黃耐梅

【摘 要】現(xiàn)在，我國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，在這里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了很多。成為我們國家財(cái)政收入的很大一部分。房地產(chǎn)行業(yè)太過于火爆，從2007年到2017年，我國大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格翻了很多倍。所以，我們一定要做好房地產(chǎn)里面的財(cái)務(wù)狀況分析。這樣才能充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)里面的經(jīng)營嗯模式，解決房地產(chǎn)企業(yè)里面的財(cái)務(wù)困難。文章就對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析，提出了一些合理的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)困境；經(jīng)營模式；融資創(chuàng)新

一、引言

改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)得到了很大的發(fā)展。速度堪稱世界之最，讓全球矚目。但是，我國的經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)的發(fā)展里面，也出現(xiàn)了新的矛盾和問題。這里面也存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)給國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了很大一部分。但是，在發(fā)展的過程中，也有一些問題?，F(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，很長(zhǎng)一段時(shí)間，去泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。從2012年到2013年，當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)經(jīng)濟(jì)瘋狂的發(fā)展。讓很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了希望，他們一個(gè)勁地?cái)U(kuò)張。投入了大量的錢財(cái)，也產(chǎn)生了很多的庫存。后來，在2015年的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)又開始大幅度增長(zhǎng)，這里面不管是投資客還是剛需，都看到了房地產(chǎn)的前景，認(rèn)為再也不能錯(cuò)過購房的機(jī)會(huì)了。于是，又有大量熱錢投入到了房地產(chǎn)行業(yè)。國家也看到了事態(tài)的嚴(yán)重，從2017年開始進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控。新一輪的調(diào)控，規(guī)定了購房者的條件，這樣很多人沒有條件買房了，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)正在逐漸進(jìn)入正軌?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)里面的資金沒有以前多了，很容易形成財(cái)務(wù)困難。所以，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)困難以后很容易破產(chǎn)。在此，我們一定要做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況分析，知道企業(yè)的財(cái)務(wù)困難情況，并且提出合理的建議。這才是新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況的分析

1.財(cái)務(wù)資源不多

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展并不是很正常。這里面有很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛行┢髽I(yè)本身資金不是很充足。他們的資金最多只夠購買土地的錢。而且，現(xiàn)在房地產(chǎn)的成本在不斷增長(zhǎng)。購買土地的成本也越來越高。所以，他們?cè)谫徺I了土地以后就沒有什么錢了。他們會(huì)采取不同的融資的辦法還有銷售房屋所得到的錢進(jìn)行資金的回籠。所以，向銀行貸款是他們的途徑之一。在向銀行貸款的時(shí)候，利息很高，但是他們沒有別的辦法。這樣，有很多時(shí)候，在貸款到期了不能夠償還，還有的時(shí)候，出現(xiàn)了大量的財(cái)務(wù)問題。還有一個(gè)原因是他們的借貸資金比較困難。所以，資金在運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候，就不是那么通暢。房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候沒有那么大的實(shí)力，偏偏借了很多的錢，所以他們償還本息的能力就比較差了。銀行也意識(shí)到了這個(gè)問題。他們?yōu)榱吮ＷC自己的資金能回來，通暢給房企設(shè)置很高的門檻。這樣，就更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在銀行里面得不到貸款，轉(zhuǎn)而去了那些擔(dān)保的機(jī)構(gòu)里面去貸款。但是，我國的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不是很成熟，很多擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保能力不足，而且擔(dān)保的費(fèi)用比銀行的利息要高。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身發(fā)展不足，加上他們的借出去的能力也不強(qiáng)。所以，擔(dān)保機(jī)構(gòu)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說很弱。不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求。

2.財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系不完善

（1）資金管理的體系相對(duì)混亂。在很多的房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)遠(yuǎn)沒有表面看上去那么繁華。里面的管理制度很不健全。在資金管理這方面，雖然很多企業(yè)也制定了嚴(yán)格的投資還有開發(fā)方面的計(jì)劃方案。但是，具體實(shí)施的并不好。沒有把所有的目標(biāo)進(jìn)行分解，按部就班進(jìn)行。還有就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候，需要很多的資金。所以，在對(duì)資金進(jìn)行集中的管理和分配上面，就顯得力不足心。資金的使用并不是很合理，所以，運(yùn)行的效率不高。

（2）貸款的途徑很少，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)，特別密集。上面也分析了，資金主要靠銀行貸款。所以，現(xiàn)在國家的政策發(fā)生了變化，貸款在收緊，而且國家對(duì)房地產(chǎn)又嚴(yán)格進(jìn)行了調(diào)控。貸款利率在上調(diào)。銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款監(jiān)管也越來越嚴(yán)格。他們從銀行貸款的要求也越來越高。而且他們能夠得到的資金也越來越少。

