宋慧芳

7月份以來，住房租賃市場(chǎng)的話題，成為輿論熱議的焦點(diǎn)。而住建部所列12個(gè)試點(diǎn)城市中，已經(jīng)有10個(gè)城市先后出臺(tái)關(guān)于住房租賃的措施。多地先后出臺(tái)租賃措施，也攪動(dòng)了市場(chǎng)。然而在攪動(dòng)市場(chǎng)的同時(shí)，更需要追根溯源，冷靜思考。

自從去年6月國務(wù)院辦公廳發(fā)文提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體要求以來，住建部等九部委7月份又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。此后，江蘇、四川、安徽、河南、廣東、北京、上海等省市陸續(xù)發(fā)布了相關(guān)意見和措施。中國掀起了一場(chǎng)由政府主導(dǎo)的住房“革命”，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)全新的租房時(shí)代。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，迄今，已有超過8個(gè)省份、超過20個(gè)城市，累計(jì)超過30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)住房租賃的政策。特別是今年7-8月，各地開始密集發(fā)布有關(guān)政策。在時(shí)間節(jié)點(diǎn)方面，除廣東省將政策目標(biāo)節(jié)點(diǎn)定位于2018年外，遼寧、四川、河南、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標(biāo)年。因此，2020年將成為多數(shù)地方租賃市場(chǎng)政策和實(shí)踐檢驗(yàn)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

國家政策層面的大力培育和支持，以上市房企為代表的房地產(chǎn)公司積極參與其中，就在8月24日晚間，萬科A發(fā)布2017年半年報(bào)，在交出凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)36.47%的滿意“成績(jī)單”的同時(shí)，就多次提及發(fā)展住房租賃事項(xiàng)，表達(dá)了其對(duì)住房租賃市場(chǎng)前景的看好。事實(shí)上，在已發(fā)布2017年半年報(bào)的59家A股上市房企中，大多數(shù)都提到了“住房租賃”這一關(guān)鍵詞，發(fā)展住房租賃已經(jīng)成為上市房企的共同心聲。

追根溯源對(duì)癥下藥

我國對(duì)租賃房的需求逐年增加，主要因?yàn)槌擎?zhèn)化中，大量人口在城市間流動(dòng)。房?jī)r(jià)高企、限購限貸，部分住房需求從購房市場(chǎng)外溢到租賃房市場(chǎng)，從而增加租賃人群；同時(shí)晚婚導(dǎo)致置業(yè)年齡延遲，進(jìn)一步延長(zhǎng)個(gè)體租賃時(shí)間，間接增加租賃需求；但是目前我國一線城市租賃房源供給不足，且租賃市場(chǎng)亂象叢生，規(guī)范的租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓模式呼之欲出；同時(shí)，與發(fā)達(dá)國家對(duì)比，我國租賃市場(chǎng)的成交總額有待大幅提高，租賃市場(chǎng)未來發(fā)展空間可期。

然而，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)指出，中國租賃市場(chǎng)成交額占整個(gè)交易市場(chǎng)的7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，如美國、日本，租賃市場(chǎng)占整個(gè)交易市場(chǎng)的比重分別為80%、50%。

中國租賃市場(chǎng)為什么發(fā)展如此緩慢？全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)給了答案。他表示其主要有三方面的原因：一是傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致。人們感覺在城里沒有一套屬于自己的房子就沒有安全感，特別是“丈母娘需求”。二是租賃市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致租房者的利益得不到保障，租房者沒有安全感。此外，市場(chǎng)不規(guī)范也讓出租人感到不放心。比如在租賃期間，房子的內(nèi)部遭到結(jié)構(gòu)破壞等。三是租售比價(jià)不合理。近十年時(shí)間，房?jī)r(jià)漲了大約五倍到十倍，有人將房子作為投資品使用，不進(jìn)行出租，坐等房子升值，升值的利潤(rùn)比租金的收益高很多。這種租售比價(jià)不合理導(dǎo)致人們?cè)敢赓I房，不愿意租房。租售比價(jià)不合理是在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，在一個(gè)動(dòng)態(tài)租房過程來看，買房比租房合算。所以說還不如買房。

對(duì)于如何解決這些問題，顧云昌表示，首先要改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念；其次，要規(guī)范化租賃市場(chǎng)，讓出租者感覺到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和買房之間待遇是完全不平等的。第三，要使房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不要漲得太快。漲得太快，看起來是租售比價(jià)不合理，實(shí)際上還是投資買房劃算。這三個(gè)問題解決了，那么租賃市場(chǎng)自然就發(fā)展起來了，所以真正要使租賃市場(chǎng)發(fā)展起來，解決人們住房問題，這三個(gè)問題是繞不開的。發(fā)展租賃市場(chǎng)，提出了租售同權(quán)，使人感覺到租房也能夠享有和買房同樣的權(quán)益，并且是安全的。此外，如果再把房?jī)r(jià)控制好，租賃市場(chǎng)就會(huì)很快發(fā)展起來。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也再三強(qiáng)調(diào)，從中國傳統(tǒng)觀念來看，很多人不愿意一輩子租房住，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租代替買房還要有一個(gè)過程。這既需要觀念的改變，更需要配套制度及時(shí)跟上。

