張興軍

在當前的調(diào)控政策背景下，共有產(chǎn)權(quán)并不能大幅降低房價。而有關(guān)住房質(zhì)量、未來交易等反面的疑問，《暫行辦法》中的闡釋還有待深化。

2017年8月3日，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》。該《辦法》提出，北京擬推出各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%，實現(xiàn)網(wǎng)上申請，規(guī)范退出機制等。

事實上，早在2014年北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市就已經(jīng)明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。到目前北京等城市將“共有產(chǎn)權(quán)”細則進一步明確，這一設想終于看似漸行漸近。然而，被視為本輪房價調(diào)控的價碼之策，“共有產(chǎn)權(quán)”究竟能否起到理想化的效果還有待商榷。

對于“共有產(chǎn)權(quán)”，首當其沖的問題就是它能降低房價嗎？答案是不僅不能降低房價，相反還有穩(wěn)定房價的作用。政府調(diào)控房價的初衷，絕非讓房價實現(xiàn)暴漲暴跌。以一線城市為例，過去數(shù)年房價所呈現(xiàn)是“暴漲”的態(tài)勢，為了抑制這種非理性的上漲態(tài)勢，本輪房價調(diào)控措施輪番出臺，終于起到了立竿見影的效果。而舊策重提并加碼的“共有產(chǎn)權(quán)”在北京等一線城市的復蘇，亦是本輪調(diào)控之新舉。

另一方面，房地產(chǎn)價格高企的一個最直接原因是因為地價的高企，在此基礎之上以土地作價占股的方式。從近期的一線、二線房價趨勢來看，一手房價格仍然堅挺，二手房則呈現(xiàn)環(huán)比下跌的趨勢。以北京為例，一手房和二手房均呈現(xiàn)出成交銳減的態(tài)勢，在輪番的限購政策之下，投資者觀望態(tài)度明顯，認為仍然有下降空間。與此同時，租售同權(quán)呼聲的高漲，也讓眾多潛在購房者重新審視購房的必要性。此時力推“共有產(chǎn)權(quán)”，在市場上究竟能帶來多大影響，尚存疑問。

從“共有產(chǎn)權(quán)”住房的性質(zhì)和特征來看，其也可看作是保障房的升級。不同的只是政府的土地資源在共有產(chǎn)權(quán)住房中，更加明確了產(chǎn)權(quán)比例及價值屬性，以往的經(jīng)濟適用房和兩限房，在上市交易時則是以繳納土地出讓金、契稅及印花稅或者繳納一定比例的投資收益（市價-房價原值）來實現(xiàn)的。但按照當下的市場環(huán)境計算，共有產(chǎn)權(quán)住房的價格將遠超以往的經(jīng)濟適用房和兩限房。

對于“共有產(chǎn)權(quán)”住房的另一個擔憂是房子的質(zhì)量問題，因為根據(jù)以往經(jīng)驗，保障房都是由土地承拍者（地產(chǎn)商）來配建，政府除了土地進行部分讓利之外并不承擔資金上的壓力，而地產(chǎn)商為了保障利潤比例，在保障房建設中就會采用不同的容積率和建筑材料，這就會導致住房質(zhì)量與商品房質(zhì)量相差甚遠。至于“共有產(chǎn)權(quán)房”，雖然看上去很美，但在未明確其建設主體、質(zhì)量要求明細、價格區(qū)間，以及未來上市交易的相關(guān)收益等細則之前，還只是“看上去很美”。endprint