張立娟

建廣廈萬間，造人類暇褔一直是寶地集團的重要企業(yè)文化。近幾年來本公司執(zhí)行政府惠民政策令、讓棚戶區(qū)百姓跟城市市民一樣入住高樓大廈，同時去除本房地產(chǎn)企業(yè)的存量房。迅速回籠資金降低財務杠桿，寶地集團下屬拆遷公司成功安置棚改居民千家萬戶。同時響應政府租購并舉的號召，寶地集團推行租購并行的方針，將大型商業(yè)地產(chǎn)劃分若干獨立空間，分期收取租金，已經(jīng)實現(xiàn)了種樹摘果，年年歲歲有收成、“源頭活水”淵遠長流大喜成效。

一、寶地集團“拆遷大部隊”棚改進行時的背景支撐如下

2016年3月5日的李總理政府工作報告如下：推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600百萬萬套，提高棚改貨幣化安置比例。完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。，把符合條件的外來人口逐步納入棚改房供應范圍。

化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，把房地產(chǎn)的閑置市場擴大到非戶籍人口。

同時在政府報告中也說明：經(jīng)適房、公租房、限價房這些保障房，沒有棚改房重要。很多中小城市，以前被上級、上上級、上上上級，強制性的建那么多保障房，結果現(xiàn)在卻分配不出去，形成大量空置，還占有資金，當?shù)卣搅擞凶鳛榈臅r候，提高棚改貨幣化安置比例，有利于去庫存，其實過去的這兩年多時間，各省級政府和城市政府，紛紛出臺相關政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全實行貨幣化安置！讓拆遷戶拿著錢去市場上買房！

與2014年和2015年相比，今年報告中對房地產(chǎn)的利好減弱，但繼續(xù)唱戲。2014年提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，其后半年左右時間內(nèi)，多數(shù)城市取消限購限貸限價等，堪稱大利好！2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪稱巨利好！而今年政府報告，沒有很強的利好信號，但仍有弱信號：“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。

2016年-2017年以致展望的2018年我們寶地集團會借此巨利好的東風，在遼寧省錦州市棚戶區(qū)點點布局，處處開花。

二、寶地集團“拆遷大兵團”的棚戶區(qū)改造開展的如火如荼

2017年上半年，拆遷公司根據(jù)集團整體戰(zhàn)略部署和經(jīng)營管理計劃，堅決貫徹落實“棚改開發(fā)”經(jīng)營模式，嚴格踐行“搶機遇、拼回款、殺成本、化風險、嚴管理”的指導思想，以責任狀指標為工作基點，在各項目公司以及集團相關部門的通力協(xié)作下，經(jīng)過全體同仁的共同努力，拆遷工作取得了顯著成果。

（一） 指標完成情況

上半年完成協(xié)議簽訂1405份，實現(xiàn)回款4.4億元。主要工作如下：：

1.松山區(qū)域公司重點消化集團庫存房源；

2.太和區(qū)域公司重點圍繞棚改指標及鎖定區(qū)域制定征收補償方案和預簽約準備，為2018年棚改開發(fā)奠定基礎。用創(chuàng)新思路解決棚改回款路徑，可確保順利回款1.6億元。改變以前的籌資借款方式為銷售庫存變現(xiàn)沉淀資金，實現(xiàn)自有貨幣流回籠。降杠桿不是坐地空喊。

3.古塔區(qū)域公司以專業(yè)團隊模式輸出專業(yè)服務，得到政府認可。

4.凌河區(qū)域公司籌劃操作項目的回款工作和新項目的探索均有突破性進展。

5.濱海區(qū)域公司迅速完成85.2%的簽約比例，棚改貸款評審順利通過。

（二）下半年主要工作措施

下半年努力完成1600份協(xié)議任務，爭取超額完成

1.加強對2017年已申報棚改指標的錦娘路西、百官、東王屯、濱海等棚改項目業(yè)務指導，圍繞指標，有效分解落實到實際經(jīng)營中，爭取超額完成棚改目標。

2.與各區(qū)政府及征收部門有效溝通，實現(xiàn)主營業(yè)務回款300萬元，降低資產(chǎn)負債率5%，實現(xiàn)去杠桿。

三、寶地集團開展租售并行的“去存量房”政策有如下政府報告支撐

2016年3月5日李總理政府工作報告如下：要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。

四、黨的十九大有關樓市方面的信息

（一）具體條文

1.“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

2.“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。”

3.“保持土地承包關系穩(wěn)定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年?！?/p>

（二）本集團下屬拆遷公司深入理解并已執(zhí)行到位或?qū)?zhí)行到位

十九大這份報告高屋建瓴，其中的每一個字都影響到我們生活的方方面面，關于房地產(chǎn)的部分，解讀如下：“住房不炒”這條原則：這當今中國政策表達的最高規(guī)格，至少要指導我國5年甚至更長時期的方向。時間非常緊迫，非常緊迫！多主體供給、多渠道保障：國有土地開發(fā)、存量土地利用、集體土地上市等新老辦法一起用！政府主導，國企資金，社會資金一起跟進，國企民企業(yè)一起上。租購并舉：意味大力發(fā)展租賃市場，“住有所居”，重點在“居”，它的含義包括“租”和“購”同等重要，在當前國情下，甚至可以說租更重于購。有勝于無、多勝于少?！白屓w人民住有所居”此處為政治承諾。摸索、探索中發(fā)現(xiàn)問題及時解決，此處強調(diào)的“保障”更多的是針對社會底層，政府把房子放到了生活必需品的位置，改善民生是目的。

此處更多的是為房產(chǎn)稅做準備，這兩天在老晉房產(chǎn)觀群里聽課的朋友們都知道，難處在哪里。簡單的說，稅源和財政支出的矛盾、征收和開征條件的矛盾、法理的矛盾等等，都需要逐步解決。（作者單位為錦州寶地建設集團有限公司）