樂向紅

【摘 要】房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投入大、周期長、風險高，房地產企業(yè)的資金管理顯得更為重要，更具挑戰(zhàn)性。自2016年10月份以來，調控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產企業(yè)的資金管理要關注國家宏觀經(jīng)濟政策的變化，引起高度重視，本文分析了房地產企業(yè)現(xiàn)有的資金管理存在的問題，針對存在的問題提出了相應的管理對策。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；資金管理

資金是一個企業(yè)的血液，資金鏈的斷裂意味著企業(yè)即將面臨著關門倒閉的危險。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，投入大、周期長、風險高，因此，房地產企業(yè)的資金管理顯得更為重要，更具挑戰(zhàn)性。自去年10月份以來，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、滬深交易所、央行等密集出臺各類政策限制資金流入房地產領域； 2017年2月13日，中國基金協(xié)會通過官方微信發(fā)布“4號文”，明確規(guī)定：證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的暫不予備案（本文以下簡稱4號文）；2017年3月26日博鰲亞洲論壇央行行長周小川指出貨幣政策將不再是量化寬松政策。伴隨著調控力度不斷加大，融資渠道收緊，貨幣政策不再寬松，房地產的資金管理刻不容緩，必須正視現(xiàn)有的資金管理存在的問題，加強對資金管理的力度，制定有效的資金管理對策，維持房地產企業(yè)的正常運轉，為企業(yè)目標的實現(xiàn)提供保障條件，從而使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

一、目前房地產企業(yè)資金管理存在的問題

1.風險意識有待提升

2016年房地產市場經(jīng)歷了一輪井噴式行情，在全民買房的高漲熱情下，房地產商在政府土地拍賣會上競爭已達白熱化，稍好的地段土地溢價驚人。據(jù)統(tǒng)計，僅2016年8月，武漢推出15宗地全部被搶購一空，并誕生4個“地王”。 就拿武漢來說，市場三環(huán)內甚至出現(xiàn)了無房可賣的現(xiàn)象，如此火爆的行情讓不少房地產企業(yè)不計成本，瘋狂拿地，此時風險意識已蕩之無存。

房地產行業(yè)受國家宏觀政策的影響較大，企業(yè)的資金管理不僅僅受內部管理的影響，更重要的是受外部的經(jīng)濟政策的影響。就拿我國海南的房地產企業(yè)來說，從1991年的372家上升到1992年的1069家，到1993年已達4830家，房地產市場的繁榮可見一斑。1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入房地產，次日國務院發(fā)布國十六條對房地產市場進行清理整頓，這對由資金和杠桿推起來的泡沫無疑是進行釜底抽薪式的打擊，海南的房地產行情隨后出現(xiàn)了斷崖式下跌，除少數(shù)房企逃離出來以外，多數(shù)房企血本無歸。

目前仍有不少房地產企業(yè)無視資金成本，不斷放大資金的杠桿效應，不顧國家的宏觀調控政策，盲目擴張，風險意識淡薄，導致企業(yè)的資金管理失控，一斷資金鏈斷裂，將給企業(yè)帶來毀滅性的打擊。

2.融資渠道受限

房地產企業(yè)融資渠道一類是債務性融資；另一類是權益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點辦法》只允許資產規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。由于股權融資對房地產行業(yè)的要求較高，截止到2016年12月30日，我國A股市場上房地產企業(yè)總計才135家，僅僅極少數(shù)企業(yè)成了資本市場上的寵兒；而債券融資的門檻更是讓大多數(shù)房地產企業(yè)望而卻步。兼具債務性與權益性融資雙重性質的地產私募基金自2008年以來逐漸登上了舞臺，但我國的房地產基金主要是針對特定的項目而設立，由于基金的募集困難、運營過程中易產生利益沖突、基金的規(guī)模受行業(yè)特性難以擴大、法律層面的風險等等因素，僅有少數(shù)企業(yè)搭上這種便車，再加上2017年2月“4號文”的出臺，基金運作的模式已大大受限。

