葛豐

國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部近日印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，提出在北京、上海等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

這是近期密集推進的構建“購租并舉”住房體系的重要一環(huán)，該舉措非常及時、非常準確地抓住了土地供給這一加快發(fā)展住房租賃市場的勝負手，反映出“房子是用來住的，不是用來炒的”加速貫徹落實到位。

土地供應之于住房租賃市場的重要性可以簡述如下：與境外成熟市場相比，國內住房租賃市場發(fā)育遲滯的主要表現除了規(guī)?；?，更在于集約化、規(guī)?；?、正規(guī)化、品牌化程度畸低，尤其是非政府性機構依托市場化運營的租賃房供給，在整體住房供給中的比重小到基本可忽略不計。

企業(yè)不愿意進入潛在需求極為龐大的住房租賃市場，最根本的障礙是住房租金回報率過低，尤其是一線城市的租金回報率甚至低至1.5%以下。這一水平不僅顯著低于國外大城市租金回報率，甚至比國內無風險資金回報率（如國債收益率）還低。

上述狀況構成了一個完整負反饋的循環(huán)圈，即由于租金回報率低，導致企業(yè)不愿意進入，而企業(yè)不愿意進入，導致該市場規(guī)范性、專業(yè)性、穩(wěn)定性嚴重不足，而這種服務水平低下，至少在相當程度上導致需求被抑制，并進一步拖累租金回報率上行（或者說回歸均衡水平）。

要打破幾乎封閉了的循環(huán)圈，通常需要強有力的外部因子插入并阻斷傳導鏈條，而這個強有力的外部因子，目前看來必須著力于土地供給環(huán)節(jié)，因為要推動租金回報率上行，讓企業(yè)有利可圖，基本途徑無非是兩條，即做大分子（提高租金）或做小分母（降低房價），而做大分子一途，至少目前看來潛力非常有限。

做大分子之所以不太可行，一是其很難通過政策調整迅速見效；二是一線城市的租金絕對水平其實已經很高（如有數據顯示，目前北京、上海、深圳的房租收入比分別高達58%、48%、54%，按國際標準已經屬于租金嚴重過高城市）；三是其本身與調控要達到的改善民生基本取向相悖。

于是問題的癥結實際又集中到了地價環(huán)節(jié)，這也就是說，只有通過切實有效地降租賃住房用地價格，才能真正從原點上賦予市場發(fā)育壯大所必需的活力。這方面，政府此前其實已經開始做出多種嘗試，例如7月份上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，土地成交樓面價格均低至不足6000元/平方米，遠遠低于周邊普通宅地價格。

但是越是住房供給緊張的城市，土地供給的瓶頸約束就越強。這種客觀存在的基本國情，倒逼土地供給方必須進一步創(chuàng)新思維，千方百計設法開拓增量來源，而有序利用集體建設用地建設租賃住房，正是盤活閑置資源，使之投入到國計民生最關切領域的決戰(zhàn)決勝之舉。endprint