金輝

[摘 要]傳統(tǒng)的房屋登記制度較為落后，管理相對混亂，已經(jīng)不適應我國國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。在這樣的前提下，我國制定了不動產(chǎn)登記制度，對不動產(chǎn)權屬關系進行明確，保障了不動產(chǎn)權所有者的合法權益。不動產(chǎn)登記制度的出臺對于我國房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。文章基于不動產(chǎn)登記制度，對房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略進行探討。

[關鍵詞]不動產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)經(jīng)濟；土地登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.088

為了保障不動產(chǎn)權所有者的合法權益，我國《物權法》中明確提出了不動產(chǎn)登記制度，對權利人與權力關系進行解讀，并明確表示國家機構應將不動產(chǎn)權及其權屬轉移進行不動產(chǎn)登記。2013年，我國進行了不動產(chǎn)登記制度改革，開始實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（以下簡稱不動產(chǎn)登記制度），對登記活動及權屬變更進行統(tǒng)一與規(guī)范。不動產(chǎn)登記制度，對于我國房產(chǎn)經(jīng)濟也產(chǎn)生了一定的影響。

1 不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展現(xiàn)狀

諸如土地及土地上的建筑物與構筑物，都屬于不動產(chǎn)的范疇。不動產(chǎn)登記是在國家有關機構，對建筑物或構筑物的權利關系進行明確，并記載于不動產(chǎn)的登記簿中的行為。不動產(chǎn)登記制度就是對這一物權登記活動，以制度的形式落實下來。

總而言之，不動產(chǎn)登記的當事人是不動產(chǎn)的權利人及其他利害相關人，其登記機關為國家的職能部門，登記內容為土地、地上建筑物或構筑物、林地等不可移動的財產(chǎn)，登記載體為不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記制度，其根本目的是為了滿足市場經(jīng)濟發(fā)展需求，是一個與每個人的利益緊密相關的制度。不動產(chǎn)登記制度究其根本而言，是服務于經(jīng)濟發(fā)展的。這一制度的制定與實施，為我國的不動產(chǎn)交易活動提供了制度基礎的建設，也產(chǎn)生了很多延伸的價值與意義，能夠實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度與其他相關制度與法律條例之間的互補，進一步實現(xiàn)我國制度建設的完善與發(fā)展。

2015年，我國制定了基于原本的不動產(chǎn)登記制度的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》，這一條例全面實行之前，首先在我國的27個省份進行了試點，部分省份為了更好地開展這一工作更是建立了不動產(chǎn)登記領導小組，通過專門機構來指導與安排不動產(chǎn)登記制度的落地實施。通過試點，不動產(chǎn)登記制度得到了有效的落實，事實證明，這一制度是符合我國國情所需要的。[1]

2 不動產(chǎn)登記制度對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（1）對于房地產(chǎn)市場的影響。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得以迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的建筑規(guī)模也日益龐大起來。不動產(chǎn)登記制度的出臺，在一定程度上影響了商品房及二手房的交易，但在整體層面上來說，這一制度對于房地產(chǎn)市場需求量與供給量的影響較小，房價并沒有產(chǎn)生大的波動。

（2）對于房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響。不動產(chǎn)登記制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)交易的合理性，提高行業(yè)管理水平，并保障房地產(chǎn)權利人的個人利益與合法權利。不動產(chǎn)登記制度的實施，在一定程度上使得房地產(chǎn)市場的交易更加完善，也能夠實現(xiàn)商品房買賣與租賃的有效管理。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相關制度下，房地產(chǎn)中介機構不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上的房屋交易與租賃活動開展得如火如荼。房地產(chǎn)中介機構普遍是以提供房地產(chǎn)信息與租賃買賣服務來獲取中介費用的，其交易渠道并不正規(guī)。不動產(chǎn)登記制度出臺之后，對房屋買賣與租賃進行了進一步的規(guī)范與完善，房地產(chǎn)中介行業(yè)受到了較大的沖擊，一定程度上損害了這一行業(yè)的經(jīng)濟利益?？梢灶A見，不動產(chǎn)登記制度的逐步完善，一定會使得房地產(chǎn)中介行業(yè)向著更加健康的方向發(fā)展。[2]

