王新峰

[摘 要]共有產(chǎn)權(quán)住房是一種創(chuàng)新型的保障性住房模式，在歐美一些發(fā)達(dá)國家已成功應(yīng)用，我國也開展了相關(guān)探索和試點(diǎn)工作。通過完善共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計和供應(yīng)方式，利用其“亦租亦買、購租并舉”的特點(diǎn)，可有效滿足“夾心層”人群住房需求，降低政府財政負(fù)擔(dān)，構(gòu)建可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，并在調(diào)節(jié)市場庫存、推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面發(fā)揮積極作用。文章在對英美共有產(chǎn)權(quán)住房和我國相關(guān)試點(diǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出以共有產(chǎn)權(quán)制度實現(xiàn)住房“購租并舉”的構(gòu)想以及投融資模式建議。

[關(guān)鍵詞]共有產(chǎn)權(quán)住房；自住型商品房；“購租并舉”；供給側(cè)改革

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.012

1 引 言

2017年“兩會”期間，住建部部長陳政高表示，對于既買不起房又不符合公租房條件的“夾心層”人群住房問題，北京、上海等地“共有產(chǎn)權(quán)住房”經(jīng)驗值得推廣。共有產(chǎn)權(quán)住房具有“亦租亦買、購租并舉”的特點(diǎn)，可較好地滿足“夾心層”人群的住房需求，打通保障房與商品住房的壁壘，并在優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)市場庫存等供給側(cè)改革方面發(fā)揮積極作用。文章對國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)狀進(jìn)行分析后，提出完善優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)制度、實現(xiàn)住房“購租并舉”的構(gòu)想以及投融資模式建議。

2 背景情況

近年來，我國城鎮(zhèn)住房尤其是大城市住房價格不斷攀升，為幫助中低收入家庭解決住房難問題，我國政府不斷完善住房保障體系。傳統(tǒng)保障房主要包括租賃型保障房（如廉租房、公租房）和產(chǎn)權(quán)型保障房（如經(jīng)適房、限價房）；其存在以下問題：一是租賃型保障房在當(dāng)前住宅租金回報率極低的情況下（見圖1）難以靠租金收入收回投資，給財政造成較重負(fù)擔(dān)；公租房面臨投資大、回收期長的問題，多地探索以部分出售方式收回投資，如重慶規(guī)定公租房5年后可出售，廈門探索公租房配售保障性商品房，但這種出售缺乏政策依據(jù)，也缺少計劃性和均衡性。居住者不能享受房價上漲收益，貧富分化將進(jìn)一步拉大。二是產(chǎn)權(quán)型保障房一定年限后如上市交易，其保障性功能將不再持續(xù)，且會擾亂市場秩序。三是對于新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員等“夾心層”群體，上述兩類保障住房均難以覆蓋。

圖1 重點(diǎn)城市近10年住宅租金回報率

注：住宅租金回報率近年來逐漸走低，一線城市僅1.5%，遠(yuǎn)低于國際平均水平（4%～5%），保障性租賃住房租金回報率更低。

3 共有產(chǎn)權(quán)住房的國內(nèi)外實踐經(jīng)驗

共有產(chǎn)權(quán)住房是兩個以上的權(quán)利主體（通常為購房人與政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)）按份共有房屋產(chǎn)權(quán)的具有保障屬性的住房，是介于租房和買房之間的住房供應(yīng)和消費(fèi)形式，可克服租房和買方各自的不足。

