任伯松

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，然而近些年來金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的過度支持加劇了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。本文通過理論和實證分析的方法分析兩者之間存在的關(guān)系，并據(jù)此提出了一些降低房地產(chǎn)泡沫的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；金融支持

一、金融支持和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性

房地產(chǎn)業(yè)和金融支持是緊密相關(guān)的。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)需要數(shù)以千萬甚至上億的資金，而且房產(chǎn)的銷售及資金的回收是個漫長的過程，在開發(fā)商連續(xù)投入資金的過程中，如果沒有金融機構(gòu)的支持，僅依靠資金回收，很容易造成資金鏈斷裂。而金融機構(gòu)可以吸取公眾資金，大量社會閑散資金的匯集形成了發(fā)放貸款的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)本身具有保值性和升值的可能性，其價值降低的可能性很低，可以作為很可靠的抵押品。因此，金融機構(gòu)通常將房地產(chǎn)信貸作為自身業(yè)務(wù)中的重要部分，以房產(chǎn)作為抵押，當出現(xiàn)違約情況時，可將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)。

從房地產(chǎn)消費者角度來看，由于房產(chǎn)價格較為高昂，普通消費者難以一次性地完成支付，在開發(fā)商急于回收資金的情況下，只有金融機構(gòu)介入，對消費者發(fā)放貸款，才能完成消費。

二、金融支持過度與房價的實證分析

金融支持過度與房價兩者之間關(guān)系密切，可能存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，因此本文采用協(xié)整分析的方法來分析兩者關(guān)系。本文選取了國內(nèi)房地產(chǎn)貸款DK和商品房平均銷售價格P2003-2015的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，選用的是eviews8.0進行操作。

（一）單位根檢驗

協(xié)整關(guān)系要求所有變量為同階單整，因此需要進行單位根檢驗。在進行檢驗之前，首先對時間序列數(shù)據(jù)進行對數(shù)化處理，以免除擾動項的影響。檢驗結(jié)果如下：

從檢驗結(jié)果看，兩組數(shù)據(jù)在5%置信水平下均為一階單整的，滿足建立協(xié)整關(guān)系的條件。

（二）協(xié)整關(guān)系的建立

我們構(gòu)建的的協(xié)整關(guān)系模型為lnP=alnDK+C，系數(shù)a反映了兩個變量間的關(guān)聯(lián)程度，即lnDK變動一單位，lnP變動a單位。最終得到結(jié)果如下：

lnP=0.4845lnDK+3.966

從結(jié)果上看，lnDK變動一個單位，lnP就同向變動0.4845個單位，兩者之間具有一定的相關(guān)性，說明金融支持確實會一定程度上拉動房價。但是從本文結(jié)果來看，其拉動幅度有限，可能有如下原因。

首先考慮的是其他因素的影響，最主要考慮的是消費者心理預期因素。房地產(chǎn)市場上存在著大量的投機消費者，他們買房并不是為了居住，而是為了持有增值。當?shù)禺a(chǎn)市場表現(xiàn)低迷時，政府會出臺一些鼓勵措施，而這些消費者們對房價未來持有上升預期，會導致住房搶購潮的出現(xiàn)，導致房價升高和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，使得信貸支持對房價影響有限。

還有一點就是要考慮到本文數(shù)據(jù)選擇的原因，本文選取數(shù)據(jù)年限較少，并且本文選取的是全國性的數(shù)據(jù)，即全國的房地產(chǎn)信貸和住房均價，考慮到房地產(chǎn)價格在我國各地差異較大，即使近些年來很多二三線城市房價異軍突起，但總體差異還是很大的。所以用全國性的總體指標是存在一些誤差的。

總體而言，金融支持和房價之間是存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系的，房價的上漲在一定程度上可以由金融支持過度來解釋。

三、降低房地產(chǎn)泡沫和金融風險的對策和建議

通過上章實證分析，得出了金融支持確實會對房價產(chǎn)生正向的影響。房價的急劇上升很容易聚積房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)巨大的金融風險?？紤]到房地產(chǎn)與金融支持的相關(guān)性，因此要從房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)兩個角度來采取行動，降低泡沫度和金融風險，穩(wěn)定市場。

（一）房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變運營模式

我國的房地產(chǎn)業(yè)利潤率巨大，使得目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)都只專注于房地產(chǎn)行業(yè)，而忽視了其他領(lǐng)域。大型房地產(chǎn)開發(fā)商依靠自身的知名度以及高利潤率獲得巨額貸款，導致其高負債經(jīng)營。但是目前我國很多房地產(chǎn)開發(fā)商過度開發(fā)，且受限于國內(nèi)消費者的消費能力，很多地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供大于求的局面。作為房地產(chǎn)商，應(yīng)多注重例如高新行業(yè)等領(lǐng)域，既可增強企業(yè)活力，又可減少負債率，降低金融風險。

（二）提高房地產(chǎn)業(yè)信貸門檻

房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，由此產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)信貸資金需求，許多商業(yè)銀行為了提升業(yè)績，降低了放貸標準，基本上只要能拿到地的貸款申請都可以被批準。在此過程中，銀行承擔了風險，在金融危機之前的房地產(chǎn)業(yè)的膨脹期，不良貸款率高居不下。伴隨著近些年對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)限制和保護措施的出臺，房地產(chǎn)市場的超額利潤也在減少，銀行在發(fā)放貸款時的流程也應(yīng)趨于規(guī)范，審批流程應(yīng)更加嚴格，以防范系統(tǒng)性風險的產(chǎn)生。

（三）加強政府監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)在我國起步較晚，市場的需求長期被壓制。因此在起步初期行業(yè)內(nèi)的利潤巨大，大量資金流入，再加上政府監(jiān)管寬松，產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)在其初期支撐起了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，高科技產(chǎn)業(yè)的不斷涌現(xiàn)，使得房地產(chǎn)不能長久作為撐起我國經(jīng)濟的支柱。涌入房地產(chǎn)業(yè)的資金需要被鼓勵用至其他新興領(lǐng)域，所以必須要加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度。如今多地已經(jīng)采取限購措施，在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)配合稅收政策，對房地產(chǎn)商增加稅賦，抑制其房地產(chǎn)投資，鼓勵其投資其他領(lǐng)域。在土地管理分配上，要實行透明化，防止官商勾結(jié)，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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