3 不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略

（1）建立全國性的不動產(chǎn)登記信息共享平臺。不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟，需要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的全面共享，以此來避免交易及租賃信息的不對稱現(xiàn)象。引進先進的信息技術與計算機網(wǎng)絡應用技術，應用大數(shù)據(jù)信息處理方式，建立健全全國性的不動產(chǎn)登記與信息查詢服務平臺系統(tǒng)，對相關信息、數(shù)據(jù)與資料進行整合與統(tǒng)一，來實現(xiàn)信息的全面共享，向受眾提供不動產(chǎn)網(wǎng)上登記、信息搜索與查詢服務，提高不動產(chǎn)登記的工作效率，并進一步提高我國不動產(chǎn)登記的管理水平。通過限定登入權限、實現(xiàn)搜索與查詢的實名制，來對不動產(chǎn)登記信息進行保護，涉及敏感信息時，需要進行信息與數(shù)據(jù)的加密，以此來保障不動產(chǎn)權利人的隱私安全。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也能夠在這樣的信息服務平臺系統(tǒng)中，通過對大數(shù)據(jù)的分析與處理，明確不同區(qū)域不同受眾對于住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品與車庫、車位產(chǎn)品的認購偏好，可以在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，按照不同受眾的不同喜好來調整住宅、商鋪與車庫（位）產(chǎn)品的產(chǎn)品結構，更好地服務于受眾，也能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（2）調整房地產(chǎn)運營核心。房地產(chǎn)開發(fā)過程，是開發(fā)商取得土地使用權之后，進行產(chǎn)品設計，施工建設與推廣銷售。以往的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)與運營過程中通常會以所建設的產(chǎn)品作為運營的核心。不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟，需要開發(fā)商將開發(fā)與運營的核心放到產(chǎn)品受眾中去，一切以為客戶服務為標準，進行客戶運營與客戶維護，并在客戶與受眾之間建立自己的品牌形象，讓客戶在認知與認購中，能夠充分感受到生活環(huán)境的改善與升級。在這種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)不再是單純的居住空間，而是在創(chuàng)意性與功能性為前提下集合了民俗文化、未來生活與科學技術等因素的人居環(huán)境。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其開發(fā)與運營的過程中，充分了解受眾所思所想，明確客戶需求，引導客戶居住理念的升級，并提高客戶在其中的參與度，實現(xiàn)開發(fā)商與客戶之間的有效統(tǒng)一，共同創(chuàng)造屬于客戶自身的未來人居環(huán)境。

（3）實現(xiàn)不動產(chǎn)登記與土地登記的統(tǒng)一。當前世界，多數(shù)發(fā)達國家在不動產(chǎn)登記方面實現(xiàn)了不動產(chǎn)與土地登記的統(tǒng)一，其核心是土地登記。我國市場經(jīng)濟在發(fā)展過程中，也應當參考國外的先進經(jīng)驗，進行不動產(chǎn)登記的功能整合，成立專門機構，同國土資源機構進行充分的協(xié)作，實現(xiàn)國土資源與不動產(chǎn)權利關系的統(tǒng)一與整合，將各自的權利關系進行明確，以數(shù)據(jù)信息及紙質文件的方式進行交接，確保不同部門之間的產(chǎn)權登記檔案的完整性，對重復登記的情況進行明確與分類整合。以國土資源登記所采用的格式與規(guī)格為標準，進行測繪數(shù)據(jù)格式、材料規(guī)格單位、比例尺與坐標系的全國性統(tǒng)一。

（4）地方政府減少對于不動產(chǎn)交易的干涉。不動產(chǎn)登記制度建設，還要求政府的登記機關對于不動產(chǎn)權屬的轉移進行充分了解與審查，而我國現(xiàn)有的國情決定了這一部分的工作難度非常大，而且曠日持久，工作中的發(fā)生疏漏及失誤的概率很大，這種情況下一旦發(fā)現(xiàn)問題，政府及登記機關需要承擔主要責任，如何明確問題中的責任歸屬并加以解決，又是一項浩大的工程。隨著不動產(chǎn)登記制度的健全與完善，我們更加應該改善現(xiàn)有不動產(chǎn)權轉移的窘境，可以參考發(fā)達國家的相關經(jīng)驗，建立不動產(chǎn)權屬轉移公證制度，即在進行不動產(chǎn)權轉移時，由公證機關對權屬轉移合約的有效性與合法性進行明確，并將公證后的權屬轉移合約作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的根據(jù)，進行權屬登記活動，以此來減輕政府機關的工作量，并保證不動產(chǎn)登記制度的順利實施，同時保證不動產(chǎn)權所有者的合法權益。

4 結 語

不動產(chǎn)登記制度是基于當前的國情所制定的物權保障制度，其目的在于保障不動產(chǎn)權所有者的合法權益，明確權利關系，并推進不動產(chǎn)交易向著更加合法與規(guī)范的方向發(fā)展。在不動產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要通過信息技術與大數(shù)據(jù)分析方法的充分利用，在國家層面上、制度層面上予以完善，需要由地方政府、登記機關及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同努力與協(xié)作。

參考文獻：

[1]樊曉光.地方政府推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設研究[D].太原：山西財經(jīng)大學，2015.

[2]文科.不動產(chǎn)物權登記制度研究[D].重慶：西南政法大學，2013.endprint