租金走向

房?jī)r(jià)快速上漲，而市場(chǎng)租金一直都比較平穩(wěn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過去三年，即2014-2016年，CPI中租賃房房租分別同比上漲2.4%、2.6%和2.9%，市場(chǎng)走勢(shì)高度平穩(wěn)。由于房?jī)r(jià)快速上漲，住宅的租金回報(bào)率不斷下降。從Wind統(tǒng)計(jì)的一線城市數(shù)據(jù)來看，總體來說房?jī)r(jià)和租金都呈上漲趨勢(shì)，但是房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)超租金。以北京為例，過去10年二手住宅房?jī)r(jià)的復(fù)合增速為14%，二手住宅租金的復(fù)合增速為5%，租金回報(bào)率從2008年的3.25%跌到現(xiàn)在的1.40%。上海在過去10年，二手住宅房?jī)r(jià)復(fù)合增速為13%，二手租住租金的復(fù)合增速為7%，租金回報(bào)率從 2008 年的2.85%下降到現(xiàn)在的1.55%。

在國家大力支持房屋租賃市場(chǎng)的情況下，租金的走向成為了很多承租客關(guān)心的話題。顧云昌告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，租金的上漲和下跌在租賃市場(chǎng)中主要由供求關(guān)系決定。不過，他也坦言，未來的租金走向仍然會(huì)上漲，但絕不會(huì)超過房?jī)r(jià)的上漲速度，會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲的態(tài)勢(shì)?！笆紫?，租售之間存在合理的比價(jià)，即租金和售價(jià)之間是有聯(lián)系的，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲租金也會(huì)不斷上漲，但是租金的上漲速度還沒有房?jī)r(jià)上漲速度快，租金上漲卻是必然的，總體上這是租金和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。第二是租金價(jià)格會(huì)隨著人民收入水平的提高而提高，人民生活水平得到了提高，也必然會(huì)導(dǎo)致租金的上漲，除非租賃市場(chǎng)出現(xiàn)大量的空置房租不出去，才會(huì)出現(xiàn)租金價(jià)格下降?！?顧云昌從兩方面進(jìn)行了解釋。

長(zhǎng)江證券分析師謝浩宇表示，一方面，從目前一二線城市的城市化進(jìn)程以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看還是會(huì)保持繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，即便美國 1960年完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入存量房時(shí)代，房?jī)r(jià)也還是保持上漲態(tài)勢(shì)。另一方面，一線城市人口會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)再次流入，帶來住房需求增加，推動(dòng)租金和租金收益率的上漲。

著力發(fā)展機(jī)構(gòu)出租

租賃市場(chǎng)總體可分為三類：國家持有且?guī)в懈＠再|(zhì)住房，如公租房、廉租房等；機(jī)構(gòu)持有住房，如泊寓、自如等；還有占據(jù)中國租賃市場(chǎng)主體地位的個(gè)人持有。顧云昌告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，這三種分類中，機(jī)構(gòu)出租發(fā)展還不到位，在未來應(yīng)該大力發(fā)展機(jī)構(gòu)出租。在世界各國租賃市場(chǎng)發(fā)展過程當(dāng)中，機(jī)構(gòu)出租占相當(dāng)大的比重?，F(xiàn)在所面臨的問題是機(jī)構(gòu)出租的機(jī)構(gòu)設(shè)置法則問題，對(duì)于我國租賃市場(chǎng)的供給側(cè)改革就是增加更多的機(jī)構(gòu)持有者進(jìn)行投資。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也表示，此前我國住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

然而怎樣使機(jī)構(gòu)持有者加入這個(gè)市場(chǎng)？顧云昌指出，由于租賃市場(chǎng)的回報(bào)率不高，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，而開發(fā)商高周轉(zhuǎn)、快回收的特點(diǎn)不符合其發(fā)展要求，這就需要政策手段進(jìn)行干預(yù)和實(shí)施。其主要體現(xiàn)在出讓土地的要求和稅費(fèi)方面的改革兩方面發(fā)展租賃市場(chǎng)，比如對(duì)于出讓土地需一定比例的自持等。另外，在稅費(fèi)方面給予支持，比如可以進(jìn)行降低、減免，也就是說通過稅費(fèi)的改革降低其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而鼓勵(lì)持有機(jī)構(gòu)參與租賃市場(chǎng)的開發(fā)。

機(jī)構(gòu)出租的崛起，或?qū)臄?shù)量和規(guī)模上徹底改變租賃市場(chǎng)的游戲規(guī)則。

在顧云昌看來，中國租賃住房市場(chǎng)肯定有很大的發(fā)展前景，這是由中國國情所決定的，是中國城市化的需要。但調(diào)整結(jié)構(gòu)不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，才能把租賃市場(chǎng)完善起來。endprint