【摘 要】“營改增”是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍，2016年5月“營改增”試點全面推向全國全行業(yè)?！盃I改增”的提出對各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機遇，尤其表現(xiàn)在稅負影響方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國重要的稅收來源之一，近10年對我國的經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大。但由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有周期長、資金額大等獨特的特征，因此，明晰“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的積極與消極影響對企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風險、最大化利用閑置資金和盈余管理均具重要意義。鑒于此，本文主要就對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響進行分析和探討。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅；影響

一、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的積極影響

（1）“營改增”可以有效的避免重復(fù)征稅，增值稅主要是根據(jù)各環(huán)節(jié)增值額進行征稅的，而營業(yè)稅主要是根據(jù)銷售額進行征稅的，房地產(chǎn)成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原來已經(jīng)承擔過稅負，但是在房產(chǎn)銷售時仍然需要繳納營業(yè)稅，造成二次繳稅。在營業(yè)稅改成增值稅后，只需要在每個增值環(huán)節(jié)進行繳稅，以材料成本和建安成本增值稅發(fā)票的形式進行抵扣，降低企業(yè)稅負。

（2）“營改增”有益于房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)務(wù)整合，原來營業(yè)稅的報銷主要是以單據(jù)形式移交財務(wù)部門，而采購部門單據(jù)來源和單據(jù)類別并不進行區(qū)分，這就直接導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)部門的工作繁重，業(yè)務(wù)部門的單據(jù)任務(wù)簡單，尤其是在項目金額重大、項目環(huán)節(jié)繁瑣的房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)部門的財務(wù)數(shù)據(jù)形式簡單，但內(nèi)容雜亂無章。而“營改增”后，不再以單據(jù)的形式進行報銷，而是以增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票進行抵扣，財務(wù)部門只負責對增值稅發(fā)票進行審核，而業(yè)務(wù)部門需要為財務(wù)部門提供合格的增值稅發(fā)票。這樣就由原來稅票重心在于財務(wù)部門轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門的協(xié)調(diào)。

（3）“營改增”對企業(yè)納稅意識、納稅管理具有一定的積極影響，“營改增”后，財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門會對企業(yè)的票據(jù)審核更加嚴格，測算更加細致，規(guī)范企業(yè)的納稅制度，對財務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員的稅務(wù)素質(zhì)和稅務(wù)意識更加重視，對國家的稅收優(yōu)惠政策逐漸關(guān)注?！盃I改增”使得企業(yè)上下形成一致的稅負降低意識。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的消極影響

（1）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負具有重要影響。首先，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來征收的營業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。其次，體現(xiàn)在稅負的變化，增值稅理論上是可以進行抵扣的，關(guān)鍵在于增值稅發(fā)票的取得，房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的沙石、水泥等原材料和勞務(wù)費用（農(nóng)民工和勞務(wù)公司）很難取得增值稅發(fā)票，難以抵扣，而且這部分的金額占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費用在總工程中的占比為20%～30%，這間接增加企業(yè)的稅負。

（2）“營改增”對財務(wù)報表具有一定的消極影響。一是資產(chǎn)負債表，“營改增”前不動產(chǎn)購置的營業(yè)稅需要作為成本入賬，“營改增”后不動產(chǎn)購置可以以進項稅額進行抵扣，降低入賬價值，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，增加企業(yè)的財務(wù)風險。二是利潤表，增值稅作為價外稅，增值稅額需要從營業(yè)收入中減掉，降低企業(yè)的營業(yè)收入。三是現(xiàn)金流量表，增值稅發(fā)票是要在工程結(jié)束時取得，這就需要企業(yè)墊付大量資金，增加企業(yè)的資金風險，對企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。

（3）“營改增”對財務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，同時這也為財務(wù)核算增加了難度，原來營業(yè)稅的核算只需要按照一個稅率、一個會計科目進行計算，但是增值稅需要十幾個會計科目進行核算，且增值稅采用認證抵扣和網(wǎng)上申報形式，不僅對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，而且增加了財務(wù)風險。

二、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強化票據(jù)管理并完善稅務(wù)籌劃

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須對自身會計核算與納稅受到的“營改增”的影響進行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學(xué)性，特別是成本稅務(wù)籌劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，工程項目一般都會需要耗費大量的資金，同時建設(shè)時間通常較長，企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加強同各個方面的溝通力度，同時必須對全新的稅務(wù)優(yōu)惠政策進行明確；另一方面，企業(yè)經(jīng)營過程中，還應(yīng)當將期間分攤應(yīng)用于開發(fā)整個項目的成本中，由此產(chǎn)生的稅負同一次性核算過程中產(chǎn)生的稅負相比更少。

2.通過人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，實施會計核算和納稅的主體是企業(yè)工作人員，他們?nèi)粘９ぷ髦械臉I(yè)務(wù)能力、綜合素質(zhì)同企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性具有緊密而直接的聯(lián)系。在增值稅當中，管理票據(jù)工作的順利開展會促使財務(wù)部門同各個業(yè)務(wù)部門之間共同承擔稅務(wù)重心，企業(yè)發(fā)展中，必須注重對兩者關(guān)系的有效協(xié)調(diào)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加大對企業(yè)職工納稅義務(wù)的培訓(xùn)力度，并從整體入手，加大對票據(jù)的規(guī)范力度，確保企業(yè)內(nèi)部管理能夠更加有效適應(yīng)“營改增”政策的需求，從而為自身的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

其次，值得注意的是，在實施“營改增”的過程中，一定的消極影響將產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表中，在實施增值稅的過程中，對賬務(wù)的細致化要求更高，因此要求將詳細二級會計科目記錄應(yīng)用于每一個一級會計科目中，同時全面反映申報抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容。

三、結(jié)語

綜上所述，在我國經(jīng)濟進步的過程中，相對重要的支柱型產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，也將受到“營改增”的全面影響，其中存在積極的一面，也存在消極的一面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對這一問題，從自身的會計核算和納稅角度出發(fā)，合理利用“營改增”相關(guān)政策，為促進自身的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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[2]范曉燕.營改增對建筑企業(yè)會計核算的影響分析[J].時代金融，2017，11：192+195.

作者簡介：

劉力萍（1979—），山東龍口人，2005年畢業(yè)于山東經(jīng)濟學(xué)校會計專業(yè)，經(jīng)濟師，會計師。endprint