張毅+楊松

近年來，商品房價格像剎不住的車一樣瘋狂加速，節(jié)節(jié)攀升，甚至隔幾天就漲一波。這種狀況導致一些已經(jīng)簽了合同還沒有過戶的正在進行中的房地產(chǎn)交易很不穩(wěn)定，因為房價漲幅較大，賣房者心有不甘要求加價，而已交定金的買房者當然不同意加價，由此引發(fā)不少糾紛。

近日，江蘇省蘇州市吳中區(qū)人民法院（以下簡稱吳中法院）就審結了一起這樣的房屋買賣合同糾紛案。

房價上漲賣方毀約

2015年底，蘇州市民甘服民準備買房，通過蘇州嘉嘉房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司馬阿魯和祝靈推薦介紹，選中蘇州市民成豐銀一套200多平米的房子。經(jīng)協(xié)商，雙方在當年12月7日簽訂了《房屋買賣合同》，約定成豐銀（甲方）將蘇州市吳中區(qū)陽光水榭花園X幢X室房屋出售給甘服民（乙方），成交總價303萬元。房屋基本情況：建筑面積209.13平方米，含車庫、車位、固定裝修、固定廚衛(wèi)設備，以物品清單為準。乙方應于2015年12月7日、8日分別支付甲方定金2萬元、3萬元，共計5萬元。甲方應于2016年3月10日注銷他項權證。雙方約定部分房款以貸款方式付款，銀行貸款下放后三個工作日內辦理過戶手續(xù)。如果未按約按期履行合同，守約方有權要求違約方按照每日合同總價萬分之二支付違約金，并要求繼續(xù)履行合同。如果守約方催促違約方履行合同，違約方10日內仍未履行合同的，守約方有權解除合同，違約方應按總房款10%承擔違約責任。合同履行中發(fā)生爭議的，可向房屋所在地法院起訴，訴訟費、律師費由違約方承擔。另外，合同手寫部分約定，此房價含買斷汽車庫一個、生活廣場地下停車位一個；如甲方違約需賠償雙倍定金給乙方，乙方違約者定金不退還。

合同簽訂后，甘服民按照約定分別于2015年12月7日、8日支付成豐銀定金2萬元、3萬元，共計5萬元。然后就靜等成豐銀2016年3月10日注銷他項權證后，自己去貸款。在此期間房價一直在漲，甘服民還蠻高興自己下手早、下手快的。

2016年2月23日，甘服民聯(lián)系中介公司的馬阿魯，告知可以在3月10日過戶，馬阿魯將此消息轉告成豐銀。3月5日，成豐銀給馬阿魯打電話，明確表示該房屋不再賣給甘服民，原因是房屋價格漲得比較厲害，也包括成豐銀想買的房子漲價買不到了。這可把甘服民急壞了，3月7日，甘服民發(fā)函給成豐銀及中介公司，要求成豐銀在2016年3月10日前注銷涉案房產(chǎn)的他項權證，并于2016年3月11日協(xié)助甘服民辦理過戶網(wǎng)簽及資金托管手續(xù)。成豐銀拒收該函件。至3月10日期間，甘服民多次聯(lián)系馬阿魯與祝靈，請求協(xié)調成豐銀配合辦理網(wǎng)簽、資金托管手續(xù)。經(jīng)馬阿魯、祝靈溝通，成豐銀仍拒絕履行合同，明確表示不再配合辦理網(wǎng)簽、資金托管等過戶手續(xù)。

買方起訴要求賠償

煮熟的鴨子就這樣飛了嗎？ 2016年3月16日，甘服民與蘇州一家律師事務所簽訂《聘請律師合同》，聘請律師幫他打維權官司。雙方約定：律師費7.12萬元、差旅費1000元。該合同自簽訂之日生效，至案件一審、二審、執(zhí)行終結。同日，甘服民支付該律所7.12萬元，該律所開具金額7.12萬元的發(fā)票。在正式起訴前，代理律師于3月17日向成豐銀發(fā)函，要求成豐銀于2016年3月22日前注銷他項權證并協(xié)助甘服民辦理網(wǎng)簽手續(xù)；并正式告知，如逾期未履行，將根據(jù)合同約定追究其違約責任并要求其賠償損失。次日，成豐銀簽收該律師函，但并沒有按照律師函的要求辦理相關事項。無奈之下，甘服民于2016年3月23日向吳中法院提起訴訟，要求判令甘服民、成豐銀之間簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日（立案之日）解除；判令成豐銀退還定金5萬元，并支付損害賠償金90萬元、違約金30.3萬元、律師費7.12萬元。

