姜明奇

(新疆大學 新疆 烏魯木齊 830000)

我國房價的影響因素分析
——基于35個主要城市的橫截面數(shù)據(jù)

姜明奇

(新疆大學 新疆 烏魯木齊 830000)

隨著城鎮(zhèn)化改革推進，房地產與國民經濟之間的關系越來越密不可分。本文選取中國35個大中城市商品住宅房價，從供需兩方面分析房價影響因素，引入虛擬變量考察區(qū)域發(fā)展程度影響。全文社會發(fā)展現(xiàn)狀分析各因素與房價的關系并提出相應政策建議。

房產價格；影響因素

一、引言

安居樂業(yè)是中國人的傳統(tǒng)，“住”始終是人們關注的重要方面。房價不只是簡單的價高價低問題，它一定程度上反映復雜的社會經濟關系。首先，2015年房地產投資占我國GDP比重超19%，約占全國固定資產投資24%，對整體宏觀經濟穩(wěn)定具有十分長遠的意義。其次，房地產周期與國家宏觀經濟周期形狀極為相似，在時間上又具有先行性，因此其周期波動與國民經濟波動有高度關聯(lián)。最后，改革開放之后雖然我國人均收入明顯提高，但收入差距卻逐漸拉大，畸形的住房資源配置又成為貧富差距滋生的土壤，因此房地產經濟不再僅限于經濟發(fā)展本身，已成為影響社會安定團結以及人們生活幸福的關鍵性因素。

國外有關房價影響因素的研究展開較早，Malpezzi指出收入變化和前期房價對現(xiàn)期房價有顯著影響。Hedonic估價模型特別考慮住宅環(huán)境、交通、區(qū)位等屬性對房價的影響。隨著我國房屋價格一漲再漲，國內研究房價的學者越來越多。邵飛波等(2007)從微觀角度出發(fā)，認為上海住宅價格影響因素包括住宅到地鐵、到市中心的距離、物業(yè)費、容積率等。王超(2012)通過數(shù)據(jù)分析得出房價與利率、租金、地價、物業(yè)正相關，與房地產商數(shù)、竣工面積和匯率負相關，這也是近期房價影響因素定量分析比較全面的代表。

學者們對房價影響因素進行了多方面的研究，但鮮有研究基于供求層面進行考察。本文以西方經濟學、房地產經濟學理論為指導，從供求層面探討我國商品住宅價格的影響因素。

二、指標選取及數(shù)據(jù)來源

本文以中國35個大中城市商品住宅房價為研究對象，全文數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計局。

1.商品住宅平均價格(AHP)=商品住宅年度銷售額/銷售面積。

2.城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額(RSDB)。居民儲蓄額是影響住房需求者購買力的重要因素，很多居民儲蓄主要目的是為購房，甚至家庭三代人為購房儲蓄，因此取該指標作需求指標。

3.房屋施工面積(HCA)決定了房地產行業(yè)的供給量。

4.虛擬變量(D)。一線城市、強二線城市賦值1，其余城市賦值0。

三、建立模型

多重共線性會影響參數(shù)估計、統(tǒng)計檢驗及模型估值的可靠和穩(wěn)定性。模型建立前通過方差膨脹因子檢驗得出本模型變量間均不存在共線性。設房價函數(shù)可用如下多元回歸模型，回歸結果如下表所示：

AHP=β0+β1RSDB+β2HCA+β3DDA+μ (3-1)

本文選取懷特檢驗考察模型異方差性，可得如下結論：給定顯著性水平，α=0.05,nR2=5.899<Χ20.05(6)=12.592接受原假設，該模型不存在異方差。

四、模型分析

(一)總體分析

經過上文的模型構建與檢驗，由表1得回歸方程：

從回歸結果看R2=0.651，模型擬合較好。β1>0說明城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額與商品住宅平均價格正相關，前者每增長1億元，后者每平米增加0.717元；β2<0指房屋施工面積與商品住宅平均價格負相關，前者每增加1萬平方米，后者降低2.471元/平方米。此外，虛擬變量系數(shù)表明在控制其余兩變量的情況下，發(fā)達城市的商品住宅平均價格要高出欠發(fā)達城市4142.66元/平方米。該回歸結果符合社會現(xiàn)狀。

(二)城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額與商品住宅平均價格的關系

一方面，房產作為不動產具有保值增值功能，房價上升可使住房擁有者財富增值，進而促使其提高消費，降低儲蓄率。另一方面，由于房租及購房成本上升，沒有住房的居民會相應降低消費水平，增加儲蓄率。通過本文分析可看出我國居民儲蓄與房價正相關，符合社會現(xiàn)狀。2006年底我國居民存款儲蓄余額為16萬億元，2014年末接近49萬億元，年均增長率16%。這不禁引發(fā)思考，若出于投資保值目的購房，儲蓄作為貨幣投資途徑之一，應與房價呈此起彼伏關系。事實說明我國房產需求更多源于住房剛性需求，尤其是中低收入無房產群體，不得不壓低消費為購房儲蓄。

(三)房屋施工面積與商品住宅平均價格的關系

房屋施工面積與商品住宅平均價格呈反向關系。從房地產供給來看，商品住宅新施工面積的變化則反映了市場新增供給規(guī)模。盡管從短期看房地產的供給缺乏彈性，但從長期市場調整來看，房地產供給具有一般商品的特征，是一條向右上方傾斜的曲線。隨著房地產供給量增多，在市場有效需求沒有顯著增加的情況下，房價會出現(xiàn)下滑趨勢。

(四)發(fā)達地區(qū)與欠發(fā)達地區(qū)的房價差異

當前我國房價表現(xiàn)出很強的區(qū)域性，不同城市由于房地產市場發(fā)育程度、產業(yè)政策、城市規(guī)劃、城市功能定位等多種因素影響而表現(xiàn)出很大的差異性。一方面發(fā)達城市地理環(huán)境優(yōu)越，基礎設施完善，信息和文化較發(fā)達，從而吸引大量人才涌入，隨之而來的就是高住房需求；另一方面，發(fā)達地區(qū)對外開放程度和市場化水平較高，由于中國投資渠道狹窄，人們很自然把富余資金投向房地產，從而加劇投機需求興起。同時發(fā)達城市金融系統(tǒng)獲得基礎貨幣的來源非常豐富，房地產市場擁有多樣融資渠道，也為其信貸泡沫和高漲的房產價格墊定了基礎。

五、結論

商品住宅平均價格作為我國房價數(shù)量指標之一，其影響因素是復雜多樣的。本文通過簡單多元回歸模型，得出商品住宅平均價格與城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額、房屋施工面積和城市發(fā)展程度的線性關系，房產價格與城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額呈正相關、與房屋施工面積呈負相關，且發(fā)達地區(qū)房價明顯高于欠發(fā)達地區(qū)。以上結論證實了我國房地產市場的現(xiàn)狀，也為政府調控提供了指導意義。基于我國大眾對房屋的剛性需求，應加強對房地產市場投機現(xiàn)象管控，扶持保障房建設的同時注重收入分配制度完善，縮小貧富差距；喊停房地產盲目開發(fā)，打擊房產投機；加快城鎮(zhèn)化建設步伐，提高城鎮(zhèn)醫(yī)療和教育水平，減輕發(fā)達城市人口壓力。房地產作為我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，其良性循環(huán)發(fā)展對提高我國綜合國力、增加人民福祉有重要意義，進而才能實現(xiàn)人民安居樂業(yè)，國家富強民主的偉大中國夢。

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姜明奇(1990-)，女，漢族，河南人，研究生，新疆大學，世界經濟。