黃耐梅
【摘 要】現(xiàn)在,我國的經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展,在這里面,房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了很多。成為我們國家財(cái)政收入的很大一部分。房地產(chǎn)行業(yè)太過于火爆,從2007年到2017年,我國大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格翻了很多倍。所以,我們一定要做好房地產(chǎn)里面的財(cái)務(wù)狀況分析。這樣才能充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)里面的經(jīng)營嗯模式,解決房地產(chǎn)企業(yè)里面的財(cái)務(wù)困難。文章就對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析,提出了一些合理的建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)困境;經(jīng)營模式;融資創(chuàng)新
一、引言
改革開放以來,我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)得到了很大的發(fā)展。速度堪稱世界之最,讓全球矚目。但是,我國的經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)的發(fā)展里面,也出現(xiàn)了新的矛盾和問題。這里面也存在不同的風(fēng)險(xiǎn)。在新常態(tài)下,房地產(chǎn)給國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了很大一部分。但是,在發(fā)展的過程中,也有一些問題?,F(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重,很長(zhǎng)一段時(shí)間,去泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。從2012年到2013年,當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)經(jīng)濟(jì)瘋狂的發(fā)展。讓很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了希望,他們一個(gè)勁地?cái)U(kuò)張。投入了大量的錢財(cái),也產(chǎn)生了很多的庫存。后來,在2015年的時(shí)候,房地產(chǎn)行業(yè)又開始大幅度增長(zhǎng),這里面不管是投資客還是剛需,都看到了房地產(chǎn)的前景,認(rèn)為再也不能錯(cuò)過購房的機(jī)會(huì)了。于是,又有大量熱錢投入到了房地產(chǎn)行業(yè)。國家也看到了事態(tài)的嚴(yán)重,從2017年開始進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控。新一輪的調(diào)控,規(guī)定了購房者的條件,這樣很多人沒有條件買房了,現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)正在逐漸進(jìn)入正軌?,F(xiàn)在,房地產(chǎn)里面的資金沒有以前多了,很容易形成財(cái)務(wù)困難。所以,房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)困難以后很容易破產(chǎn)。在此,我們一定要做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況分析,知道企業(yè)的財(cái)務(wù)困難情況,并且提出合理的建議。這才是新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況的分析
1.財(cái)務(wù)資源不多
在我國的房地產(chǎn)行業(yè),發(fā)展并不是很正常。這里面有很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛行┢髽I(yè)本身資金不是很充足。他們的資金最多只夠購買土地的錢。而且,現(xiàn)在房地產(chǎn)的成本在不斷增長(zhǎng)。購買土地的成本也越來越高。所以,他們?cè)谫徺I了土地以后就沒有什么錢了。他們會(huì)采取不同的融資的辦法還有銷售房屋所得到的錢進(jìn)行資金的回籠。所以,向銀行貸款是他們的途徑之一。在向銀行貸款的時(shí)候,利息很高,但是他們沒有別的辦法。這樣,有很多時(shí)候,在貸款到期了不能夠償還,還有的時(shí)候,出現(xiàn)了大量的財(cái)務(wù)問題。還有一個(gè)原因是他們的借貸資金比較困難。所以,資金在運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)候,就不是那么通暢。房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)候沒有那么大的實(shí)力,偏偏借了很多的錢,所以他們償還本息的能力就比較差了。銀行也意識(shí)到了這個(gè)問題。他們?yōu)榱吮WC自己的資金能回來,通暢給房企設(shè)置很高的門檻。這樣,就更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在銀行里面得不到貸款,轉(zhuǎn)而去了那些擔(dān)保的機(jī)構(gòu)里面去貸款。但是,我國的擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展還不是很成熟,很多擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保能力不足,而且擔(dān)保的費(fèi)用比銀行的利息要高。由于擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身發(fā)展不足,加上他們的借出去的能力也不強(qiáng)。所以,擔(dān)保機(jī)構(gòu)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說很弱。不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求。
2.財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督體系不完善
(1)資金管理的體系相對(duì)混亂。在很多的房地產(chǎn)企業(yè),其實(shí)遠(yuǎn)沒有表面看上去那么繁華。里面的管理制度很不健全。在資金管理這方面,雖然很多企業(yè)也制定了嚴(yán)格的投資還有開發(fā)方面的計(jì)劃方案。但是,具體實(shí)施的并不好。沒有把所有的目標(biāo)進(jìn)行分解,按部就班進(jìn)行。還有就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的時(shí)候,需要很多的資金。所以,在對(duì)資金進(jìn)行集中的管理和分配上面,就顯得力不足心。資金的使用并不是很合理,所以,運(yùn)行的效率不高。
