李靜

[提要] 本文分析自2007年以來由美國次貸危機中的房地產(chǎn)泡沫化所引發(fā)的嚴重社會影響以及經(jīng)濟影響，對比如今中國房地產(chǎn)市場變化趨勢，分析我國房地產(chǎn)市場正處于泡沫化日趨嚴重的結(jié)果。針對這個現(xiàn)象，討論我國國家宏觀調(diào)控手段在開放市場經(jīng)濟對于房地產(chǎn)市場的影響程度以及市場反應(yīng)，并做出我國宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場管理是有必要的結(jié)論。最后提出要在窗口期及時控制住房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛，保證我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；宏觀調(diào)控；市場經(jīng)濟；灰犀牛

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分，對于經(jīng)濟增長、社會穩(wěn)定、城市發(fā)展等都具有非常重要的作用。20世紀90年代末以來，伴隨改革開放步伐加快以及住房改革制度推出，中國房地產(chǎn)業(yè)也開始令人矚目地快速發(fā)展。

但隨著2008年金融危機席卷全球，我國實體經(jīng)濟也難以避免地遭到嚴重沖擊，GDP增速創(chuàng)歷史新低。此時，我國房地產(chǎn)由于長期制度不完善、投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升等不良現(xiàn)象的積累，在國家六次加息、十次提高銀行存款準備金率等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺之后，房價開始大幅下跌，市場萎靡，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響效果顯著。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速增長，已成為當前拉動經(jīng)濟增長的重點產(chǎn)業(yè)。同時，我們也清楚地看到房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：部分地區(qū)因炒房導致房價與市場價值相偏離，而城市外圍地區(qū)商品房區(qū)入住率低，社會資源浪費嚴重。住房明明是生活必需品，為何在我們國家具備了奢侈品的經(jīng)濟特性？這種資源配置不合理現(xiàn)象將導致社會資源極大的浪費，同時也會引發(fā)一系列的經(jīng)濟問題。

二、透過美國經(jīng)濟危機看房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象對經(jīng)濟的影響

2007年開始，一場規(guī)模不容小覷的經(jīng)濟危機由美國開始逐漸向全球蔓延開來。這場金融危機最主要的原因就在于市場產(chǎn)能過剩以及有效需求不足。那么，次貸危機為何能掀起如此軒然大波？

房屋是生活必需品，所以它的價格有不斷上漲的趨勢，另一方面居民收入遠不能支付高額房屋價格，這就導致購房者需要通過抵押貸款才能購得住房。抵押貸款解決了大部分人住房的問題，但同時帶來了極大的負面影響：貪婪的資本家為了最大限度攫取利潤，向不具備還款能力的人發(fā)放住房抵押貸款，導致銀行次級貸款規(guī)模占比提高。同時，銀行又通過資產(chǎn)證券化將這些不良貸款進行打包，將風險轉(zhuǎn)嫁到證券市場中。這就是不斷在金融市場中增加杠桿層級，將風險放大的過程。聰明的美國經(jīng)濟家應(yīng)該已經(jīng)看到嚴重性，然而為何無人叫停，最終引發(fā)金融風暴？

就如時任花旗集團CEO的查克·普林斯所說，“我們知道（這些產(chǎn)品）有很多風險，也會帶來復雜的后果。但是，只要音樂還在播放，我們就必須不停地起舞。”

在圖1中我們看到，美國家庭的平均房貸支出與收入比在2000～2006年間從65%快速上升到99%，無限接近房價的壓力線。當家庭全部收入只能用于房貸支出時，房地產(chǎn)崩盤已成為必然結(jié)果。2007年該比例已達101%，突破極限后迅速爆發(fā)了經(jīng)濟危機。（圖1）

對比同期的中國，2006～2016年間中國家庭房貸支出與收入比從33%上升到了67%，2013～2016年間，中國居民房貸支出與收入比以及房價增速大幅上升，與美國2001～2004年加杠桿的過程驚人的相似。

從家庭的負債來看，如圖2所示，2016年的中國又像極了2004年的美國：貨幣政策開始發(fā)生轉(zhuǎn)向，資產(chǎn)價格迎來拐點，家庭的負債和杠桿率仍會上升，隨著2016年下半年中國收緊了貨幣政策并且出臺一系列房地產(chǎn)限購政策，中國的家庭部門也將經(jīng)歷從主動加杠桿轉(zhuǎn)為被動加杠桿的過程，而房貸收入支出比仍將繼續(xù)上升。（圖2）

顯然這不是一個善意的信號，中國的灰犀牛已經(jīng)動起來了。幸好中國目前的房貸收入比相對于美國爆發(fā)危機時的數(shù)據(jù)還處于相對安全的區(qū)間范圍內(nèi)，我們距這頭灰犀牛還有一段相對安全的距離，這正是我們平穩(wěn)跨越債務(wù)周期的窗口期。

三、國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

中國的房地產(chǎn)市場讓全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像違反了正常的經(jīng)濟運行規(guī)律，而事實上它卻從未出現(xiàn)過所謂崩盤。

早在2005年，各大外國媒體紛紛預言中國房地產(chǎn)泡沫即將破滅。而到了2008年，又陸續(xù)有外國經(jīng)濟學家對我國的房地產(chǎn)市場唱衰。而后來，人們又將中國房地產(chǎn)泡沫破裂的預期向后調(diào)至2014年。事實上，無論中國樓市的行情如何，都會有大批財經(jīng)評論者緊隨其后，做出像“中國樓市泡沫即將破滅”這樣的預期。

