陳忠蘭

通常房地產(chǎn)管理包括幾個(gè)部分，主要就是地產(chǎn)和房產(chǎn)的管理，二者有著密不可分的關(guān)系?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和建設(shè)管理，土地的開(kāi)發(fā)以及行政管理。而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理最有效的手段就是采用嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)化的管理方式，國(guó)家也會(huì)對(duì)這一部分進(jìn)行必要的監(jiān)督管理。

一、房地產(chǎn)管理的內(nèi)涵分析

近幾年，房地產(chǎn)管理一直是企業(yè)進(jìn)行研究討論的問(wèn)題，對(duì)于管理上的定位一直沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)性的劃分，在房產(chǎn)的管理中，主要包括幾個(gè)概念。首先是資源的管理，資源管理主要包括人力、物力、財(cái)禮等資源的信息的管理，還包括對(duì)原材料的管理。其次是目標(biāo)管理，也就是對(duì)房地產(chǎn)管理最終的目的進(jìn)行管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果進(jìn)行分析。在此過(guò)程中需要借助各種資源進(jìn)行輔助管理，需要人員和物質(zhì)的配合。再有就是工作效益管理，主要就是指目標(biāo)的完成狀況。這幾點(diǎn)在房產(chǎn)管理的過(guò)程中有重要的作用，如果實(shí)施得當(dāng)，能夠有效的提升工作的質(zhì)量，在不斷的管理過(guò)程中，只有不斷的對(duì)管理的內(nèi)容和手段進(jìn)行調(diào)整，才能不斷完善房產(chǎn)管理。

二、房地產(chǎn)管理存在的問(wèn)題及解決的措施

（一）企業(yè)過(guò)多開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)數(shù)量過(guò)剩

房產(chǎn)供大于求是一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)造成了一定的影響。存在這種現(xiàn)象的原因主要有兩個(gè)。第一點(diǎn)就是規(guī)劃部門的原因，很多城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃部門在建設(shè)房產(chǎn)之前沒(méi)有對(duì)實(shí)際的供求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r也不了解，在投資的過(guò)程中存在盲目的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)的供需關(guān)系失衡，影響正常的發(fā)展秩序。第二就是企業(yè)在建設(shè)的過(guò)程中，為了節(jié)約成本，提高效益，沒(méi)有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)住戶的需求沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)的分析，在大量進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)之后，造成滯銷，很多樓房賣不出去，即使最終采取降價(jià)的政策，還是賣不出去。但是，在之前的建設(shè)過(guò)程中已經(jīng)產(chǎn)生了大量的費(fèi)用，對(duì)企業(yè)造成了很大的壓力，資金短時(shí)間無(wú)法回流，企業(yè)隨時(shí)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。針對(duì)這樣的情況，無(wú)論是企業(yè)還是城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的部門在進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)之前，一定要做好市場(chǎng)的調(diào)查，盡量平衡供需關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力低

目前，大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)還是采取傳統(tǒng)的成本管理手段和方法，成本核算的依據(jù)就是成本管理部門給出的決算報(bào)告，但是如果根據(jù)報(bào)告進(jìn)行成本管理的話，存在一種滯后的現(xiàn)象。比如說(shuō)在已經(jīng)處于施工狀態(tài)的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算的過(guò)程中，即使發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，但由于處在施工當(dāng)中也無(wú)法進(jìn)行彌補(bǔ)和干預(yù)，這就造成了無(wú)法彌補(bǔ)的損失，會(huì)消耗更多的財(cái)力和物力。所以，目前的成本管理已經(jīng)不適應(yīng)企業(yè)實(shí)際的成本管理需要了，如果還按照之前的方式會(huì)給企業(yè)造成一定的成本損失。針對(duì)這樣的情況政府和相關(guān)部門可以采取一定的措施對(duì)此進(jìn)行改進(jìn)，在施工中加大監(jiān)督檢查的力度，盡量保證在施工中錯(cuò)誤的出現(xiàn)，有效的降低成本，提升利益。

三、房地產(chǎn)管理的幾點(diǎn)問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的綜合分析與描述

產(chǎn)權(quán)登記管理是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性管理工作，涉及的內(nèi)容紛繁復(fù)雜。比如說(shuō)城市經(jīng)濟(jì)適用房審批工作、房產(chǎn)測(cè)繪成果認(rèn)定管理工作；商品房面積管理工作以及各類新建商品房轉(zhuǎn)讓、抵押等行為審批工作等。這些工作內(nèi)容量十分大，涉及的內(nèi)容也比較多，在工作中需要工作人員細(xì)心謹(jǐn)慎，需要相關(guān)人員的監(jiān)督，盡量減少工作中的失誤，在保證人民的合法權(quán)益下，提升工作的效率，避免發(fā)生糾紛投訴的現(xiàn)象。房屋的測(cè)繪工作相對(duì)來(lái)說(shuō)則比較重要，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到房產(chǎn)的權(quán)屬登記。同樣，按照地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍對(duì)各用地單元進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)管理也是房產(chǎn)檔案管理的重要組成部分，也可為信息化管理提供有力的條件。

（二）房地產(chǎn)拆遷管理分析

房地產(chǎn)的拆遷管理，是為了響應(yīng)國(guó)家的號(hào)召，促進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展，相關(guān)的管理部門在進(jìn)行規(guī)劃之后，將原有的舊房屋進(jìn)行拆遷改造，并給予屋主一定的補(bǔ)償行為。根據(jù)相關(guān)的拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，房屋的拆遷管理部門在進(jìn)行拆遷的有關(guān)工作之前，必須將拆遷的地區(qū)告知相關(guān)人，并事先做好拆遷的宣傳工作，穩(wěn)定好拆遷戶的情緒，不能采取強(qiáng)硬的措施進(jìn)行拆遷，激發(fā)矛盾、擴(kuò)大社會(huì)影響。對(duì)于不履行拆遷的住戶，可以采用法律手段進(jìn)行拆遷的督促，但是不能雇傭私人使用武力。要在保障社會(huì)和諧的前提下，開(kāi)展工程的進(jìn)度。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理的促進(jìn)作用的分析

近幾年隨著房產(chǎn)政策的改革，在優(yōu)惠的政策扶持下，個(gè)人也能投資建房。一些貧困的地區(qū)人們也住上了樓房，緩解了商品房對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的威脅，也能在一定程度上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在另外的一些城市，工商業(yè)發(fā)展的比較緩慢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能支撐房地產(chǎn)也帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

四、結(jié)語(yǔ)

為了保證房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展，需要進(jìn)行房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理化，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展平衡。對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的不良現(xiàn)象，需要不斷進(jìn)行改革、調(diào)整，減少弊端。對(duì)于供大于求的現(xiàn)象，需要相關(guān)的部們和企業(yè)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)之前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解居民的實(shí)際住房需求，根據(jù)實(shí)際的需要，進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)的規(guī)劃，滿足居民的實(shí)際需求。只有對(duì)房產(chǎn)管理進(jìn)行合理的規(guī)劃，才能有效的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。（作者單位為內(nèi)蒙古通遼市科左后旗房產(chǎn)管理局）