(2)貸款的途徑很少,因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè),特別密集。上面也分析了,資金主要靠銀行貸款。所以,現(xiàn)在國家的政策發(fā)生了變化,貸款在收緊,而且國家對(duì)房地產(chǎn)又嚴(yán)格進(jìn)行了調(diào)控。貸款利率在上調(diào)。銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款監(jiān)管也越來越嚴(yán)格。他們從銀行貸款的要求也越來越高。而且他們能夠得到的資金也越來越少。
(3)審計(jì)監(jiān)督的不是很規(guī)范?,F(xiàn)在,雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)都有內(nèi)部的財(cái)務(wù)監(jiān)管部門,也有相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督的制度,但是,只是有一個(gè)制度,也沒有落實(shí)到位。造成了監(jiān)管的不到位。
3.財(cái)務(wù)管理問題的意識(shí)不強(qiáng)
大家都知道,房地產(chǎn)一旦開發(fā),是一個(gè)很大的工程,所以,一定要進(jìn)行合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)里面的開發(fā)商在開發(fā)之前要進(jìn)行合理的規(guī)劃。在開始建設(shè)以后,最害怕的就是資金不到位的情況,這樣企業(yè)就不能夠進(jìn)行建設(shè)了,耽誤了公司,增加了內(nèi)耗。給企業(yè)帶來巨大的損失。另外,在房地產(chǎn)的企業(yè)里面欠錢非常多。很多企業(yè)根本就不根據(jù)自己的實(shí)力去借貸,不惜償還銀行的高額利息去借貸。要是銀行不借出,那么就去民間借錢。通過自己的親戚朋友,還有單位同事的錢,這些錢也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,那么最后就去了地下錢莊借高利貸。這些機(jī)構(gòu)根本就不合法。這樣企業(yè)的壓力就很大了。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)問題的對(duì)策
1.合理增加融資的途徑
(1)房地產(chǎn)的企業(yè)要要招聘那些有資質(zhì)的財(cái)務(wù)專員,只有這樣,在企業(yè)出現(xiàn)了資金緊缺的問題時(shí),他們能夠通過合法的途徑給企業(yè)尋找資金出路。
(2)在企業(yè)里面,資金非常重要,是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的核心。這些人能夠根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)還有社會(huì)內(nèi)部的資源的有利條件,對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行合理分配。
2.完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督的體系
(1)要整個(gè)企業(yè)里面的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu),必要的時(shí)候,建立董事會(huì)的管理制度?,F(xiàn)在,整體房地產(chǎn)行業(yè)有非常大的泡沫。所以,房地產(chǎn)公司的資金控制十分重要,要進(jìn)行有利的控制。一定要保證把公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃實(shí)施好。在企業(yè)里面,要把財(cái)務(wù)管理的地位放在重要位置。通過制定合理的辦法,加上財(cái)務(wù)的科學(xué)合理的運(yùn)行。一定要從制度上黑魚保障,從責(zé)任上面落實(shí)到位。從權(quán)限上給大家進(jìn)行限制,并且也要有合理的監(jiān)督。必要的時(shí)候,要建立董事會(huì)的制度,這樣不同的開發(fā)項(xiàng)目就制訂出了不同的管理方案。并且大家相互監(jiān)督,相互制約。
(2)在指定財(cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候,要把預(yù)算進(jìn)行制度化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)工程的時(shí)候,資金進(jìn)行預(yù)算方面存在很大的難度,也有很多不確定的因素。這些因素給房地產(chǎn)整個(gè)工程的效益來說是十分重要的。所以,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該根據(jù)公司還有工程的實(shí)際情況,做好宏觀的把控,把整個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算做好。一定要掌握企業(yè)的資金運(yùn)行情況,了解資金的分配。認(rèn)真做好財(cái)務(wù)的預(yù)算,大家一起研究和部署,從項(xiàng)目開始,到項(xiàng)目結(jié)算,整個(gè)過程都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算。一定要嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)算的編制,保證在決策時(shí)候的正確性,不能讓決策的失誤帶來財(cái)務(wù)的損失。
(3)增強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)時(shí)候,很少有時(shí)候能夠按照工期如期完成任務(wù)。很多時(shí)候,借貸的那些資金得不到充分的利用,導(dǎo)致資金運(yùn)行不通暢。資金的利用率很低。所以,我們要把資金的流動(dòng)管理做好,指定出合理的監(jiān)管制度。保證企業(yè)在日常運(yùn)行的時(shí)候資金能夠滿足需求。確立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度,保證財(cái)政的收支平衡。把資金的流動(dòng)安排好,保證工程建設(shè)時(shí)候的資金供給,同時(shí)能夠提高企業(yè)的債務(wù)償還的能力。
(4)房地產(chǎn)的企業(yè)要對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制。我們知道,工程建設(shè)的時(shí)候,需要很多的資金,這里面一定要做好成本的控制,成本控制做的不好,損失的錢可能都看不出來。做好成本控制,無形中就能給公司節(jié)約很多的資金。所以,在工程從開發(fā)到最后的結(jié)算都要做好成本的計(jì)算和控制。
四、結(jié)語
經(jīng)過上面的分析可知,在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著很多財(cái)務(wù)方面的問題。所以,房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好財(cái)務(wù)的管理,這樣才能保證長(zhǎng)久的發(fā)展。
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