絕大多數(shù)房地產企業(yè)主要靠銀行等金融機構的貸款，單一的融資模式導致企業(yè)資產負債率偏高，而且很難滿足企業(yè)高額且持續(xù)性的資金需求。隨著國家宏觀政策的調控，很多中小企業(yè)已很難從銀行融資。據(jù)中國證券報披露，中國人民銀行2017年4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，銀行業(yè)房地產信用敞口約為29.8萬億元，占銀行業(yè)總資產的12.7%。房地產行業(yè)的這種單一融資方式已嚴重的影響到國家金融體系的健康發(fā)展，一旦房地產市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟時，銀行必將受到重大沖擊，金融系統(tǒng)將出現(xiàn)紊亂，既不利于金融體系的穩(wěn)定，也不利于我國國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3.不重視資金預算

由于房地產行業(yè)資金投入大，周期長，易造成預算與執(zhí)行偏離過大，導致預算的執(zhí)行率偏低，因此管理層與員工往往不重視資金預算。有的房地產企業(yè)雖然制定了一系列的經(jīng)營預算及現(xiàn)金流量預算，但沒有找出預算的關鍵控制點，對預算外的事項也沒有相應的管理辦法，對預算與實際執(zhí)行的情況也沒有分析與改進，沒有建立一套相應的考核與監(jiān)督機制，預算流于形式，員工也沒有參與預算管理的積極性，大大降低了企業(yè)資金的使用效率，客觀上易導致融資金額過多或過少，過多造成資金成本增加，過少易給企業(yè)帶來資金短缺，嚴重的甚至會造成資金鏈的斷裂。

4.資金的內部控制管理不到位

房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，大量的資金進出往往對資金的安全性，效率性提出了更高的要求。房地產企業(yè)往往重經(jīng)營，輕管理，忽視了有效的資金控制與管理不僅能夠提升企業(yè)資源的利用率，而且還將增強企業(yè)的盈利水平，有效的內部控制也能創(chuàng)造經(jīng)濟效益。房地產企業(yè)一般都有自己的財務管理制度，但有的企業(yè)沒有建立適合自身的資金管理制度，沒有意識到房地產企業(yè)的資金管理的內控的重要性，很多房地產企業(yè)缺乏相應的風險管理意識，有的企業(yè)因受成本或人員的限制將財務部審計部合二為一，資金監(jiān)管的力度大大削弱，也沒有借助其他的資源介入形成有效的監(jiān)督機制。

二、解決房地產企業(yè)資金管理問題的對策

1.建立適合企業(yè)的投資管理模式

房地產企業(yè)往往不是死在沒有利潤上面，而是死在資金鏈的斷裂上面。對于中小房企來說，往往一個項目的投資失敗，直接影響到企業(yè)的資金鏈的正常運行，因而房地產企業(yè)不能沒有風險意識，盲目擴張，要建立適合自身的投資管理模式。endprint

一個項目能不能投資要建立在可行性分析報告的基礎上，可行性分析報告要含盈利預測指標及項目資金預算表，同時聘請專家論證團進行宏觀和微觀經(jīng)濟分析，股東會或董事會討論通過。這種投資管理模式既有風險管控，又有企業(yè)的風險選擇偏好，能避免因盲目擴張而使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的境地。

2.拓寬企業(yè)的融資渠道，調整企業(yè)的開發(fā)模式

據(jù)西政資本2017年6月10日《最新地產私募基金備案情況總結暨產品設計分析》披露，受資管“4號文”的出臺及專業(yè)化經(jīng)營的影響，中基協(xié)目前對地產基金產品備案的態(tài)度非常明確——一切從嚴審核。以往一些偏好于“股+債”投資模式的地產投資方向的近期備案產品均備案成了股權類私募基金產品，產品的最終投向為非住宅項目，近期僅有一例是投向非熱點城市的住宅項止產品。房地產企業(yè)受此政策影響，想通過私募基金方式或明股實債方式與銀行合作這條路已不可行。房地產企業(yè)要盡快調整方向，實現(xiàn)“輕資產”的戰(zhàn)略轉型。房地產企業(yè)可出讓部份股權，快速降低資金成本，引進戰(zhàn)略合作伙伴，及時補充流動資金，加快項目推進步伐，快速實現(xiàn)資金回流。如朗詩集團大力開展技術服務、定制、代建、委托開發(fā)、小股操盤、合作開發(fā)等輕資產業(yè)務模式，將房地產傳統(tǒng)的重資產模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應對行業(yè)的變化；萬科利用自身的品牌溢價提出小股操盤的模式；綠城也一直在大力拓展代建業(yè)務；萬達商業(yè)地產用企業(yè)品牌、商業(yè)資源、專業(yè)水準賺錢的輕資產模式。