3.1 共有產(chǎn)權(quán)房的國際經(jīng)驗

3.1.1 英國

英國共有產(chǎn)權(quán)住房始于20世紀(jì)80年代初。由注冊社會住房業(yè)主（RSL）將新建或改建的社會產(chǎn)權(quán)住房出售給目標(biāo)家庭。其特點(diǎn)：一是設(shè)定多檔產(chǎn)權(quán)份額。首次交易時，家庭需購買25%～75%的產(chǎn)權(quán)份額，之后可分批次依當(dāng)時市場價格水平購買剩余產(chǎn)權(quán)，每次購買的最低產(chǎn)權(quán)份額為10%。租期內(nèi)家庭需按月向RSL支付與剩余產(chǎn)權(quán)份額對應(yīng)的租金（月租不超過產(chǎn)權(quán)價值的3%）。房屋日常維護(hù)費(fèi)用全部由家庭承擔(dān)。二是共有產(chǎn)權(quán)住房的再次出售受到嚴(yán)格約束：當(dāng)購房者出售該房產(chǎn)時，若其只享有部分產(chǎn)權(quán)，則由住房協(xié)會尋找新購房者；若其享有全部產(chǎn)權(quán)，則在其擁有全部產(chǎn)權(quán)起21年內(nèi)，住房協(xié)會享有優(yōu)先回購權(quán)（Right of First Refusal），這種優(yōu)先回購權(quán)是穩(wěn)定住房價格的重要措施。三是針對殘疾人或老年人有特殊需求項目，當(dāng)老年申請者擁有75% 的產(chǎn)權(quán)時，就免予繼續(xù)交納房租。

3.1.2 美國

20世紀(jì)60年代末，美國政府開始探索共有產(chǎn)權(quán)住房（Shared Equity Homeownership），最常見的是“社區(qū)土地信托”，可概括為：政府出土地、居民承擔(dān)住房建設(shè)并繳納土地租金。通常由政府成立免稅的非營利機(jī)構(gòu)，永久持有土地，并在土地上建設(shè)保障性住房（在芝加哥等政府資金不足的地區(qū)，私人開發(fā)商有義務(wù)按照法律規(guī)定配建共有產(chǎn)權(quán)住房）；住戶購買保障房時，需繳納少量土地租金，土地租期一般為99年（個別州例外）；同樣，房屋轉(zhuǎn)售受到限制，政府享有優(yōu)先購買權(quán)，若政府放棄購買，受讓方必須是符合條件的中低收入者，政府往往根據(jù)所在地區(qū)平均收入增長率限定房價增長率，避免出售方獲利較多、增大受讓方購房成本，以此保證共有產(chǎn)權(quán)房的持續(xù)供給和保障性功能。

3.2 共有產(chǎn)權(quán)房的國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀

我國長期以來實施的經(jīng)濟(jì)適用房、國企員工購買本單位住房形成的有限產(chǎn)權(quán)房就具有共有產(chǎn)權(quán)住房的特征，但缺少相關(guān)制度予以明確和規(guī)范。2014年4月，住建部在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6城市開展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。此后，南京、煙臺、珠海、連云港等地也開展了相關(guān)探索。目前，我國共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的總體規(guī)模不大，但做法多樣。黃石、淮安等地的產(chǎn)權(quán)共有模式主要為解決棚改超面積安置問題，相關(guān)配套政策不夠完善，應(yīng)用范圍及規(guī)模較小。北京、上海的有限產(chǎn)權(quán)模式近年來呈較快發(fā)展并具備一定規(guī)模，且政府明確未來將繼續(xù)加大推動力度。

3.2.1 有限產(chǎn)權(quán)模式

有限產(chǎn)權(quán)住房是共有產(chǎn)權(quán)住房的“簡版”，即政府產(chǎn)權(quán)不直接體現(xiàn)，而是購房人擁有的產(chǎn)權(quán)受到一定限制，如規(guī)定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、上市交易時需向政府補(bǔ)交差價。

北京——共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房。北京于2013年推出自住型商品房，之后明確自住型商品房為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。政府采用集中建設(shè)或配建等多種形式，通過“限房價、競地價”等出讓方式，政府通過讓渡一部分土地出讓金，提前鎖定自住型商品房的銷售均價比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低約30%，主要針對首次購房者，面積以90平方米以下為主，選址主要在五環(huán)外區(qū)域。房屋權(quán)屬登記為“自住型商品住房”。房屋購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；5年后轉(zhuǎn)讓的，需按照轉(zhuǎn)讓時同地段商品房價格和該房屋購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款；轉(zhuǎn)讓后將不得再次購買自住型商品房；自住房后續(xù)再次轉(zhuǎn)讓無須再繳納土地收益價款。從2014年7月入市到2016年底，北京共推出57個自住房項目，累計成交約5.5萬套北京市自住房，在保障“夾心層”住房需求、留住引進(jìn)人才、平衡供需結(jié)構(gòu)并抑制房價過快增長方面起到積極作用。根據(jù)北京市近日發(fā)布的《住宅用地供應(yīng)計劃》，今后自住房供應(yīng)將大幅增加，未來5年將建設(shè)25萬套自住型商品房，其中2017年調(diào)整為5萬套，是年初計劃的2.5倍。自住房已成為北京優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要手段。endprint

