董少鵬

7月21日，住建部會(huì)同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。實(shí)施的措施包括搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)國(guó)企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，細(xì)化金融、土地等支持政策。以“租房住”為訴求的一系列組合拳，成為糾正“單向度住房改革”的對(duì)沖手段。

筆者認(rèn)為，“購(gòu)租并舉”這個(gè)提法來(lái)的晚了一點(diǎn)，但是來(lái)了總比不來(lái)強(qiáng)。

住房需求的主體都沖向購(gòu)房市場(chǎng)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)扶搖直上，而房?jī)r(jià)上漲又迫使資金轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資。一般而言，房地產(chǎn)投資是長(zhǎng)線投資，不可能短期內(nèi)收回。

如果房產(chǎn)購(gòu)入全部使用自有資金，用購(gòu)房資金總額除以每年度房屋租金額，即等于投資回收期。目前深圳市住房的投資回收期為62年，北京為52年，上海為51年。這樣看，買房并不劃算，但是人們依然趨之若鶩。顯然，是住房制度出了問題，必須加以校正。

事實(shí)上，世界各國(guó)的住房體系都是租購(gòu)并舉的，一般來(lái)講租房戶占比在50%上下。如美國(guó)的舊金山、紐約和日本的東京，租房人群都超過(guò)40%。

目前我國(guó)城市房屋租賃占交易市場(chǎng)的比重僅有7%，提高的余地很大。不過(guò)，讓“租房住”成為人們選擇的渠道，還需要一系列配套措施。今年7月以來(lái)，廣州市提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，上海宣布新建住宅“只租不售”，北京市宣布擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”等，都是為了引導(dǎo)和鼓勵(lì)人們“租房住”。

筆者認(rèn)為，在上世紀(jì)80年代中期房改大規(guī)模推行之前，我國(guó)城市居民所住的房子基本都是屬于機(jī)關(guān)、工廠、學(xué)校等單位的，大家并不享有產(chǎn)權(quán)，只擁有使用權(quán)，但是大家都很安心，沒有現(xiàn)在這么大的焦慮感。后來(lái)推行住房制度改革，商品房、產(chǎn)權(quán)房逐步成為主流。特別是2003年以后，買房熱不斷升溫，甚至出現(xiàn)了所謂的“丈母娘購(gòu)房指數(shù)”?，F(xiàn)在大力發(fā)展機(jī)構(gòu)性、規(guī)?；淖夥渴袌?chǎng)，一定意義上是恢復(fù)住房制度改革前的一些做法。這對(duì)于完善住房制度是非常重要的，是在補(bǔ)足住房制度的短板。

為了從根本上糾正住房制度的偏差，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)重新確立“房地產(chǎn)市場(chǎng)”的內(nèi)涵，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該主要指商品房買賣市場(chǎng)，把租賃房歸入“住房服務(wù)市場(chǎng)”范疇。

為了解決好中國(guó)人的住房問題，就要讓大家租房住也感到安心，能正常地上學(xué)，正常地就業(yè)，正常地就醫(yī)等。把售房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)同時(shí)完善起來(lái)，才是一個(gè)真正完善的住房制度體系。我們強(qiáng)調(diào)要建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，“購(gòu)租并舉”就是長(zhǎng)效機(jī)制的核心抓手。

那么，“租”和“買”兩者的比例多少為宜呢？筆者認(rèn)為，租的比重不要低于30%。如果租賃房的比例低于30%，就缺少了群體效應(yīng)，租房者還是不安心。

當(dāng)然，各地區(qū)各類城市情況不同，這個(gè)比例不需要整齊劃一，但特大城市具有標(biāo)志性、引領(lǐng)性，需要有所堅(jiān)持，否則就不能制度化。endprint