宋萍萍　許英

[提要] 以房養(yǎng)老，應(yīng)對老齡化的一種新型養(yǎng)老保障模式，備受社會關(guān)注。筆者在分析南京、上海、新疆、中信銀行模式基礎(chǔ)上，得出我國“以房養(yǎng)老”所面臨的挑戰(zhàn)，并提出建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；倒按揭

中圖分類號：F842.67 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年7月3日

一、問題的提出

隨著我國經(jīng)濟(jì)及醫(yī)療水平的提高，人均壽命日益增加，老齡人口比重日益攀升。2013年2月27日，中國社會科學(xué)院發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告》提出，老齡人口數(shù)量將達(dá)到2.02億人，老齡化水平達(dá)到14.8%。老齡化在我國的表現(xiàn)越來越突出，與之密切相關(guān)的養(yǎng)老問題也就越來越嚴(yán)峻。目前，我國的養(yǎng)老保障體系存在諸多缺口，難以滿足社會需求。

首先，老齡化過快，養(yǎng)老金缺口較大。我國人口基數(shù)大，老年人口數(shù)量增長速度快。縱觀世界，人口結(jié)構(gòu)進(jìn)入老齡化社會，美國用了60年，法國用了115年，而中國僅用了18年。人口老齡化的影響涉及諸多方面，首先是退休人數(shù)問題，人口老齡化將直接導(dǎo)致退休人數(shù)的劇增；其次是退休金問題，領(lǐng)取退休金的時間勢必拉長，導(dǎo)致的直接問題是國家的養(yǎng)老保險支出將會大幅度提高。

其次，“421”和空巢家庭大量涌現(xiàn)。自實行計劃生育政策以來，獨生子女家庭越來越多。隨著獨生子女的父母步入老年，獨生子女聯(lián)姻組成的“421”家庭很難同時滿足雙方老人與子女共同生活的要求，必須有一部分老人獨立生活，形成“空巢”，由此家庭所體現(xiàn)的養(yǎng)老功能在逐漸退化，對于新的養(yǎng)老模式的探索勢在必行。

最后，房地產(chǎn)與金融市場日益成熟?！耙苑筐B(yǎng)老”成為應(yīng)對老齡化及空巢化的可行性辦法。在我國，80%的城市老年人擁有自己的住房，但是由于自身需要，無法及時變現(xiàn)。“以房養(yǎng)老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，保險公司或銀行收回住房使用權(quán)。

二、我國“以房養(yǎng)老”實踐及面臨的挑戰(zhàn)

（一）我國“以房養(yǎng)老”的實踐。為解決養(yǎng)老問題，我國對“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了探索，并結(jié)合國外經(jīng)驗，推出了以下幾種模式：

1、倒按揭南京模式。南京湯山“溫泉留園”規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房，年齡60歲以上的孤殘老人，以抵押的方式將房產(chǎn)交予留園，公證后就可住進(jìn)留園，免除一切費用并且是終身制的。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。這種模式比較適合在城市居住的人群，擁有一套以及以上住房并且無子女或者失獨的孤殘老人。但這種模式涉及范圍過窄，擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房以及60周歲以上的孤殘老人這兩個條件過于苛刻，這也是導(dǎo)致該模式試水效果不理想的原因之一。

2、上海的以房自助養(yǎng)老。該做法是：老年人年齡在65歲以上，以房屋買賣交易方式將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行協(xié)商交易，雙方意見一致后，老人可一次性收取房款，在這之后公積金管理中心再將房屋返租給老人，房子的租金和市場價基本相同，租期則由雙方協(xié)商決定，老人可按租金年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。這種模式需要在房子過戶后才能施行，房子之后的升值部分完全由公積金管理中心擁有，損害原屋主及老人的利益，還有就是老人對公積金管理中心計算養(yǎng)老風(fēng)險概率的能力持有質(zhì)疑態(tài)度，這也會導(dǎo)致了該模式無法施行下去的重要原因之一。

3、新疆新型以房養(yǎng)老模式。新疆保投國際所推行的新型以房養(yǎng)老模式撤銷了傳統(tǒng)以房養(yǎng)老模式的3種限制：首先，在房屋產(chǎn)權(quán)問題上不存在任何爭議，不會發(fā)生更替，原房屋產(chǎn)權(quán)人享有分配權(quán)；其次，老人不需要與子女分開居住，不受房屋出租或者抵押的影響可以隨意支配所有權(quán)；最后，對個人年齡沒有任何要求，新疆的這種新型以房養(yǎng)老模式是考慮到家庭生命周期與住宅生命周期的差異，以資源優(yōu)化配置為理論基礎(chǔ)，輔之以一定的形式和機(jī)制，將房屋這種不動產(chǎn)的價值充分體現(xiàn)出來，發(fā)揮對家庭養(yǎng)老保障的功用。這種模式需要完善的配套機(jī)制加以輔助，成熟的房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、操作性強(qiáng)的資金運營平臺是該模式能夠有效并順利運行的基礎(chǔ)。但我國的現(xiàn)實國情各方面都在初步發(fā)展或者漸趨完善的過程，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較之發(fā)達(dá)國家仍有些許差距，因此這種以房養(yǎng)老模式現(xiàn)階段可操作性不強(qiáng)。