上?！灿挟a(chǎn)權(quán)保障住房。上海從2011年即在出售經(jīng)濟(jì)適用住房時要求采用共有產(chǎn)權(quán)模式，在完善經(jīng)濟(jì)適用房基礎(chǔ)上形成“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”。政府采用劃撥方式供地，分為集中建設(shè)與配建兩種建設(shè)方式。與北京不同，上海規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房銷售基準(zhǔn)價格以開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，兼顧保障對象支付能力、相鄰區(qū)域普通商品房價格等因素確定。購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準(zhǔn)價格/周邊房價的90%，這里按周邊房價的90%計算主要是考慮周邊房價有開發(fā)商的利潤部分，政府進(jìn)行了相應(yīng)的折扣。房屋權(quán)屬登記時標(biāo)注為“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”。購房人如另購商品房，應(yīng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房。取得共有產(chǎn)權(quán)保障房房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后可上市轉(zhuǎn)讓或購買政府產(chǎn)權(quán)份額，但政府有優(yōu)先回購權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房被上市轉(zhuǎn)讓或者優(yōu)先購買的，購房人按產(chǎn)權(quán)份額取得相應(yīng)價款，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房。截至2016年底，上海共有產(chǎn)權(quán)房已提供了8.9萬套，保障“夾心層”住房需求方面的作用不斷增強(qiáng)。供應(yīng)對象為本市戶籍的中等及以下收入家庭，近年來申請門檻處于不斷放寬的過程，已從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到6000元，更加符合“夾心層”實際情況。此外，政府以土地劃撥形式減少了當(dāng)期土地出讓金收入，并轉(zhuǎn)化為住房產(chǎn)權(quán)份額，將即期土地財政收入轉(zhuǎn)化為中長期收入，減少財政“寅吃卯糧”的現(xiàn)象。

3.2.2 產(chǎn)權(quán)共有模式

購房人與政府按出資比例共享產(chǎn)權(quán)，一定年限后可向政府購買產(chǎn)權(quán)，也可由政府回購或上市交易，具有政策性和保障性。如安徽宣城推出“產(chǎn)權(quán)共有、租售并舉”的棚改政策，對于棚改安置房超出原住房面積的部分，居民既可以購買獲得房屋全部產(chǎn)權(quán)，也可申請由政府“湊份子”出資共同購買。政府出資部分為國有產(chǎn)權(quán)，由購房戶租賃使用，并對房租實行優(yōu)惠；待購房后經(jīng)濟(jì)條件允許后，可一次性購買剩余產(chǎn)權(quán)部分。

3.3 國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房存在的問題

與英美較成熟的共有產(chǎn)權(quán)住房模式相比，我國各地共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、退出機(jī)制等方面還存在以下不足。

3.3.1 產(chǎn)權(quán)共有方式不靈活

通常是房屋產(chǎn)權(quán)比例一刀切，不能自由選擇；產(chǎn)權(quán)比例自始至終固定，不能逐步購買更多份額。

3.3.2 政府擁有的產(chǎn)權(quán)未以租金收入體現(xiàn)

居住者擁有部分產(chǎn)權(quán)，對于政府持有產(chǎn)權(quán)份額，應(yīng)通過按比例交房租取得全部的使用權(quán)。但目前北京、上海等地的共有產(chǎn)權(quán)制度中未涉及租金，有違市場化原則，難以對居住者形成激勵，也減少了項目的收入。