（3）審計(jì)監(jiān)督的不是很規(guī)范?，F(xiàn)在，雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)都有內(nèi)部的財(cái)務(wù)監(jiān)管部門，也有相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督的制度，但是，只是有一個(gè)制度，也沒有落實(shí)到位。造成了監(jiān)管的不到位。

3.財(cái)務(wù)管理問題的意識(shí)不強(qiáng)

大家都知道，房地產(chǎn)一旦開發(fā)，是一個(gè)很大的工程，所以，一定要進(jìn)行合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)里面的開發(fā)商在開發(fā)之前要進(jìn)行合理的規(guī)劃。在開始建設(shè)以后，最害怕的就是資金不到位的情況，這樣企業(yè)就不能夠進(jìn)行建設(shè)了，耽誤了公司，增加了內(nèi)耗。給企業(yè)帶來巨大的損失。另外，在房地產(chǎn)的企業(yè)里面欠錢非常多。很多企業(yè)根本就不根據(jù)自己的實(shí)力去借貸，不惜償還銀行的高額利息去借貸。要是銀行不借出，那么就去民間借錢。通過自己的親戚朋友，還有單位同事的錢，這些錢也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，那么最后就去了地下錢莊借高利貸。這些機(jī)構(gòu)根本就不合法。這樣企業(yè)的壓力就很大了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題的對(duì)策

1.合理增加融資的途徑

（1）房地產(chǎn)的企業(yè)要要招聘那些有資質(zhì)的財(cái)務(wù)專員，只有這樣，在企業(yè)出現(xiàn)了資金緊缺的問題時(shí)，他們能夠通過合法的途徑給企業(yè)尋找資金出路。

（2）在企業(yè)里面，資金非常重要，是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心。這些人能夠根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)還有社會(huì)內(nèi)部的資源的有利條件，對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行合理分配。

2.完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督的體系

（1）要整個(gè)企業(yè)里面的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，必要的時(shí)候，建立董事會(huì)的管理制度?，F(xiàn)在，整體房地產(chǎn)行業(yè)有非常大的泡沫。所以，房地產(chǎn)公司的資金控制十分重要，要進(jìn)行有利的控制。一定要保證把公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃實(shí)施好。在企業(yè)里面，要把財(cái)務(wù)管理的地位放在重要位置。通過制定合理的辦法，加上財(cái)務(wù)的科學(xué)合理的運(yùn)行。一定要從制度上黑魚保障，從責(zé)任上面落實(shí)到位。從權(quán)限上給大家進(jìn)行限制，并且也要有合理的監(jiān)督。必要的時(shí)候，要建立董事會(huì)的制度，這樣不同的開發(fā)項(xiàng)目就制訂出了不同的管理方案。并且大家相互監(jiān)督，相互制約。

（2）在指定財(cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候，要把預(yù)算進(jìn)行制度化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)工程的時(shí)候，資金進(jìn)行預(yù)算方面存在很大的難度，也有很多不確定的因素。這些因素給房地產(chǎn)整個(gè)工程的效益來說是十分重要的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該根據(jù)公司還有工程的實(shí)際情況，做好宏觀的把控，把整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算做好。一定要掌握企業(yè)的資金運(yùn)行情況，了解資金的分配。認(rèn)真做好財(cái)務(wù)的預(yù)算，大家一起研究和部署，從項(xiàng)目開始，到項(xiàng)目結(jié)算，整個(gè)過程都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算。一定要嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)算的編制，保證在決策時(shí)候的正確性，不能讓決策的失誤帶來財(cái)務(wù)的損失。

（3）增強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)時(shí)候，很少有時(shí)候能夠按照工期如期完成任務(wù)。很多時(shí)候，借貸的那些資金得不到充分的利用，導(dǎo)致資金運(yùn)行不通暢。資金的利用率很低。所以，我們要把資金的流動(dòng)管理做好，指定出合理的監(jiān)管制度。保證企業(yè)在日常運(yùn)行的時(shí)候資金能夠滿足需求。確立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，保證財(cái)政的收支平衡。把資金的流動(dòng)安排好，保證工程建設(shè)時(shí)候的資金供給，同時(shí)能夠提高企業(yè)的債務(wù)償還的能力。

（4）房地產(chǎn)的企業(yè)要對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。我們知道，工程建設(shè)的時(shí)候，需要很多的資金，這里面一定要做好成本的控制，成本控制做的不好，損失的錢可能都看不出來。做好成本控制，無形中就能給公司節(jié)約很多的資金。所以，在工程從開發(fā)到最后的結(jié)算都要做好成本的計(jì)算和控制。

四、結(jié)語

經(jīng)過上面的分析可知，在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著很多財(cái)務(wù)方面的問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)的管理，這樣才能保證長(zhǎng)久的發(fā)展。

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