了防止出現(xiàn)太多問題，需要通過政府部門及有關(guān)部門與業(yè)主大會(huì)共同進(jìn)行監(jiān)督。具體可以從以下幾方面著手：

其一，全面監(jiān)督物業(yè)管理的主體權(quán)利。通過以上我們了解到物業(yè)管理企業(yè)主體存在錯(cuò)位方面的問題，業(yè)主應(yīng)有的所有權(quán)都被物業(yè)管理企業(yè)所取代。因此，監(jiān)督方應(yīng)確保業(yè)主的合法權(quán)益，以此回歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色，成為物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)者，進(jìn)而提高物業(yè)管理的效果；

其二，提高對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督力度。由于，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)與政府所提供公共服務(wù)的交叉部分，極易導(dǎo)致政府部門的缺位與物業(yè)企業(yè)的越位現(xiàn)象。因此，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)主要是面向兩個(gè)方面，由此可見，業(yè)主的監(jiān)督提到更加重要的地位。一方面，在實(shí)際監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同時(shí)，不可以與原有的服務(wù)宗旨偏離，回歸服務(wù)中心，進(jìn)而保障為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，另一方面，對(duì)政府履行自身承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，共同為物業(yè)服務(wù)營(yíng)造良好的環(huán)境。

（三）加強(qiáng)管理

在管理物業(yè)企業(yè)方面，政府及相關(guān)部門要想再造物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式，必須強(qiáng)化管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不管是日常工作、實(shí)際業(yè)務(wù)操作，還是在處理應(yīng)急事物方面，都要加強(qiáng)力度進(jìn)行管理，以保障物業(yè)管理企業(yè)依法實(shí)行。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過對(duì)我國(guó)物業(yè)管理模式的反思，并且從政府部門與業(yè)主的角度提出相應(yīng)的再造建議，我們相信只要在日常的物業(yè)管理流程中對(duì)以上幾點(diǎn)加以關(guān)注，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平定會(huì)邁入新的層次，同時(shí)加強(qiáng)落實(shí)居民的主動(dòng)管理的權(quán)以及行使權(quán)。

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