汪麗麗

【摘要】目前中國的漏稅、重復(fù)征稅的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，為了調(diào)節(jié)稅收，國家采取的措施是實(shí)行“營改增”政策，因此實(shí)行“營改增”政策也是為了減輕企業(yè)的賦稅狀況。合理利用好“營改增”的稅收制度，能夠幫助房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)業(yè)營改增小的利好和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；營改增；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

營改增是稅收制度的重要改革，對我國稅收市場的優(yōu)化管理具有促進(jìn)作用，對市場各個行業(yè)影響也是非常大的，直接影響到企業(yè)的稅賦制度，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，通過營改增，對房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的促進(jìn)作用，可以對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行優(yōu)化，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，因此需要針對房地產(chǎn)業(yè)營改增小的利好和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)營改增下的利好

（一）增值稅免收項(xiàng)目

營改增之后，幾種稅種是免征增值稅的：個人銷售的自建自用住房；軍隊(duì)房產(chǎn)租賃獲得收益；住房體制改革背景下企業(yè)、單位為配合改革獲得的房產(chǎn)成本價(jià)銷售收益；2018年12月31日之前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租的公租房；為了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的土地；涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)和土地使用權(quán)等，這些免征項(xiàng)目可以在一定程度上對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)稅費(fèi)政策的變化帶來影響，企業(yè)需要對當(dāng)前的稅費(fèi)政策進(jìn)行更加細(xì)致的改進(jìn)，對于租賃等形式的住房進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃布局，并在行業(yè)發(fā)展中針對這些政策性住房進(jìn)行改進(jìn)，合理的利用政策，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）個人住房銷售稅收改革

在個人住房銷售方面，除了上海、深圳等少數(shù)幾座城市之外，個人銷售購買兩年以上住房不足要繳納增值稅，而個人購買住房不足兩年的情況下，需要全額繳納5%的增值稅，通過這樣的方式可以對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，合理的對炒房行為進(jìn)行打擊，保證房地產(chǎn)的剛需，更加合理的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的，合理的對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行定價(jià)，對我國房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格進(jìn)行控制，科學(xué)引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格，形成良好的行業(yè)規(guī)范。

（三）稅收起征點(diǎn)改革

新政策規(guī)定，對我國個稅起征點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，如果個稅達(dá)到起征點(diǎn)需要全額納稅，同時(shí)規(guī)定了對于依靠租金收入的個人，需要依據(jù)租金的收入繳納個人所得稅，租金在租賃期間內(nèi)按照月計(jì)算超過3萬需要繳納個稅，低于3萬則免征個稅，從而對房地產(chǎn)行業(yè)中個人炒房行為進(jìn)行合理的規(guī)范，盡量限制人員過多的購房行為，保證房地產(chǎn)行業(yè)的剛需，提升我國在房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)，對房地產(chǎn)企業(yè)來講可以更加合理的制定后期發(fā)展策略，規(guī)范企業(yè)的行為。

（四）稅法規(guī)定的其他免征項(xiàng)目

稅法規(guī)定，不動產(chǎn)和土地轉(zhuǎn)讓等行業(yè)都不征增值稅，將這些方面的稅收劃給地方，地方可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際對土地轉(zhuǎn)讓征收各項(xiàng)地方稅費(fèi)，可以更加合理的地方房地產(chǎn)進(jìn)行引導(dǎo)，結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，制定更加適宜地方房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，從而全年的提升地方房地產(chǎn)的發(fā)展，保證我國房地產(chǎn)的合理發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)營改增下的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

整體上來說，“營改增”確實(shí)為很多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多的便利條件以及優(yōu)點(diǎn)，但是房地產(chǎn)業(yè)從此也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此提前做好預(yù)防措施是非常有必要的。

（一）提升稅率過渡期應(yīng)對政策

營改增的原則是保持稅率不發(fā)生變化，因此就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅率

不會出現(xiàn)較大的調(diào)整，對企業(yè)的稅負(fù)影響不大，但是在過渡期需要對稅收政策進(jìn)行更加全年的學(xué)習(xí)，雖然稅率不變，但是在稅收的管理中需要對稅收繳納形式、發(fā)票使用形式進(jìn)行更加嚴(yán)格的規(guī)范，相比較而言增值稅對發(fā)票的管理更加的嚴(yán)格，例如普通發(fā)票也需要提供納稅人識別號或者是統(tǒng)一信用代碼證，對于發(fā)票的開具需要開具具體的明細(xì)，這些都對房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)改革帶來了挑戰(zhàn)。同時(shí)，雖然整體行業(yè)內(nèi)企業(yè)稅負(fù)并沒有因?yàn)闋I改增而出現(xiàn)較大的波動，但是并不是每個企業(yè)都是不波動的，有些企業(yè)出現(xiàn)了因?yàn)槎愗?fù)變化影響收益的情況，因此企業(yè)需要結(jié)合自身情況合理調(diào)整稅負(fù)政策。

（二）控制專用發(fā)票稅收風(fēng)險(xiǎn)缺口

增值稅專用發(fā)牌是需要抵扣的，房地產(chǎn)企業(yè)營改增涉及到一個問題-如何取得可以使用的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行扣減，減輕企業(yè)稅負(fù)，這對房地產(chǎn)企業(yè)來講，首先需要規(guī)范發(fā)票管理，特別是增值稅專用發(fā)票，這是稅收稽查中的重點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行發(fā)票的開具，及時(shí)驗(yàn)證取得的增值稅專用發(fā)票是否可用，并及時(shí)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡快的適應(yīng)營改增后的納稅流程轉(zhuǎn)變，重視發(fā)票的使用周期，使用辦稅一體化平臺，設(shè)置熟識稅法的專業(yè)會計(jì)，保證企業(yè)稅收的合理性。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

在營改增之后，對于稅費(fèi)的核算更加的細(xì)致化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在管理中也需要對現(xiàn)階段的經(jīng)營管理體制進(jìn)行改革，制定統(tǒng)一的合同管理、產(chǎn)品定價(jià)和業(yè)務(wù)流程，構(gòu)件企業(yè)合理的稅收制定，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中的事項(xiàng)進(jìn)行梳理，盡量找出房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)對接的稅收平衡點(diǎn)，最大限度的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后管理規(guī)范，合理規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，隨著營改增的不斷推進(jìn)，地稅部門開展清稅工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行自查自糾，及時(shí)的對以往工作進(jìn)行差缺不漏，有條件的房地產(chǎn)部門可以安排審計(jì)人員對公司整體賬務(wù)問題進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)重大金額的稅收不規(guī)范行為，及時(shí)的進(jìn)行稅收調(diào)整，盡量進(jìn)行補(bǔ)救，防止稅收機(jī)關(guān)稽查出現(xiàn)問題，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行更加科學(xué)的管理。

綜上所述，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是較大的，對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)政策的調(diào)整具有重大的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際，盡快適應(yīng)營改增稅收政策調(diào)整的規(guī)范要求，及時(shí)對稅負(fù)政策進(jìn)行改革，采用更加科學(xué)的稅負(fù)管理政策?？梢姞I改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響雙面的，就有機(jī)遇又存在挑戰(zhàn)，因此需要房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合發(fā)展實(shí)際，全面的利用改革優(yōu)勢，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)整，全面的實(shí)現(xiàn)行業(yè)的升級，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

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