3.3.3 退出機(jī)制安排不夠完善

如住房交易基準(zhǔn)價格的確定方式需更加科學(xué)化，轉(zhuǎn)化時估價與真實價格出現(xiàn)偏差可獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益；北京市自住房滿5年轉(zhuǎn)讓時繳納30%的土地收益價款，后續(xù)再次轉(zhuǎn)讓無須再交，則房屋轉(zhuǎn)為普通商品房，保障性不再持續(xù)。

3.3.4 未形成科學(xué)高效的住房供應(yīng)體系

我國保障房種類繁多，各自體系相互獨(dú)立，加大監(jiān)管難度和行政成本，不能形成完善的體系。減少保障房種類，實現(xiàn)政府資源整合優(yōu)化應(yīng)是改革的方向。目前廉租房和公租房已并軌，還應(yīng)實現(xiàn)經(jīng)適房、兩限房、自住型商品房的合并，打通共有產(chǎn)權(quán)房與公租房、商品房的壁壘。

4 共有產(chǎn)權(quán)住房“購租并舉”模式的優(yōu)化建議

為建立多層次、廣覆蓋、可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，可從運(yùn)作模式、房源供應(yīng)方式和配套政策等方面進(jìn)行完善，打通共有產(chǎn)權(quán)房與公租房、商品房的壁壘，形成低收入者以及階段性居住困難的青年和外來務(wù)工人員依靠公租房、中等和中等偏低收入者依靠共有產(chǎn)權(quán)房、中高收入者選擇商品房的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，用“租售并舉”方式滿足中低收入人群的多樣化住房需求——可過渡性純租住、可亦租亦售，并可逐步購買全部產(chǎn)權(quán)。

4.1 優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)作模式實現(xiàn)“購租并舉”

4.1.1 支持對象覆蓋“夾心層”，重點(diǎn)滿足新市民住房需求

支持對象為住房支付能力超過公租房、有購房意愿但尚無力購買市場價商品房的“夾心層”群體，包括新就業(yè)大學(xué)生、有穩(wěn)定工作的外來務(wù)工人員、公務(wù)員等，幫助城市吸引和留住人才。

4.1.2 初始產(chǎn)權(quán)可選多檔次，設(shè)置零產(chǎn)權(quán)打通與公租房的通道

參考英國模式，將初始購買的最低產(chǎn)權(quán)份額比例設(shè)為0、25%、50%、75%等若干檔次。購房人按比例支付購房款后取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額，并保留持續(xù)購買剩余產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利。通過設(shè)置階梯漸進(jìn)式產(chǎn)權(quán)檔次，購房人可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件量力而行，靈活選擇購買比例，避免因過高的貸款杠桿率而增加財務(wù)風(fēng)險。

對購買新建房屋份額有暫時資金困難的，可允許其初始產(chǎn)權(quán)份額為0，相當(dāng)于租住公租房，并享有一定的租金優(yōu)惠；一定年限后申請者至少購買25%產(chǎn)權(quán)參與共有產(chǎn)權(quán)模式。若此時仍存在資金困難，可考慮繼續(xù)延長租期或者退出。

購房人在獲得完全產(chǎn)權(quán)前，剩余產(chǎn)權(quán)份額由政府持有，購房人需按比例支付租金。租金水平既要考慮保障對象的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，又能以租金方式對保障對象形成激勵，避免長期無償占用政府公共資源。拖欠租金的將無法完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而避免公租房中常見的“賴著不走”現(xiàn)象。

圖2 共有產(chǎn)權(quán)住房與公租房、商品房各自對應(yīng)的群體及其相互轉(zhuǎn)換

4.1.3 通過多種方式實現(xiàn)退出，打通與商品房的通道

一是購房人獲得全部產(chǎn)權(quán)。購房人可以根據(jù)其經(jīng)濟(jì)狀況的變化，通過補(bǔ)交購房款，分階段提高其在共有產(chǎn)權(quán)住房中的產(chǎn)權(quán)持有比例，并相應(yīng)減少所需繳納的租金，直至獲得全部產(chǎn)權(quán)，可在規(guī)定年限后進(jìn)入商品房市場。

