摘 要 近年來，房產委托書公證作為房屋過戶的直接依據(jù)，被不動產局采納，其使用率高，涉及面廣，成為公證部門的常規(guī)業(yè)務，但委托書公證的法律后果、重要性，風險相較于房屋買賣、贈與、繼承往往更隱蔽、更容易被忽略，而未引起公證員的廣泛重視，從而帶來風險隱患，本文剖析委托公證的風險和安全隱患，旨在找出參考性解決思路。

關鍵詞 公證 委托書 風險

作者簡介：李鷺紅，山東省萊蕪市中信公證處，研究方向：民商法、婚姻家庭繼承法。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.192

一、房產委托書公證的法律后果

房屋委托書是指委托人為了授權他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、受遺贈、租賃、抵押等事宜而單方簽署的法律文書。房產委托書公證是委托人向公證機構提出申請辦理房屋委托書公證，公證機構依法出具公證書的過程。委托授權行為是指被代理人將代理權授予代理人的行為。委托授權行為一經做出，只要被代理人作出接受授權的意思表示，代理人就享有了代理權，委托行為即發(fā)生法律效力，被委托人行使的全部職責和責任都將由委托人承擔，被委托人不承擔任何法律責任。在房屋處分方面的委托一旦做出房屋的所有權就面臨轉移，房屋所有權的占有就脫離了所有人的實際掌控，《物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。故出售、變更過戶的委托一旦做出，受托人一旦代委托人行使委托處分房屋的變更過戶的權利，房屋所有權就直接發(fā)生轉移，而無須委托人經手。

二、 委托書公證的風險剖析

1.委托書作為單方法律行為與雙務合同相比成立時更簡單、便捷，故風險也更大。委托書是單方法律行為，單方行為單方就能做出，不需要他人參與意見，做出此行為沒有制約，沒有約束，考慮問題難免草率、，對于法律后果認識不全面，有考慮不周之嫌，從自身真實意愿出發(fā)，決定做出相對容易，便捷，沒有雙務行為有通過雙方充分磋商，明晰厲害關系，和討價還加的過程，責任義務明確，且法律關系有平等、等價有償?shù)目剂俊?/p>

2.受托人身份的風險，現(xiàn)階段二手房買賣，多委托中介機構幫助出售，存在著中介機構良莠不齊，管理不規(guī)范，利益驅動下的許多變通，不確定性的風險，且許多中介機構為了運作方便，在委托人不能了解其法律后果的情況下，通常由賣房人直接委托中介機構的工作人員，變成了對個人直接的委托，人的靈動性大，且中介機構工作人員專業(yè)素質低、流動性強，穩(wěn)定性差的風險，加大了信任危機，信譽風險。

3.委托過程缺乏制約，往往一次性全部委托，失去了賣房過程對房屋的掌控權，委托人不知買受人是誰，房屋買賣價款是多少，是否重復買賣等，導致委托人在不知情的情況下房屋已經出售甚至有違法的風險，房款遲遲不到位的風險。

4.房產委托公證中委托人的風險，委托他人代為行使委托行為的前提要件，是受托人的信譽、委托人對其的信任度，受托人的辦事能力，處理突發(fā)狀況，解決問題的能力，由于委托人對委托行為的不確定性，對法律后果沒有充分認識，對受托人沒有慎重選擇，致使委托人做出委托隨意，撤銷委托任意，導致一房二賣的風險，這些都會增加房產委托公證的風險。 在撤銷委托的過程中，還存在著善意撤銷委托的風險與惡意撤銷委托的風險，善意撤銷委托是指委托人出于善良的愿望，對法律關系不確定情況下做出的撤銷行為，給受托人和買受人造成損失的行為，惡意撤銷委托是指委托人利用委托書的形成，和撤銷委托的過程，打時間差，為了不法目的，行使的不法行為。致使不明真相的人遭受財產損失。

5.委托人沒有委托資格導致委托風險?，F(xiàn)實生活中，非房產所有人以房產所有人的名義出具委托的行為，例如父親代替兒子委托，丈夫代替妻子委托等，還有多次買賣未過戶，在進行二手房交易的時候為了逃稅或者其他原因，不遵循正常的交易手段進行交易，導致委托書不能使用、或使用錯誤，給使用單位和相關部門帶來風險。

三、 風險防范措施

1.審查當事人的委托資格。首先審查當事人的身份，法人委托的 通常通過法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證，稅務登記證、法定代表人身份證明等有效身份證件審查當事人是否為符合《民法通則》第五十五條規(guī)定的合法的法人資格。自然人委托的，審查自然人是否為完全行為能力人， 通過審查當事人的年齡，是否是18周歲及以上的公民 ，16周歲及以上但不滿18周歲的公民，是否以自己的勞動收入為主要生活來源的，六十、七十以上的老年人是否是身體健康、無其他疾病，等擁有完全民事行為能力的人。 審查當事人的精神狀態(tài)，表達、溝通能力，對法律行為的認識清楚，有無重大誤解或被脅迫、被欺詐。不能到公證處辦證的，審查不能親自到公證處辦證的合理理由，有無醫(yī)院的健康狀況證明，頭腦清醒能自主表達意思的證明、必要情況，要求當時人除醫(yī)院出具證明、最好有司法鑒定，防止親屬“代替”、“代勞”。

