艾琳

泡沫只有30%還稱得上“灰犀牛”嗎？

艾琳

易居研究院近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》報告指出：“綜合考量之后，我們認為全國整體房地產(chǎn)泡沫顯著低于日本1990年前后的水平，估計只有30%左右?！?/p>

在各方都在圍繞房地產(chǎn)泡沫展開激烈爭論的大背景下，易居研究院的這一觀點，不可謂不具有爆炸性，不可謂不讓人產(chǎn)生疑問：既然房地產(chǎn)泡沫只有30%，那還稱得上是“灰犀?！眴?？

眾所周知，“灰犀?！钡母拍钍怯擅绹鴮W者米歇爾·渥克于2013年1月在達沃斯論壇上提出的。根據(jù)他所著《灰犀牛：如何應(yīng)對大概率危機》一書，“灰犀?！笔侵竼栴}很大，也早有預(yù)兆，但視而不見，沒有予以足夠的重視，結(jié)果導致了后果嚴重的問題和事件。也就是說，“灰犀?！辈煌凇昂谔禊Z”，只是一個偶然事件或小事件。“灰犀?！贝淼亩际谴笫录?，甚至是必然的事件。因為，問題早就出現(xiàn)了，就是沒有引起高度重視，沒有將其當作問題來對待。

就房地產(chǎn)泡沫而言，能夠達到“灰犀牛”的水平和程度，一定經(jīng)歷了兩個階段，一是放任，二是容忍。只有放任，泡沫才會不斷出現(xiàn)、不斷集聚。但是，如果對房地產(chǎn)泡沫的容忍度較低，在達到一定程度后就立即采取措施，遏制泡沫、消化泡沫、處置泡沫，那么，就不可能達到“灰犀牛”的水平。

而從我國目前的實際情況來看，對房地產(chǎn)泡沫的認定，從總體上講，已經(jīng)歸類于“灰犀?！钡燃壛?。如《人民日報》在全國金融工作會議后發(fā)表的評論員文章“有效防范金融風險”中，不僅首次提到了“灰犀?！备拍?，也提到了必須嚴密防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風險的問題。不僅如此，在此后召開的一次新聞發(fā)布會上，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室經(jīng)濟一局局長王志軍就明確提出，中國經(jīng)濟存在五大金融“灰犀?！薄白鱼y行、房地產(chǎn)泡沫、國有企業(yè)高杠桿、地方債務(wù)、違法違規(guī)集資。房地產(chǎn)泡沫赫然在列。

既然有關(guān)方面都已經(jīng)將房地產(chǎn)泡沫列為“灰犀?！绷耍敲?，對于房地產(chǎn)泡沫有沒有達到“灰犀?！彼降膯栴}，也就不需要爭論了。關(guān)鍵就要看，這只“灰犀?！钡降资菧睾停€是兇狠，有沒有能力將這頭“灰犀牛”馴服。

毫不客氣地說，我國房地產(chǎn)泡沫也是因為過度放任和容忍造成的。從2003年房地產(chǎn)市場放開開始，就一直處于放任狀態(tài)。期間，雖然也有過幾次調(diào)控，但是，從總體上講，都是形式大于內(nèi)容，都是應(yīng)景式調(diào)控，而不是目標式調(diào)控。所以，也就出現(xiàn)了調(diào)控一次、房價大漲一次，調(diào)控次數(shù)越多，房價漲得越多。能夠在短短的10多年時間里，房價漲了幾倍，若不是放任，是不可能出現(xiàn)的。

當然，如果面對房價過快上漲，管理層能夠理性一點，能夠看到房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟社會發(fā)展和居民生活改善的影響，降低容忍度，可能也會對房價上漲形成有效約束。問題是，就像股市過熱時每個投資者都陷入瘋狂一樣，管理層對房地產(chǎn)泡沫的容忍度也是一漲再漲，甚至面對理性者的質(zhì)疑，也找出各種理由來應(yīng)對。如2011年，在房價已經(jīng)高得讓80%以上居民都無力承受、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很嚴重、已經(jīng)威脅到金融安全、有關(guān)專家已經(jīng)對此提出嚴厲警告的大背景下，前銀監(jiān)會主席劉明康曾表示，自2008年，銀監(jiān)會就要求商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)壓力測試，監(jiān)管部門也會進行整體測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發(fā)生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。也就是說，作為銀監(jiān)會前主席，仍然認為房地產(chǎn)泡沫不會對金融安全構(gòu)成威脅。如此觀點，對決策的傷害有多大，對房地產(chǎn)泡沫的形成又多有煽動性和鼓勵性。對房地產(chǎn)泡沫如此容忍，又怎么能夠不出現(xiàn)“灰犀?！爆F(xiàn)象呢？

殊不知，理論上的測算和實際的承受能力，并不能完全畫等號，實際承受能力往往要遠低于理論測算數(shù)據(jù)。尤其是房價這種與廣大居民密切關(guān)聯(lián)的東西，與廣大居民的心理是密不可分的。別說大跌，就是一般性的下跌，也會帶來心理恐慌，從而引發(fā)暴跌。到時候，可能就不是銀行的壓力測試所能承受的了。所謂的100%覆蓋率，只是自欺欺人。更何況，隨著調(diào)控政策的日益嚴厲，很多開發(fā)商已經(jīng)資金鏈緊繃，房價下跌一個百分點，開發(fā)商資金鏈斷裂的風險就會加大幾倍，怎么可能還存在理論上的壓力測試，還有理論上的安全性。

也正因為如此，易居研究院過于樂觀的分析和預(yù)測方式，是相當有害的，是容易產(chǎn)生政策誤導的。30%的泡沫，怎么也無法與“灰犀牛”掛起鉤來。果真如此，地方政府又可以拿起“土地財政”的武器，大搞政績工程、城市建設(shè)工程了。決策層也就不需要對房地產(chǎn)泡沫發(fā)出警示了。

恰恰是早在2016年7月，中央政治局會議就提出“抑制資產(chǎn)泡沫”的要求。何謂資產(chǎn)泡沫，說到底，不就是房地產(chǎn)泡沫嗎？而中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室相關(guān)負責人提出的要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問題等存在的“灰犀牛”風險隱患，不更加明確地指出了泡沫的嚴重性嗎？怎么還會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫只有30%這樣的觀點呢？

當然，也應(yīng)當看到，盡管房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達到“灰犀?！奔墑e，對金融安全也構(gòu)成了一定威脅，但是，由于中國是一個高儲蓄率國家，居民儲蓄存款仍然水平較高，只要不出現(xiàn)嚴重的通貨膨脹，也只要房價不出現(xiàn)暴跌，是不會發(fā)生日本那樣的崩盤現(xiàn)象的，是能夠安全度關(guān)的。