4、中信銀行“養(yǎng)老按揭”方案。養(yǎng)老按揭是指，老年人本人或法定贍養(yǎng)人向銀行申請貸款，并且以房產(chǎn)作為抵押，這筆款項主要是用來養(yǎng)老，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶，作為老年人支付相關(guān)養(yǎng)老費用的依據(jù)。每個月借款人在規(guī)定時間之內(nèi)償還利息或部分本金。如果在規(guī)定時間內(nèi)不能償還本金，銀行將以所押房產(chǎn)處置后的租金償還貸款。據(jù)查閱相關(guān)資料得知，貸款金額有所限制，小于所抵押房產(chǎn)評估值的60%，且每月交付的養(yǎng)老金不能高于2萬元。該項業(yè)務(wù)申請的門檻較高，辦理該業(yè)務(wù)的申請者需具備較高的硬性條件，例如最起碼需有擁有2套以上住房，貸款期限最長也不會超過10年。貸款也必須用于養(yǎng)老。這些條條框框束縛了老人們的選擇，使得該模式在運行中困難較大。

（二）我國“以房養(yǎng)老”面臨的挑戰(zhàn)

1、與傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念相背馳。中國自古就有“養(yǎng)兒防老”的思想，家庭養(yǎng)老是老人們的首要選擇。房產(chǎn)作為目前大多數(shù)家庭所擁有的最主要的財富，不僅為家庭成員提供了住所，還承載了大多數(shù)的情感寄托，而這種情感寄托，老人們的表現(xiàn)尤為突出。首先，子女大多會把父母的房產(chǎn)視為自己的所有物，父母離開后，認(rèn)為理所應(yīng)當(dāng)房子歸自己所有。如果父母選擇以房養(yǎng)老，就意味著房產(chǎn)將會變更所有人，很大可能會造成意見分歧，家庭矛盾，考慮到這一點，老人們多半會選擇放棄“以房養(yǎng)老”的方式；其次，老人不愿意離開自己生活多年的房子，并且會將房產(chǎn)傳給自己的子女，而“以房養(yǎng)老”最具代表性的房屋租售，基本無法得到老年人的認(rèn)同和理解。此類種種都表現(xiàn)出“以房養(yǎng)老”在短期內(nèi)無法施行下去。

2、配套措施銜接有缺口。首先，針對“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律尚有待完善。我國在開展住房反向抵押貸款時，一開始就必須加強(qiáng)立法，完善市場監(jiān)管。而現(xiàn)實情況是我國尚未制定有關(guān)倒按揭的法律法規(guī)，缺乏公信力。有價值的商品房可以用于抵押貸款，但是針對居民購買的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房能否用于住房反向抵押貸款，尚且存在法律空白，該依據(jù)何種政策和法規(guī)也尚未明確；其次，缺乏專門的應(yīng)對機(jī)構(gòu)。人均壽命的延長以及風(fēng)險的不確定性導(dǎo)致住房反向抵押貸款跨越周期長，而金融機(jī)構(gòu)又注重短期收益，二者間存在利益上的沖突，因此需要一個獨立機(jī)構(gòu)專管住房反向抵押貸款事宜；最后，政府的輔助措施及有關(guān)政策落實不到位?！耙苑筐B(yǎng)老”受房產(chǎn)市場的影響較大，由于人為炒作、惡意哄抬價格等因素導(dǎo)致房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身價值，波動較大，由于政府對房地產(chǎn)市場缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)存在顧慮，因為無法準(zhǔn)確估計其價值?！耙苑筐B(yǎng)老”現(xiàn)階段主要面向的是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，而廣大農(nóng)村地區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市則很難適用，如何擴(kuò)大受益人群以及解決地域受限問題，需要政府出臺相關(guān)指導(dǎo)意見。

三、結(jié)論

“以房養(yǎng)老”的實施需要經(jīng)濟(jì)條件和制度保障的配合，同時還需結(jié)合中國的實際國情，才能得以推廣。“以房養(yǎng)老”目前仍處于試點階段，盡管遇到了諸多障礙，但是依舊有其可行性及可取性。針對上述不同模式下存在的問題，有以下幾點建議：

第一，積極探索多層次的“以房養(yǎng)老”模式。上述幾種模式針對的多是大中型城市中擁有獨立產(chǎn)權(quán)房屋的老年人；除倒按揭外，還可提供其他形式，如養(yǎng)老院服務(wù)等滿足不同老年人的需要。而對廣大農(nóng)村地區(qū)，由政府領(lǐng)頭，提供政策補(bǔ)貼等。

第二，建立完善的法律制度，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合?！耙苑筐B(yǎng)老”之所以在我國運行困難，原因之一是缺乏法律依據(jù)，老人對其可持續(xù)性表示懷疑。針對房產(chǎn)市場、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門加以法律約束，能夠使其更好地發(fā)揮功能效用。

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