吳中法院公開開庭審理了此案。審理中，甘服民撤回要求成豐銀支付違約金30.3萬元的訴訟請求。

經(jīng)甘服民申請，吳中法院委托蘇州中洲房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司（以下簡稱中洲評估公司）對涉案的吳中區(qū)陽光水榭花園X幢X室房屋、11號車庫、房屋內固定裝修及物品清單上物品的價值進行鑒定。鑒定人員通過進戶進行勘查，走訪中介，經(jīng)過多方的調查，結合中介機構的掛牌交易記錄、住建局的成交價以及蘇州的房價指數(shù)，選用了幾個合適的案例，結合較好的裝修狀況，經(jīng)過幾個估價師合議定出了最終的本案房屋的評估價。2016年9月15日，中洲評估公司出具房地產(chǎn)評估司法鑒定估價報告，吳中區(qū)陽光水榭花園X幢X室評估總價358.11萬元、11號車庫評估總價8萬元、裝修及附屬設施評估總價11.95萬元，上述共計378.06萬元。2016年9月26日，中洲評估公司又對吳中區(qū)陽光水榭花園X幢X室房屋室內資產(chǎn)出具資產(chǎn)估價報告，市場價值為142782元。上述兩項共計3923382元。甘服民為此預付鑒定費27102元。

法院判決賠償差價

成豐銀向法院表示，他同意解除《房屋買賣合同》，解除時間為2016年3月5日。但他認為，合同第8條手寫的定金條款效力應該優(yōu)先于合同第6條第4款打印好的違約金格式條款。他同意按照合同第8條約定雙倍返還定金。甘服民主張的違約金、損失賠償金屬于多重主張，不應同時適用，不應支持。甘服民主張的律師費于法無據(jù)。

定金共計5萬元，雙倍返還定金也就是要拿出10萬元的付出，毀約后重新賣房卻可以多收入近百萬元，這筆賬誰都可以算得出。成豐銀的如意算盤，法院會幫他一起打嗎？

答案當然是否定的。

吳中法院審理后認為：甘服民、成豐銀簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應遵循誠實信用的原則，按約全面履行各自的義務。2016年3月5日，成豐銀通過中介向甘服民明確表示不再履行該《房屋買賣合同》，經(jīng)甘服民催促也未能繼續(xù)履行合同，成豐銀行為屬于單方根本違約，甘服民作為守約方按合同約定有權解除合同。根據(jù)甘服民主張，本院確認甘服民、成豐銀就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》于甘服民起訴之日即2016年3月23日解除，成豐銀應當退還甘服民購房定金5萬元。關于甘服民主張的損害賠償問題，成豐銀違約給甘服民造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。涉案房產(chǎn)（含車庫、固定裝修及物品）經(jīng)鑒定總價值為3923382元。鑒定程序合法，鑒定機構及人員具有相應資質，故本院對鑒定報告予以采信。本案《房屋買賣合同》履行中甘服民并無違約情形，并積極督促成豐銀履行合同義務，成豐銀明確表示不履行合同后，甘服民又及時訴至法院請求損害賠償，防止損失擴大。故根據(jù)鑒定意見，本院確定甘服民損害賠償金額為893382元（3923382元-3030000元）。關于甘服民主張的律師費損失問題，根據(jù)合同約定，律師費應由違約方承擔，且經(jīng)核算，甘服民支付的律師費7.12萬元未超出江蘇省律師服務收費標準，故甘服民該項訴請本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條之規(guī)定，吳中法院判決如下：甘服民與成豐銀于2015年12月7日簽訂的《房屋買賣合同》于2016年3月23日解除。成豐銀于本判決生效之日起十日內退還甘服民購房定金5萬元、賠償甘服民損失893382元、支付甘服民律師費7.12萬元。

（文中當事人為化名）

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com

點 評

房價上漲帶來了二手房交易糾紛的大幅增加?？吹椒績r上漲，一些賣房人開始要求買房人加價，加價不成時，有些人便開始采取其他手段要求確認房屋買賣合同無效，比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權；有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。本案的成豐銀則是直接毀約，認為雙倍返還定金即可。法律遵循這樣一個原則：不能讓毀約方通過毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。出賣人因房價上漲而違約的行為，影響了正常的市場經(jīng)濟秩序，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也不利于社會誠信的建設。在此情況下，對買房人進行差價賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應視為合同履行后，甘服民享有的可得利益。法院支持差價損失的賠償，也是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。

上海市高級人民法院早在2005年底就出臺了《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第六條規(guī)定對于確不能繼續(xù)履行合同的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；二、雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。endprint