王紀(jì)華

摘要：隨著社會(huì)高速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也跟著開(kāi)始了激烈競(jìng)爭(zhēng)，在同樣一個(gè)需要求得生存和發(fā)展的空間，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)也面臨著重大挑戰(zhàn)。如何降低工程造價(jià)成本，如何提高項(xiàng)目利潤(rùn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程需要良好規(guī)劃，項(xiàng)目在計(jì)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施階段都不能怠慢。文章針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金多，資金回收周期長(zhǎng)等不利因素進(jìn)行討論，并探討對(duì)項(xiàng)目過(guò)程的有效控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程造價(jià)；控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的如何立足，如何求得生存和發(fā)展是一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)公司需要策劃良好的營(yíng)銷戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，也需要注重開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)，盡可能降低工程成本和產(chǎn)品的市價(jià)，充分提高企業(yè)的收益率。而如何才能有效控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程成本、提高工程投資利潤(rùn)？關(guān)鍵是要控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)。文章將會(huì)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中造價(jià)的控制要素。

一、工程造價(jià)在決策階段的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，決策階段是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵部分，而且決策階段關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的計(jì)價(jià)是否妥當(dāng)，在決策階段應(yīng)該深入思考如何選址，選址的成功與否關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功。應(yīng)該考慮選址是否符合城市規(guī)劃、事先預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、對(duì)于房地產(chǎn)周邊的環(huán)境應(yīng)該有對(duì)應(yīng)的評(píng)估和報(bào)告、事先勘察房地產(chǎn)地質(zhì)情報(bào)，地質(zhì)情報(bào)對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)的影響重大；另外應(yīng)該估算投資成本，制定好房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額估算計(jì)劃。工程造價(jià)關(guān)系到各個(gè)步驟，有層次性，在決策階段就應(yīng)該詳細(xì)制定投資成本的估算。詳細(xì)的緩解應(yīng)該包括：建筑和安裝的工程費(fèi)用、購(gòu)得設(shè)備和工具的費(fèi)用、開(kāi)發(fā)施工中的其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期間貸款利息費(fèi)用。估算控制應(yīng)該包含地價(jià)、前期用費(fèi)、建設(shè)安裝費(fèi)用、小區(qū)公共建設(shè)的配套設(shè)施費(fèi)用、間接費(fèi)用、另外還有稅費(fèi)。

二、工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段的控制

房地產(chǎn)中項(xiàng)目投資主要在設(shè)計(jì)階段被影響得最多，設(shè)計(jì)階段主要會(huì)影響投資控制，項(xiàng)目設(shè)計(jì)中能節(jié)約的成本是整個(gè)建設(shè)中最大的節(jié)約。雖然計(jì)劃好了建設(shè)項(xiàng)目中的工程造價(jià)和預(yù)算，但并不能改變最終造價(jià)。所以建設(shè)單位的工程造價(jià)要著重考慮設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，如果能預(yù)先主動(dòng)控制成本就可以積極避免計(jì)劃和實(shí)際中的成本偏差大的情況，能夠有效控制項(xiàng)目投資。

設(shè)計(jì)方案的好壞能夠受益更多社會(huì)效益，對(duì)于經(jīng)濟(jì)有效增長(zhǎng)也有重要作用。目前企業(yè)普遍不重視建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，而更多投入在施工階段。這好比沒(méi)有打好基礎(chǔ)就開(kāi)工的水上樓臺(tái)，應(yīng)該著重把工作重點(diǎn)放在前期建設(shè)，控制好建設(shè)成本，特別是在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段。

（一）設(shè)計(jì)方案招標(biāo)

可以施行招標(biāo)方案制度，招標(biāo)能選擇更優(yōu)的設(shè)計(jì)單位，從根本上保證整個(gè)建設(shè)在設(shè)計(jì)階段的優(yōu)越，使得設(shè)計(jì)更加準(zhǔn)確、安全、合理。若建筑設(shè)計(jì)不合理，則會(huì)影響房地產(chǎn)銷售，若資金難以回收，則利潤(rùn)無(wú)法得到保障。

（二）建設(shè)方案設(shè)計(jì)應(yīng)限額

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)優(yōu)劣與否也會(huì)影響到施工時(shí)間和施工花費(fèi)，建設(shè)完成之后的經(jīng)濟(jì)效益也和項(xiàng)目設(shè)計(jì)有密切關(guān)系。設(shè)計(jì)項(xiàng)目的同時(shí)應(yīng)該對(duì)能定量計(jì)劃的工程進(jìn)行精密計(jì)算，分析數(shù)據(jù)，考慮建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)最大效益和可行性，分析結(jié)果應(yīng)該具有科學(xué)性，遠(yuǎn)瞻性，避免脫離時(shí)代的設(shè)計(jì)，避免選擇陳舊建材，這些都是設(shè)計(jì)中應(yīng)該落實(shí)好的工作。開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該注重設(shè)計(jì)過(guò)程中性價(jià)比的優(yōu)化過(guò)程，對(duì)建設(shè)方案應(yīng)該提出意見(jiàn)和建議并且應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案規(guī)定限額，創(chuàng)造更多外部條件。

