王繼翔

[摘 要]文章從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素出發(fā)，分別從消費(fèi)者需求視角、供應(yīng)商視角，以及政府的視角，用經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間將呈現(xiàn)螺旋形上漲，提出只有找到房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根本原因，并且從根本上下手，才能讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]限購(gòu)；房地產(chǎn)；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.076

2017年進(jìn)入3月份以來(lái)，在國(guó)家“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”表態(tài)下，全國(guó)多地相繼出臺(tái)了樓市限購(gòu)升級(jí)政策。近期來(lái)看，樓市的確出現(xiàn)了一些回調(diào)。那么，限購(gòu)效果能持續(xù)多久？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能真正降下來(lái)嗎？

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，它同樣遵循市場(chǎng)規(guī)律在運(yùn)作，“經(jīng)濟(jì)學(xué)原理”總結(jié)出的規(guī)律可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析提供較好的工具。下面，我們就用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本原理來(lái)分析政府限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。

1 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素

經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)告訴我們，商品的需求由許多因素共同決定，其中主要的因素有商品價(jià)格、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者對(duì)商品未來(lái)價(jià)格的預(yù)期、消費(fèi)者人數(shù)的變化等。用數(shù)學(xué)函數(shù)表示就是：

Qd=f（P ，m ，n，……）

公式中，P 代表商品的價(jià)格，m 代表消費(fèi)者的收入，n代表其他商品的價(jià)格。這個(gè)需求函數(shù)可以清楚地反映出房地產(chǎn)需求的多種影響因素。

首先，影響房地產(chǎn)需求量的因素是房地產(chǎn)商品本身價(jià)格。根據(jù)商品需求規(guī)律，當(dāng)其他因素不變時(shí)，商品的需求量隨著商品價(jià)格的上升而減少，隨著商品價(jià)格下降而增加，商品的價(jià)格與需求量成反方向變動(dòng)，即價(jià)格越低，需求越大。房地產(chǎn)限購(gòu)，一些投資行為得到抑制，需求減少，價(jià)格在當(dāng)前情況下會(huì)有一定下降。 但是，根據(jù)需求定律，房地產(chǎn)價(jià)格下降后，需求量會(huì)增加，需求量越大，價(jià)格會(huì)上升，所以一段時(shí)間后，隨著需求量不斷累積增加，價(jià)格將重回上升軌道。

其次，消費(fèi)者的收入水平會(huì)影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費(fèi)者的收入提高時(shí)，會(huì)增加商品的需求量，反之減少。 近些年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，從2001年后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期，民生進(jìn)一步改善，人民收入不斷增加。2010年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值就超過(guò)日本，成為僅次于美國(guó)的世界第二大經(jīng)濟(jì)體。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入由2010年的19109元人民幣增長(zhǎng)到2015年的31195元，保持著9.8% 的復(fù)合年均增幅；同期農(nóng)村居民可支配收入由5919元人民幣增長(zhǎng)到11422元，復(fù)合年均增幅高達(dá)13.1%。不斷提高的人均可支配收入將提升家庭的消費(fèi)意愿，而房地產(chǎn)的居住及投資屬性也必然成為消費(fèi)者購(gòu)買熱點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息：2016 年6月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲1.9% 。其中，城市上漲1.9%，農(nóng)村上漲1.9%；食品價(jià)格上漲4.6% ，非食品價(jià)格上漲 1.2% ；消費(fèi)品價(jià)格上漲 1.7% ，服務(wù)價(jià)格上漲 2.2%。居民收入上漲為房地產(chǎn)的價(jià)格上漲提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。在其他商品價(jià)格普遍上漲的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有下降基礎(chǔ)。

再次，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)商品的價(jià)格預(yù)期會(huì)影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期某種商品的價(jià)格將上升時(shí)，該商品的現(xiàn)期需求量就會(huì)增加。從以往多次房地產(chǎn)價(jià)格的螺旋形上升趨勢(shì)來(lái)看，多數(shù)消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格暫時(shí)沒(méi)有下降通道。房地產(chǎn)目前是中國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)百業(yè)。結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)非一日之功，需要很長(zhǎng)時(shí)間。政府限購(gòu)短期內(nèi)能起到抑制作用，但中長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格還是有上漲動(dòng)力。正是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)預(yù)期上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)需求量暫時(shí)不會(huì)減少。

