摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)與我國人民的生活具有十分密切的關(guān)系。房屋質(zhì)量在極大程度上影響著人們的生命安全以及財產(chǎn)全，與人們的切身利益息息相關(guān)，甚至還對社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)該始終將質(zhì)量放在第一位。同時，要從長遠(yuǎn)的眼光去考慮房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)問題，并且制定出科學(xué)的發(fā)展策略。本文重點對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理特點以及相關(guān)的要點問題進(jìn)行了分析，希望可以促進(jìn)我國這一支柱產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；重要性；特點；要點

隨著人們生活水平的進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)事業(yè)風(fēng)生水起。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理顯得十分重要。如果忽視了對房地產(chǎn)進(jìn)行有效地開發(fā)及管理，那么就會很容易造成行業(yè)中產(chǎn)生泡沫，對我國社會經(jīng)濟(jì)造成十分嚴(yán)重的影響。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)管理進(jìn)行研究是很有必要的，其主要就是在一個確定的時間內(nèi)，為了實現(xiàn)預(yù)期制定的目標(biāo)而采取的一些有效的策略，或者是進(jìn)行控制，對現(xiàn)有資源加以合理運(yùn)用的一個過程，希望通過本文的論述，能夠讓人們意識到加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性，為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在生活水平方面得到了顯著的提高。所以對于居住環(huán)境以及質(zhì)量的要求也就變得越來越高，住房除了是人們休息的場所以外，更是一個心靈的港灣，是放松身心的地方。因此，日益突出凸顯我國房地產(chǎn)事業(yè)的重要性。我國近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的成績。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢下，我國的房地產(chǎn)事業(yè)正在朝著與世界接軌的目標(biāo)而努力。管理在各個行業(yè)中都具有統(tǒng)籌性的作用，所以在房地產(chǎn)事業(yè)中也不例外，只有加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，才能保障各項井井有條的完成，在對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行管理的過程中，受到很多方面的影響。例如，工程施工進(jìn)度的影響、工程施工質(zhì)量的影響等，并且這些因素對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有十分深遠(yuǎn)的意義。在對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行管理的過程中，采用優(yōu)秀的管理手段可以促進(jìn)施工更加順利地完成，同時對于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力也可以起到積極的提升作用。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及社會的飛速變化，房地產(chǎn)開發(fā)的項目也變得越來越多，但是房地產(chǎn)質(zhì)量始終是最為重要的指標(biāo)。無論是對企業(yè)來說，還是對居住者來說，追求越來越好的房屋質(zhì)量就需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)一步管理，同時也能更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點

在對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)管理過程中主要包含兩個方面的特點。

一是房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

二是在房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，具有復(fù)雜性以及系統(tǒng)性的特點。因為這項管理工作中包含很多組成部分，同時也需要各個組織相互配合才能完成。其中不乏會出現(xiàn)一些問題，這就需要運(yùn)用科學(xué)的知識進(jìn)行解決，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中，并沒有過多的執(zhí)行經(jīng)驗，需要不斷的摸索與創(chuàng)新管理。同時，也會面臨很多未知的因素，這些因素具有不確定性的特點，所以各個組織以及不同經(jīng)驗的工作人員臨時性的集中在了同一個組織當(dāng)中，對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)管理，與其他生產(chǎn)管理相比，房地產(chǎn)開發(fā)管理中的復(fù)雜性是明顯不同的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。這是一項建議性的文件內(nèi)容，可以對房地產(chǎn)項目的總體輪廓具有一個認(rèn)識，并且對房地產(chǎn)項目是否具有投資價值進(jìn)行研究，分析其是否可以滿足國家的長遠(yuǎn)計劃，要想實行這一項目需要的前提條件是什么等都應(yīng)該在房地產(chǎn)的開發(fā)建議書中得以體現(xiàn)。這樣才能為今后的投資以及對相關(guān)部門的選擇提供必要的依據(jù)，為后續(xù)的工作打下良好的基礎(chǔ)，并且提供更佳可靠的保障。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對擬建項目的實施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進(jìn)行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問題，且提高了施工建設(shè)的成本。

3.4 房地產(chǎn)項目建設(shè)實施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開招標(biāo)。應(yīng)避免公開招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

3.5 房地產(chǎn)項目竣工驗收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設(shè)工作的全面考核，也是對工程項目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗起著不可替代的作用。

3.6 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理中的房屋測量。房屋測量作為權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)系到國家房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和房屋當(dāng)事人的切身利益。房地產(chǎn)開發(fā)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計和評估。房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測量部門要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房地產(chǎn)開發(fā)管理提供參考資料。

結(jié)束語

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機(jī)遇，同時也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目的開發(fā)和管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對國家的法規(guī)嚴(yán)格遵守。

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作者簡介：潘曉伶，身份證號：450521197512090025。endprint