（三）加強(qiáng)會(huì)審

對(duì)于建設(shè)方案的設(shè)計(jì)，初步完成的圖紙應(yīng)該由專業(yè)能力強(qiáng)的人員進(jìn)行會(huì)審，召開(kāi)會(huì)議從各個(gè)角度探討可行性，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際情況考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行全方面的評(píng)估和審核，保證工程的高質(zhì)量，低成本，盡量預(yù)先發(fā)現(xiàn)施工中的各種突發(fā)問(wèn)題，討論并解決，把工程變動(dòng)盡量控制在設(shè)計(jì)階段。在設(shè)計(jì)階段中，找到建設(shè)方案的不足，完善方案，提高利潤(rùn)，減少造價(jià)都可以取得較好的效果。

（四）價(jià)值工程與設(shè)計(jì)的關(guān)系

價(jià)值工程是一種管理方式，它可以評(píng)估產(chǎn)品的功能與成本如何對(duì)應(yīng)，能夠讓產(chǎn)品在能夠利用的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)它的最大效益。在設(shè)計(jì)階段如果善于運(yùn)用價(jià)值工程來(lái)控制成本，能夠利用科學(xué)的手法來(lái)改善和決策設(shè)計(jì)方案的效果，選擇技術(shù)上最可行，經(jīng)濟(jì)上最實(shí)惠的設(shè)計(jì)方案，讓設(shè)計(jì)階段的效果達(dá)到最佳。

三、工程造價(jià)在施工管理中的控制

利用工程招標(biāo)是一種對(duì)施工造價(jià)控制的有效手段。建設(shè)工程招標(biāo)能引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，并能規(guī)范市場(chǎng)投資制度，是一種促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展和企業(yè)完善自己的有效方式。通過(guò)招標(biāo)，可以事先提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)施工單位保質(zhì)完成工程，縮短投資回報(bào)周期。如何善于利用工程招標(biāo)決定了是否對(duì)控制工程造價(jià)有幫助。

通過(guò)招標(biāo)，新建設(shè)項(xiàng)目可以降低工程成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度。建設(shè)單位可以組織專門機(jī)構(gòu)建立招標(biāo)項(xiàng)目，根據(jù)策劃的內(nèi)容對(duì)參加競(jìng)標(biāo)的施工單位進(jìn)行資格審核，凡是復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)的施工單位在進(jìn)一步評(píng)估，最后征求各委員會(huì)同意后，選定參與施工的施工單位，雙方達(dá)成經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

選擇施工單位需謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)的整個(gè)建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的優(yōu)劣都直接與施工單位相連接，最終關(guān)系到造價(jià)控制的成敗。應(yīng)該考察施工單位的現(xiàn)有業(yè)績(jī)、資信和建設(shè)裝備先進(jìn)性。應(yīng)該優(yōu)先考慮建設(shè)業(yè)績(jī)與實(shí)際工程相符的施工隊(duì)伍，要求業(yè)績(jī)好、認(rèn)真負(fù)責(zé)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行該項(xiàng)目的監(jiān)督。

建設(shè)企業(yè)應(yīng)該從組織、技術(shù)、效益方面來(lái)制定管理制度，明確各部門在工程造價(jià)中的分工和責(zé)任，制定考核標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)項(xiàng)目技術(shù)策劃的方案進(jìn)行審核，對(duì)適用性進(jìn)行評(píng)估，選擇安全性和經(jīng)濟(jì)型的技術(shù)措施；搜集工程經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)造價(jià)控制進(jìn)行資質(zhì)和財(cái)政方面的分析，對(duì)工程預(yù)算、成本變動(dòng)、資質(zhì)資金方面進(jìn)行審核，達(dá)到優(yōu)化目的；另外在合同手段上，雙方都應(yīng)該加以約束，規(guī)定保質(zhì)保量，負(fù)責(zé)認(rèn)真完成工作。

四、重視人為因素，控制造價(jià)

在工程造價(jià)的管理方面，少不了人為作用。“以人為本”已經(jīng)成為眾多施工企業(yè)重視的一個(gè)概念。工程中優(yōu)質(zhì)的管理理念和模式，個(gè)人的業(yè)務(wù)能力，人員的責(zé)任感和工作態(tài)度都會(huì)影響最終工程造價(jià)。如果達(dá)不到人員的優(yōu)質(zhì)性就可能給企業(yè)帶來(lái)管理漏洞，最終造成巨大利益損失。要有效提高工程投資效益就應(yīng)該重視人為因素，在工程造價(jià)所涉及的所有環(huán)節(jié)都要“以人為本”，加強(qiáng)鼓勵(lì)和約束。只要重視每個(gè)細(xì)節(jié)，在各個(gè)環(huán)節(jié)上疏而不漏就能有效控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程造價(jià)。

五、結(jié)束語(yǔ)

為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的造價(jià)，對(duì)于成本調(diào)控、定價(jià)管理、計(jì)價(jià)的工作都十分重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目中除了掌握市場(chǎng)信息，也應(yīng)該把控制造價(jià)的管理貫穿整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制在決策階段的控制以靜態(tài)控制為主，在設(shè)計(jì)和施工中改變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理模式。應(yīng)該把眼光放在項(xiàng)目籌劃階段，定出總造價(jià)的控制方案，這樣在施工期間每個(gè)階段的不同段落造價(jià)就能得以控制，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中控制造價(jià)的目標(biāo)。

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（作者單位：山東高速青島膠州灣大橋投資發(fā)展有限公司）