在房地產企業(yè)融資渠道受限的背景下，實現(xiàn) “輕資產”的戰(zhàn)略轉型已是很多優(yōu)秀的房地產企業(yè)的選擇，房地產企業(yè)已慢慢由傳統(tǒng)的開發(fā)商變成開發(fā)與管理相結合“地產界投行”。既有與其他公司或資產管理公司合作入股，共同開發(fā)的模式；又有參小股但負責項目操盤，拓展品牌效應的模式；既有出讓部份股權，加快資金周轉與項目開發(fā)進度的模式，還有僅負責項目建設的委托開發(fā)模式、技術服務模式、代建模式等等。

3.完善資金預算管理制度，建立預算考核機制

房地產企業(yè)是資金密集行業(yè)，完善的資金預算體系是保證企業(yè)資金良性循環(huán)的重要前提。在實際工作中，我們要完善資金預算管理制度，不能照搬書本，在理論的基礎上結合企業(yè)的實際情況去制定適合自己的預算管理制度，這樣才能切實提高資金的使用效率，在一定程度上，為企業(yè)節(jié)約大量的資金，降低資金成本。企業(yè)可以成立預算管理小組，將各個職責層層分解，分配到各部門落實到各相關責任人，從而大大提高工作效率和數(shù)據(jù)的準確性。

僅有預算管理制度，沒有考核，制度容易流于形式。對無合同，無預算，審批流程不符合規(guī)定的一律不得支付；對漏報或臨時性支出先補報調整預算再審批支付。預算管理制度執(zhí)行的好壞，應有相應的考核管理辦法，納入薪酬管理體系。這樣，有制度，有考核，才能保證預算管理制度得到切實的貫徹與執(zhí)行。

4.加強資金的內部控制管理，提高資金的安全性

資金是企業(yè)生存的基礎，加強內控管理，提高資金的安全性是財務管理的關鍵環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)資金量大，周轉頻繁，除了執(zhí)行公司的財務管理制度外，我們還必須建立資金的內部控制制度：職責分工和職權分離，授權和批準，內部記錄與核對，禁止非資金管理人員接觸資金，嚴密的收支憑證和傳遞手續(xù)，資金管理的關鍵崗位實行必要的輪崗制度等等。房地產企業(yè)還應結合自身資金管理的特點，確定資金管理的高、中、低風險等級，針對不同的風險等級確定相應的管理辦法。同時加強內部審計工作，實現(xiàn)財務部門與內部審計部門的分離，提高內部審計部門的獨立性，這樣才能有效協(xié)助管理者監(jiān)督內部控制措施和程序的有效性，及時發(fā)現(xiàn)內部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，發(fā)揮出資金監(jiān)管的作用，防止貪污、舞弊等違規(guī)象的發(fā)生。如果房地產企業(yè)規(guī)模較小，人員有限，也可以借助外部審計的力量和其他有效的資源行使監(jiān)督的職能。

綜上所述，我國的房地產企業(yè)受國家政策的調控指導性作用比較強，房地產企業(yè)要結合國家最新出臺的經(jīng)濟政策，正視目前資金管理存在的問題，并從投資管理、融資渠道拓展、預算管理和內控管理幾個方面入手，既要保證資金的安全性，又要提高資金的使用效率，從而為房地產企業(yè)的資金管理保駕護航，維持房地產企業(yè)資金的正常運轉，提升房地產企業(yè)的核心競爭力，實現(xiàn)房地產企業(yè)的資金管理目標，提高企業(yè)效益。

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[4] 上善若水資產.該認真想想房地產泡沫破裂之后的事了，我們先從海南開始復盤[z] .投資干貨（2016-4-5）.endprint