二是可在規(guī)定年限后將自有產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。此時政府可優(yōu)先購買作為保障房的儲備房源，以便出售給其他需要的人；如政府不優(yōu)先購買，可將共有產(chǎn)權(quán)房推向市場出售，并按一定方式分享收益。若居民長期不退出則可支付租金一直租用政府產(chǎn)權(quán)。

三是政府對于購房人因重大變故等原因經(jīng)濟(jì)能力變差的情況，可根據(jù)購房人意愿將其自有產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行回購。這既保證安置對象公平享有增值收益，又確保政府可以依法回購房屋或通過收益分成回籠資金，持續(xù)提供保障房服務(wù)。endprint

圖3 共有產(chǎn)權(quán)住房運(yùn)作模式

注：1.“是否持續(xù)具有資格”是指5年內(nèi)保障對象是否遵守共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)規(guī)定，如是否允許購買其他商品房等。

2.政府放棄優(yōu)先購買時，住房持有人與受讓人簽訂買賣合同，并共同支付政府產(chǎn)權(quán)份額差價，辦理過戶手續(xù)后轉(zhuǎn)為商品房。

4.2 因地制宜選擇住房供應(yīng)方式

以政府授權(quán)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或企業(yè)為供應(yīng)主體，可考慮將各類保障性住房資產(chǎn)統(tǒng)一注入、統(tǒng)一管理，將分散的公共資源進(jìn)行聚集。條件具備的，以PPP模式引導(dǎo)社會資本參與。

4.2.1 房源供應(yīng)包括新建和購買兩種方式

一是新建住房。供應(yīng)主體從政府獲得土地并開發(fā)建設(shè)，采用作價出資、出讓方式供地，確定政府投入占比，將土地價值體現(xiàn)為政府財產(chǎn)權(quán)利，并作為項目資本金投入，既解決政府貸款配套資金投入，又有助于國有資產(chǎn)保值增值。開發(fā)方式又可分為集中建設(shè)和商品住宅同步配建兩種方式。這種方式的優(yōu)勢是減輕政府前期資金投入，有效增加住房供應(yīng)。

二是購買存量房源。政府從市場上公開購買存量商品房源后出售給符合條件的申請者，或通過“政府補(bǔ)貼+居民出資+銀行按揭”的資金組合向市場購買房源，形成政府與個人共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系。這種方式的優(yōu)勢是有效打通商品房供需渠道，盤活存量房源，降低市場庫存；同時避免新建住房通常位置偏遠(yuǎn)、配套不足的問題。

4.2.2 根據(jù)市場供需因地制宜選擇供應(yīng)方式

一是在住房存量總體不足的城市，主要靠新建住房緩解供需壓力。如北上廣深等一線城市，住房市場供應(yīng)緊張，導(dǎo)致“夾心層”群體難以憑借自身經(jīng)濟(jì)實力實現(xiàn)住房自有。通過新建共有產(chǎn)權(quán)住房，能夠有效增加住房存量。在房價上漲壓力大的時期，共有產(chǎn)權(quán)住房購房者傾向于購買剩余產(chǎn)權(quán)，政府可在退出后將資金投入到其他項目，進(jìn)一步擴(kuò)大住房供給。

二是在房屋供應(yīng)過剩的城市，可推動購買存量房源降低市場庫存。在很多三、四線城市，市場大量住房空置，而中低收入人群尤其是外來務(wù)工人員的住房需求得不到滿足。政府可發(fā)揮組織優(yōu)勢，建立統(tǒng)一的房源購買平臺，通過招標(biāo)競價的方式，最大限度地取得優(yōu)惠價格。同時為符合條件的購房者提供貸款補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施，從而大大降低購房門檻，激發(fā)購房支付潛能，幫助中低收入群體提早實現(xiàn)購房目的，同時達(dá)到去庫存效果。目前江蘇淮安已不再新建共有產(chǎn)權(quán)房，改為政府貨幣化助購。

三是對于已存在多種產(chǎn)權(quán)形式政策性住房的城市，可將各類住房統(tǒng)一整合。將經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、自住型商品房、集資房、職工住宅等統(tǒng)一整合，形成共有產(chǎn)權(quán)住房的各種衍生模式。例如，對于經(jīng)濟(jì)適用房，政府可將最初免除的土地出讓金部分作價入股；對于公租房規(guī)模大的城市，可經(jīng)過一定審批手續(xù)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房出售給中低收入家庭。

