■ 周紹福

江西修水：物業(yè)管理“五個轉(zhuǎn)變”

■ 周紹福

商住小區(qū)物業(yè)管理是城市管理和社會管理的一個重要組成部分，不僅關(guān)系到廣大業(yè)主的合法權(quán)益，還是維護社會穩(wěn)定、創(chuàng)建文明城市的基礎(chǔ)性工程。今年以來，修水縣從變革體制、激活機制入手，通過轉(zhuǎn)變住宅維修資金存放機制，轉(zhuǎn)變樓盤驗收方式，轉(zhuǎn)變維修審批權(quán)限設(shè)置，轉(zhuǎn)變物業(yè)費收取途徑，轉(zhuǎn)變物業(yè)公司管理模式，切實推動物業(yè)管理從無序向有序發(fā)展，初步形成業(yè)主、物業(yè)公司、社會“三滿意”的基本格局。

一、在住宅維修資金存放上，由開發(fā)商或業(yè)主自行選擇向競爭性選擇轉(zhuǎn)變。之前住宅維修資金由開發(fā)商或業(yè)主自行選擇金融機構(gòu)存放，現(xiàn)在采取招投標方式競爭性選擇金融機構(gòu)存放。今年5月份，通過設(shè)立3年定期存款利率、一次性無償支持物業(yè)管理經(jīng)費兩個標的，將暫時閑置的2．25億元住宅維修資金向金融機構(gòu)公開招標存放。九江銀行、九銀村鎮(zhèn)銀行、建設(shè)銀行三家金融機構(gòu)中標，存款年利率由4%提高至5．6%，上浮40%，凈增利息900多萬元；三家銀行3年合同期內(nèi)約定支持物業(yè)管理經(jīng)費636萬元。商住小區(qū)維修資金所得競爭性存放收益將本著“取之于房、用之于房”的原則，全額用于物業(yè)管理支出。修水縣房管局物飾辦主任梁倔強算了一筆賬：有了銀行支持物業(yè)管理經(jīng)費這項收入，成立了物業(yè)管理工作站的社區(qū)，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)商住小區(qū)數(shù)量每年安排5～16萬元不等的經(jīng)費補貼，同時還按每百戶3500元的標準給予物業(yè)公司補貼，按3000～5000元的標準給予業(yè)主委員會補貼。

二、在樓盤驗收方式上，由分期分批驗收向一次性驗收轉(zhuǎn)變。之前開發(fā)商分批次申請驗收，建成一棟驗收一棟，現(xiàn)在待整個小區(qū)全部樓盤竣工后，實行一次性整體驗收。建設(shè)用地超過100畝的可分為兩批次驗收，但第一批次建筑面積不得低于總建筑面積的60%。同時，設(shè)立限售紅線，在修水縣房管局及屬地社區(qū)、前期物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)用房、排水排污、綠化亮化、監(jiān)控、門禁、弱電、電梯、消防、停車位、垃圾處理等公共設(shè)施查驗合格之前，預(yù)留10%的房屋面積限制出售。修水縣房管局副局長余于彬介紹：“設(shè)立限售紅線關(guān)卡，目的是為了從源頭上保證物業(yè)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)能夠到位，減少后續(xù)遺留問題。”據(jù)了解，君悅國際、幸福港等幾個樓盤由于物業(yè)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)滯后，至今未解除限售紅線。

三、在維修審批權(quán)限上，由行業(yè)主管部門大包大攬向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)放權(quán)轉(zhuǎn)變。將住宅維修資金使用申報的受理，以及現(xiàn)場勘驗、造價預(yù)算、組織施工、竣工驗收等權(quán)責(zé)，從行業(yè)主管部門剝離，交由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、屬地社區(qū)管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立房管所，社區(qū)成立工作站，并將商住小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)年度工作考核范疇。維修管理審批權(quán)限下放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、延伸到社區(qū)，構(gòu)建行業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體系，更加接地氣，極大地方便了廣大業(yè)主辦事，同時也切實解決了行業(yè)主管部門人員不足的問題，進一步激活了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)乃至全社會參與物業(yè)管理的主動性與積極性。“之前我們只要蓋個章，不到現(xiàn)場，監(jiān)管是一句空話；現(xiàn)在履行相應(yīng)的權(quán)責(zé)，監(jiān)管更加理直氣壯，也更加認真負責(zé)?！卞ハ鐓^(qū)干部鄧紅霞如是說。

四、在物業(yè)費收繳上，由物業(yè)公司單槍匹馬向多方聯(lián)動、眾家協(xié)助轉(zhuǎn)變。一是立體調(diào)解。由修水縣司法局牽頭，建立以人民調(diào)解為主，行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解相結(jié)合的物業(yè)糾紛調(diào)解機制，及時處理物業(yè)管理中產(chǎn)生的各類矛盾糾紛。二是多方追繳。對無故拖欠物業(yè)費的業(yè)主，在小區(qū)內(nèi)予以張榜公示。對公職人員拒不繳納物業(yè)費的，由所在單位協(xié)同收繳。時代華庭小區(qū)業(yè)主涂某系某鄉(xiāng)鎮(zhèn)中學(xué)教師，自2011年起未繳納物業(yè)費，今年6月份，修水縣商住小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)函至修水縣教育局協(xié)助收繳，7年累計4620元物業(yè)費一次性全額繳清。三是快速處理。對惡意拖欠物業(yè)費的訴訟案件，修水縣法院按快速程序辦理，使用支付令追繳物業(yè)費，將判決難以執(zhí)行到位的業(yè)主納入“黑名單”。

五、在物業(yè)公司管理上，由備案式管理向主動管理、前置管理、跟蹤管理轉(zhuǎn)變。一是建立前期物業(yè)招標機制。為防止開發(fā)商與物業(yè)公司結(jié)成利益聯(lián)盟，防止業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門插手物業(yè)招投標，前期物業(yè)不再由開發(fā)商自行聘請或行業(yè)主管部門指定，而是實行公開招標確定。二是建立“四個一”投訴受理機制。即一個渠道投訴、一個窗口受理、一條龍服務(wù)、一站式辦結(jié)。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會首先向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司自身不能解決的，由其向修水縣商住小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報告，辦公室受理后，按權(quán)限將投訴事項轉(zhuǎn)到相關(guān)職能部門處理。今年1～8月份，全縣反映違章搭建、消防隱患等涉及物業(yè)管理方面的信訪問題僅5批21人次，較去年同期下降85%。三是建立年度考核機制。每年由修水縣行業(yè)主管部門組織對物業(yè)企業(yè)及其服務(wù)項目進行考核，對連續(xù)兩年排名后三位的，實行“紅燈”禁業(yè)，建議小區(qū)業(yè)主委員會將其辭退，且一年內(nèi)不得參加其它商住小區(qū)的招投標。今年初，2015～2016年連續(xù)兩年排位后三的瑞華物業(yè)公司，被金碧世家小區(qū)業(yè)主委員會辭退。同時，對年度考核排位前十的，在招投標中予以優(yōu)先和重點推薦，對基礎(chǔ)好、實力強、聲譽高的企業(yè)，支持其做大做強。2007年進駐修水的深圳華佳宏物業(yè)公司，目前承攬了帝王國際、西班牙印象等多個商住小區(qū)的物業(yè)管理，年業(yè)務(wù)量900多萬元，員工已有270人，成為全縣32家物業(yè)公司的典范。

江西省修水縣委辦公室）