如何撬動(dòng)房屋租賃市場？

馬光遠(yuǎn)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家，現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員，學(xué)術(shù)旨趣主要在宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)和民間投資等領(lǐng)域。

“租售同權(quán)”這個(gè)大方向無疑是正確的，但要真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，在熱點(diǎn)城市仍然不現(xiàn)實(shí)，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅(jiān)冰，這絕非一朝一夕之計(jì)。

租售并舉最讓大家擔(dān)心的是，房價(jià)沒有下來，房租又漲上去了。

這種擔(dān)心不是沒有道理。

按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)家庭每年用于住房的支出（包括房租和按揭）超過家庭可支配收入的30%以上，意味著這個(gè)家庭有嚴(yán)重的“住房問題”。中國目前還沒有衡量家庭“住房問題”的標(biāo)準(zhǔn)。

在這里列舉幾個(gè)不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)：一是北京市統(tǒng)計(jì)局7月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份租賃房房租價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京6月份月租金均價(jià)，達(dá)到了4410元/套；二是上海易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當(dāng)中，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。

以上數(shù)字說明，中國的房租相對(duì)于一般居民的收入較高，但是，如果和房價(jià)比，房租真的很便宜。以北京為例，目前北京的二手房實(shí)際均價(jià)在6萬左右，這意味著，在北京購置一套100平方米左右的普通住宅，支付的房屋總價(jià)在600萬元左右。而北京2016年人均可支配收入為52530元，等于一個(gè)人1年的收入買不到一平方米的房子，假定兩個(gè)人都工作，買一套600萬左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于兩個(gè)人不吃不喝工作一輩子也就夠買一套房子。

最近媒體報(bào)道，租金回報(bào)率最低的城市中，四個(gè)一線城市分別是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，廣州1.69%。1%的租金回報(bào)是什么概念？意味著房子要收回成本需要100年，超過了70年的法定房屋年限。這意味著，按照現(xiàn)在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超過了房子法定70年的房齡，這還不算貸款的利息成本。所以相對(duì)于房價(jià)，北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

這話其實(shí)很容易被誤解，有些人會(huì)認(rèn)為我為房租暴漲站臺(tái)。其實(shí)，無論是房價(jià)，還是房租，都耗盡了很多中國人的收入，這是不爭的事實(shí)。

按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，中國的大城市，特別是北京、上海等城市，無論是用于買房還是租房的支出，都已經(jīng)嚴(yán)重偏離了居民可支配收入正常支出的比例。如果一個(gè)城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定會(huì)影響其生活質(zhì)量和在其他方面的消費(fèi)。

不過，相對(duì)于畸高的房價(jià)，房租支出倒沒有引起很多人的關(guān)注。

最近，各地政府拿出很多舉措推動(dòng)租賃市場，緩解購房的焦慮和壓力，甚至一些地方推行媒體所言的“租售同權(quán)”“租房落戶”等舉措。

就大的方向而言，我是支持發(fā)展租賃市場的，而且過去多年，我也一直呼吁租賃市場要拿出真金白銀的支持措施，“租售同權(quán)”這個(gè)大方向無疑是正確的。但要真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，在熱點(diǎn)城市仍然不現(xiàn)實(shí)，需要很多配套的舉措，特別是要在戶籍上打破堅(jiān)冰，這絕非一朝一夕之計(jì)。

從現(xiàn)實(shí)的政策看，由于過去多年我們對(duì)租賃市場的輕視，導(dǎo)致租賃市場的很多政策只限于原則性的呼吁。要真正撬動(dòng)租賃市場，改變大家只買不租的思維，不能把租賃市場想的過于簡單。在房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對(duì)租房市場的冷漠有目共睹，租房不能貸款，租房沒有財(cái)政補(bǔ)貼，租房一度不能提取公積金。特別是，市場上真正的租賃主體絕大多數(shù)是個(gè)人，機(jī)構(gòu)租賃者少之又少。如果這些不改變，撬動(dòng)租賃市場真的很難。

在目前熱點(diǎn)城市的房租并不低的情況下，政府應(yīng)該針對(duì)不同的人群提供不同的租賃產(chǎn)品，中高收入階層，通過市場途徑租房，應(yīng)該讓他們享受相應(yīng)的公共福利；夾心層，政府可以提供租房券，幫助他們減輕租房的負(fù)擔(dān)；低收入階層，政府可以加大公租房和廉租房的供應(yīng)。

（責(zé)任編輯 / 李坤）