2.審查意思表示。看委托人對委托書內容是否清楚，明晰，委托條款是否具體、明確、委托權限是否界定清楚，對每一條款可能產生的法律后果是否充分認識，審查當事人做出房產委托的意思表示，是基于自身利益出發(fā)、方便自身生活需要，是充分了解自身需求真實自愿作出的委托，無脅迫或欺騙或重大誤解。在辦理老年人委托，特別是子女陪同來辦理的，委托處分其房產公證時，要求陪同人員回避，公證員與委托人單獨溝通，問明老年人是否知道這是公證處，來公證處的目的，引導當事人、自發(fā)自愿的表達其訴求，說明其辦證目的與原因。最好進行錄音、錄像，以確保老年人的合法權益得以維護。

3.審查委托的權屬。委托書的權限界定的是否清楚，是委托人能否順利行使委托行為，保證其合法權益得到實現(xiàn)和受到法律保護的前提和基礎，委托他人辦理委托事務，委托人首先要明確委托權限，即委托人清楚知道需要受托人完成什么事，達到什么標準，完成到什么程度，權限設置恰到好處，不會有歧義，尤其是房產方面的委托，還應該符合程序。處分房產的委托涉及國有企業(yè)的，要看是否有國有資產管理部門的審批意見。涉及有限責任公司的，審查是否通過股東會決議，涉及股份有限公司的，是否履行證監(jiān)會要求的披露程序，涉及自然人的委托處分共有房產，審查共有人的意思表示，明確告知單方委托不能達到其處分房屋的結果，建議分別委托，或共同委托。

4.審查委托書內容。我們收集的材料，制作了談話筆錄，是對出具委托公證書的支撐，委托書的目的和用途是公證審查委托書內容是否明確主要要件，審查目的和用途，先審查使用單位，委托書的內容是否得到使用單位的認可，表述的是否清晰、明確，使用的專業(yè)術語是否符合使用單位的需要，使用單位的名稱是否準確、無誤，杜絕簡化用語。 在辦證中常遇到委托書表述不準確，對委托事項、權限交待不清楚，當建議修改時，委托當事人還可能說沒關系，對我們的意見不予理睬。對這樣的委托書我們應該向當事人講明原委、陳述有可能引起的不利的法律后果，如當事人執(zhí)意不改，而當事人的主張又不違法，我們應根據(jù)《公證程序規(guī)則》的規(guī)定，將上述告知過程及告知修改內容祥細地記錄在案，讓當事人簽字予以確認。

5.審查委托人簽名及蓋章的真實性。 房產委托必須以書面形式才產生是具有法律效益的有效文書，口頭形式不行，房產委托必須委托人親自申請，不能委托他人代為申請，房產委托書必須由委托人親自做出，故委托人必須親自在委托書上簽名及蓋章（或指?。?，確保其委托書真實有效性。故公證員必須審查委托人的簽字、蓋章和按指印的過程，委托人是在公證員監(jiān)督下在委托書上簽字、蓋章和按指印的對于不識字的老年人、病危無法動彈的病人，亦或者是盲人及聾啞等，公證員需收集指印，對老人申請公證的過程及與公證員溝通、交談公證事項及闡述委托書內容，出具委托書，在委托書上按指印的過程，及委托人指定的代筆人代為簽字的過程，進行錄像、拍照。

6.審查委托書的合法性。在房產委托公證的辦理過程中，由于委托公證的公證管轄地是行為發(fā)生地，而非不動產所在地，這給公證審查委托書中涉及的不動產造成困難，故辦理此類依法可以轉讓或出售的房產。 不能實質審查委托人對委托房產是否具有所有權，公證員沒法到不動產登記部門核實房產狀況，且由于房產的不確定性。在出具公證書時，公證員宜采用簽名、指印，且注明未對房屋是否有處分權做出證明，引導使用單位對房屋權屬進行謹慎核實后，方能使用。

總之，我國之前出臺的《公證法》、《公證程序規(guī)則》明確了公證執(zhí)業(yè)程序，公證員執(zhí)業(yè)不可逾越的鐵律嚴格遵守和履行，從申請到發(fā)證，每一階段都要認真對待，嚴謹務實，不能隨意簡化、變通、曲解程序規(guī)定，對必要的公證環(huán)節(jié)，進行拍照、錄音、錄像，根據(jù)公證員對公證事項的需要確定，而不局限于規(guī)定，用被動按規(guī)定辦證變主動避免風險采取有效措施。例如對身份證等有效證明材料需認真審查，力求嚴謹，杜絕公示化，和盲目信以為真。在委托過程中，委托的所有事項、權限范圍及產生的法律后果，委托人及受托人都必須明確的知曉。公證人員在辦理公證時有義務告知當事人辦理該公證后可能發(fā)生的具有法律效益的后果。如若當事人追問，公證員也有義務為其一一解答。即公證員只有加強自我約束、自我監(jiān)督、不斷總結、培訓，完善自我，提升辦證素養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)新問題，防范風險，才能真正做到風險化解到零目標。

參考文獻：

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