面對看似已經(jīng)過度膨脹了的價格，為何中國的房地產(chǎn)市場依然能夠保持完全穩(wěn)定？回答這樣的問題，就不得不說到我國特殊的市場經(jīng)濟體制。我們知道，在西方一些經(jīng)濟發(fā)達國家，相比于國家這只“有形的手”而言，“無形的手”在市場經(jīng)濟中起到了更為重要的作用，而反觀我國，目前還處在市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟并行的階段。不管是中央還是地方政府，都在對房地產(chǎn)市場進行著嚴格的管控。政府掌握著新建設(shè)用地的土地供給、開發(fā)、建造資金，掌握制定貸款政策、稅率制度的方向，并使用房產(chǎn)購買限制這樣的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場熱度，以起到“溫度調(diào)節(jié)器”作用。

那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段都有哪些呢？

（一）利率調(diào)整。當市場過熱時，政府就會提高貸款利率，使房地產(chǎn)建造企業(yè)因投資成本變高來降低新建房屋的供給量，同時貸款利率的提高也會增加購房者貸款成本，使得購房需求下降，從而在短時間內(nèi)降低房屋市場的熱度；相反，降低利率就會提高房地產(chǎn)市場熱度。

（二）資金調(diào)控。任憑中國房地產(chǎn)市場如何火暴，住房貸款杠桿率卻總是很低。這種低杠桿率在很大程度上是由于住房貸款的額度被中央和地方各級政府把控的十分嚴格。什么樣的人擁有申請貸款的資質(zhì)以及他們最終可以從銀行獲得多少貸款額度，就其所遵循的計算準則而言，每個城市之間都不盡相同。endprint

（三）對購買者資格的調(diào)控。中國的城市會將潛在的房產(chǎn)購買者和無權(quán)購買房產(chǎn)者區(qū)分開來。在中國，法律法規(guī)通常會對購房者資質(zhì)提出嚴格的界定，比如規(guī)定居民購買房屋必須在當?shù)鼐幼∽銐蚰晗薏⑶疫B續(xù)納稅。與調(diào)控樓市的措施一樣，購房者的需求也是可以變化的。在中國的中小城市，由于存量房數(shù)量較大，由無權(quán)購買者到有權(quán)購買者身份的轉(zhuǎn)變門檻是比較低的。然而，這種身份轉(zhuǎn)變的門檻在一線城市中就會變得非常高。

（四）可買房數(shù)量的調(diào)控。政府還可以通過限制人們可以購買的房產(chǎn)的數(shù)量來達到壓制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。在很長一段時間內(nèi)，很多一線大城市就實行了嚴格的房產(chǎn)限購政策——每個家庭所能購買的房產(chǎn)數(shù)量最多不能超過兩套，例如上海。

同樣，政府對樓市做的限購政策會隨樓市行情的變化而調(diào)整：樓市火暴時嚴格限制，樓市蕭條時放松限制。

盡管限購、限貸、限價等房地產(chǎn)調(diào)控手段被各地頻繁使用，但在金融、土地、財稅、投資、立法等領(lǐng)域建立起長效機制之前，行政性調(diào)控措施還不能退場。

四、在窗口期防范“灰犀?！?/p>

中國城市房地產(chǎn)泡沫化的程度逐年加大。一方面房地產(chǎn)泡沫長期和發(fā)展，吸引了更多社會資源的投入，抑制了其他產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡；另一方面房地產(chǎn)泡沫的破裂會對社會經(jīng)濟帶來嚴重危害，尤其對金融系統(tǒng)產(chǎn)生致命性的危害，進而殃及生產(chǎn)、消費等活動，甚至可能會引發(fā)政治和社會危機。因此，從目前來看，及時有效地對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調(diào)控是十分有必要的。

正如溫斯頓·丘吉爾所說：“事實無可辯駁，惡意可以攻擊它，無知可以詆毀它，但歸根結(jié)底，事實就是事實?！苯衲杲鹑诠ぷ鲿h召開后的首個工作日，人民日報在頭版刊發(fā)評論員文章《有效防范金融風險》，文中提到：既防“黑天鵝”，也防“灰犀?！?，對各類風險苗頭既不能掉以輕心，也不能置若罔聞。

“灰犀牛”這一概念是由美國學者米歇爾·渥克在2013年達沃斯全球論壇上所提出的，用來比喻大概率且影響巨大的潛在危機。

國家將“灰犀牛”的問題提到如此高度，足以說明“有形的手”已經(jīng)開始注意到我國經(jīng)濟即將面臨潛在的巨大危機，而這頭最大的“灰犀?！睙o疑就是房地產(chǎn)泡沫。今年，我國經(jīng)濟下行壓力仍然存在、實際利率水平預計為負，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，把防范和應(yīng)對房地產(chǎn)市場泡沫風險放在更加重要的位置，把握調(diào)控的節(jié)奏和力度，有序釋放風險，并做好針對不同風險情境下的應(yīng)對預案。在政府進行宏觀調(diào)控時，要因地制宜，采取差異化的調(diào)控措施。在危機發(fā)生之前及時控制住這頭灰犀牛的龐大身軀，以期能夠在“窗口期”有效控制房地產(chǎn)泡沫化加劇的情況，維持我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

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