4.3 完善相關(guān)配套和優(yōu)惠政策

共有產(chǎn)權(quán)住房需要建立起公開透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請、分配、售后監(jiān)管和退出的各環(huán)節(jié)設(shè)立防火墻，防止因共有產(chǎn)權(quán)房價與市場不一致導(dǎo)致的利益輸送。

共有產(chǎn)權(quán)房市場建設(shè)需要政府投入資源或提供政策支持，可整合現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房和各類集資建房相關(guān)的規(guī)劃、土地、金融和財稅政策，設(shè)立專項補(bǔ)貼或基金、給予稅收優(yōu)惠，提高社會資本參與建設(shè)的積極性，增強(qiáng)中低收入者的購買動力。

5 結(jié)論及建議

5.1 共有產(chǎn)權(quán)住房制度有利于推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，具有良好發(fā)展前景

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）提出，以建立購租并舉的住房制度是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的主要方向。共有產(chǎn)權(quán)住房天然具有“亦租亦售、租售并舉”的特點(diǎn)，其優(yōu)勢包括：一是降低購房門檻，擴(kuò)大住房保障面。覆蓋“夾心層”群體，量力而為選擇購房比例；購房者可與政府分享房屋增值收益，也分散房屋貶值的風(fēng)險；二是財務(wù)可平衡，降低政府財政負(fù)擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)住房可通過租售并舉實現(xiàn)項目自身財務(wù)平衡、減少政府財政支出和對財政資金的長期占用，形成以“售房款+租金+政府補(bǔ)貼”構(gòu)成的長期、均衡、穩(wěn)定的項目現(xiàn)金流；三是形成可持續(xù)的保障房蓄水池、調(diào)節(jié)市場庫存。通過限制轉(zhuǎn)售條件和政府回購措施，使房屋持續(xù)具有保障性功能，通過新建、購買等不同房源供應(yīng)方式的選擇調(diào)節(jié)市場庫存；四是促進(jìn)市場持續(xù)健康運(yùn)行。通過明晰產(chǎn)權(quán)份額，避免經(jīng)適房領(lǐng)域常見的倒賣套利行為，壓縮非法牟利空間。避免房產(chǎn)的投機(jī)性炒作，體現(xiàn)“房子是用來住的”居住屬性。

通過完善共有產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計和供應(yīng)方式，可有效滿足“夾心層”人群住房需求，具有以所有權(quán)激勵增加市場流動性和以部分產(chǎn)權(quán)保障剛需的雙重功效，符合市場發(fā)展趨勢，將成為推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要趨勢。

5.2 發(fā)揮開發(fā)性金融作用，支持共有產(chǎn)權(quán)住房市場建設(shè)

我國共有產(chǎn)權(quán)住房還處于探索試點(diǎn)階段，相關(guān)法規(guī)制度不完善，市場發(fā)育很不充分，經(jīng)濟(jì)回報存在不確定性，社會資本和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)參與意愿不強(qiáng)?？砂l(fā)揮開發(fā)性金融的先鋒先導(dǎo)作用，著力加強(qiáng)制度建設(shè)和市場建設(shè)，創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房融資模式，打通融資瓶頸。一是規(guī)劃先行，政府、房企和金融機(jī)構(gòu)密切合作，結(jié)合不同區(qū)域房地產(chǎn)市場情況，選擇試點(diǎn)優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房模式；二是融資支持，可推動土地作價出資，以市場評估價將土地注入項目。有條件的可采用PPP方式，通過特許經(jīng)營引導(dǎo)社會資本參與。項目收入包括售房款、租金、政府補(bǔ)貼。信用結(jié)構(gòu)可考慮土地使用權(quán)、在建工程及建成后政府方持有的產(chǎn)權(quán)份額抵押；三是資金引領(lǐng)，創(chuàng)新采用REITs、資產(chǎn)證券化、項目收益?zhèn)确绞竭M(jìn)行融資，引導(dǎo)多種社會資金參與共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

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