最后，消費(fèi)者的偏好影響房地產(chǎn)需求量。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種商品的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該商品的需求量就會(huì)增加，相反偏好程度減弱，需求量就會(huì)減少。中國(guó)人自古以來(lái)就對(duì)房子情有獨(dú)鐘，擁有自己房子的情結(jié)絕非短期內(nèi)可以改變或消除。不管城市還是農(nóng)村很多地方，擁有一套房子是青年結(jié)婚的必要條件（其實(shí)沒(méi)有必要，條件不具備時(shí)租房更適宜），當(dāng)下很多年輕人不愿吃苦和等待，中國(guó)父母也心甘情愿為兒女掏腰包。中國(guó)人對(duì)房子有不同于西方的特殊偏好，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需。何況，隨著生活水平的提高，人們想住更大房子的意愿也增加了房子面積的需求。

從消費(fèi)者需求的視角分析來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者需求量相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)減少，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降概率不大。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品屬性分析

當(dāng)商品的價(jià)格發(fā)生變化，商品的需求量會(huì)發(fā)生變化，但是不同商品需求量的變動(dòng)對(duì)價(jià)格的敏感性即反應(yīng)程度是不同的。也就是說(shuō)，商品的需求量大小還與商品的價(jià)格彈性有關(guān)。一般而言，生活必需品需求彈性較小，非必需品需求彈性大。 對(duì)缺乏彈性的商品，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的上升或下降敏感度不大，當(dāng)該商品價(jià)格下降時(shí)需求量（銷售量）增加幅度小于價(jià)格下降的幅度，從而總收益會(huì)減少，因此降低價(jià)格會(huì)降低供應(yīng)商的銷售收入。該商品價(jià)格上升時(shí)，需求量（銷售量）減少幅度小于價(jià)格上升的幅度，從而總收益會(huì)增加，因此提高價(jià)格會(huì)增加供應(yīng)商的銷售收入。住房屬于彈性系數(shù)很小的剛需商品，無(wú)論漲價(jià)多少消費(fèi)者也不得不被動(dòng)接受，因此，房地產(chǎn)供應(yīng)商有漲價(jià)的沖動(dòng)。

從供應(yīng)商的視角分析來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降希望不大。

3 政府管制行為

由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府出手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管制，發(fā)布了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)文件，加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管，各地分別出臺(tái)限購(gòu)政策，并進(jìn)一步收緊樓市信貸政策。政府的限購(gòu)是否有合理性？能在多大程度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲呢？

從上節(jié)分析來(lái)看，住房是屬于彈性系數(shù)很小的商品，供應(yīng)商有不斷漲價(jià)的動(dòng)力，如果政府不管制，從理論上說(shuō)價(jià)格將會(huì)無(wú)限上漲。如果放任價(jià)格一直上漲，對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、對(duì)民生都會(huì)產(chǎn)生不利影響。因而，及時(shí)進(jìn)行限購(gòu)是有必要的。短期來(lái)講，從信貸政策進(jìn)行管控應(yīng)該說(shuō)是有效的，可以抑制一部分需求，尤其是投資客的買房行為。這樣一來(lái)，需求量走低會(huì)導(dǎo)致價(jià)格有所回落。但是，政府限購(gòu)是一柄雙刃劍，遏制需求的同時(shí)，也遏制了一些剛性需求。同時(shí)，保險(xiǎn)的投資渠道有限，住房是百姓看得見(jiàn)的能獲得收益的資產(chǎn)（至少以往事實(shí)如此），百姓手握積蓄難以找到更佳更多投資渠道，對(duì)房子投資依然抱有較大熱情，這兩個(gè)雙重需求會(huì)隨著時(shí)間延長(zhǎng)逐步累積。此外，房地產(chǎn)作為帶動(dòng)百業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在“騰籠換鳥(niǎo)”的未來(lái)、其他行業(yè)還未能取而代之情況下，房產(chǎn)業(yè)的衰落將使無(wú)數(shù)行業(yè)受到連累和打擊，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、對(duì)就業(yè)影響巨大。到時(shí)，限購(gòu)政策可能會(huì)取消，一旦放開(kāi)限購(gòu)，將迎來(lái)新一輪漲價(jià)潮。

綜上所述，政府限購(gòu)對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市過(guò)熱在短期內(nèi)有一定效果。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)并不是最佳策略。

4 結(jié) 論

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)相輔相成，聯(lián)系緊密。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高所指出的，“判斷趨勢(shì)應(yīng)該看基本面。中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，這個(gè)基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，只要這個(gè)基本面不改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)改變”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投資渠道密切相關(guān)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡快調(diào)整升級(jí)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴就不可能減輕，房地產(chǎn)的“綁架”行為就得不到根本解除。此外，投資渠道狹窄也是投資房產(chǎn)的重要因素。只有找到房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根本原因，并且從根本上下手解決問(wèn)題，才能讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2015—2016年中國(guó)居民收入情況及消費(fèi)情況分析[EB/OL].http：//www.chyxx.com/industry/201609/449975.html.endprint