摘 要 房屋的買賣涉及的資金量較大、法律法規(guī)的政策性較強，對當事人的作用非常的大。因此，在房屋產(chǎn)權買賣合同進行公證時，公證員一定要對相關的法律法規(guī)、房產(chǎn)相關的資料以及是否涉及經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房等方面的事宜進行全面的了解。本文首先確認了房屋產(chǎn)權的歸屬問題，對房屋產(chǎn)權是否可以進行買賣進行了相關的分析。其次，對合同主要條款的審查內(nèi)容進行了說明，指出了合同中應該重點注意的地方。最后，對房屋的調(diào)查工作內(nèi)容和告知工作的相關內(nèi)容進行了說明。希望能夠給公證人員提供有效的參考意見。

關鍵詞 房屋產(chǎn)權 買賣合同 公證

作者簡介：史信敏，山西省陽泉市晉東公證處。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.189

辦理房屋產(chǎn)權買賣合同公證是公證人員重要的工作之一。常見的內(nèi)容有：房屋買賣公證、房屋繼承公證、房屋贈與公證以及房屋抵押公證等。其中，對于房屋產(chǎn)權買賣合同公證是公證人員提高重視程度的地方，該公證過程涉及的資金量較大、法律意識較強、出現(xiàn)頻率較多，對買賣雙方的影響也比較深遠。因此，在這一過程中，一定要注意每一個細節(jié)，確保公證的真實有效。

一、房屋產(chǎn)權歸屬的確認

公證人員辦理房屋產(chǎn)權買賣合同公證的前提是公證人員對房屋產(chǎn)權的歸屬有一個正確的認識。其對房屋產(chǎn)權歸屬的認識程度決定了之后在公證過程中是否能正確的運用相關法律，有效的判斷公證過程每個細節(jié)的正確和錯誤。對于房屋的歸屬問題，主要有兩個方面：第一，用于買賣的房屋是歸國家所有、集體所有，還是歸個人所有，公證員應明確辦理房屋買賣的當事人是否擁有相關房屋的所有權，其提交的材料是否合法。第二，公證人員應確認房屋是一個人所有還是多個人共同擁有，要確認房屋的所有權利人是否都自愿同意將房屋進行售賣。需要注意的是，一定要確認房屋是否屬于經(jīng)濟適用房和小產(chǎn)權房。

二、合同主要條款的審查內(nèi)容

房屋產(chǎn)權買賣合同的效力和履行，基本上由合同的主要條款進行控制，合同的履行情況是否順利幾乎完全受合同主要條款是否明確、合法的影響。因此，公證人員一定要嚴格審查合同的主要條款，仔細檢查其中的每一條內(nèi)容，盡量避免由于合同條款不明確引起的隱患，導致糾紛事件的出現(xiàn)。

（一）確定買賣主體

在房屋產(chǎn)權買賣合同中，一定要確認主體，對于房屋產(chǎn)權買賣雙方當事人的姓名、單位名稱、地址一定要進行明確的標注。同時，對于房屋產(chǎn)權是歸個人所有，還是多人共有、代理人的授權是否合法、代理人本身是否真正具有代理資格，都應當進行確認。

（二）標的的說明

關于房屋產(chǎn)權買賣合同中的標的，是指房屋和相關土地的使用權。在房屋產(chǎn)權買賣合同中，應明確的標出房屋的性質(zhì)、房屋的構造、房屋的實際位置、房屋的具體數(shù)量、房屋產(chǎn)權證編號以及其他所有與土地相關的權證號、四至界址等。同時，對于房屋中的附屬設備也應進行說明，例如若房屋中存在電話、有線電視、煤氣等，這些是否同房屋一同進行售賣，應在房屋產(chǎn)權買賣合同中進行相關說明。

（三） 價款及支付方式

在房屋產(chǎn)權買賣合同中，一定要將雙方議定的價格明確的進行標注，使用人民幣的計算單位，標明單價和總價。需要注意的是，在總價中是否含有附屬物的價款也應明確的表示出來。在房屋產(chǎn)權買賣合同中，關于價款的支付方式也應明確注明，應注明價款是一次全部付清，還是分期分批付清，房款需不需要暫時提交存在公證處等，這些情況在合同中應一一注明。

（四）辦理房屋產(chǎn)權登記的注意事項

根據(jù)我國《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權的買賣必須進行房屋產(chǎn)權過戶登記的辦理，方能視為房屋產(chǎn)權的合法轉移。因此，在房屋產(chǎn)權買賣合同中，應標明買賣雙方的權利義務，以及相應稅費的承擔方式。

（五）履行期限

履行期限是指房屋買賣雙方當事人履行合同的時間期限，通常以年、月、日作為計算單位，由于合同中的義務履行時間不同（交房時間、付款時間等），對于每項不同的義務，合同中都應明確進行標注，減少日后引起不必要的糾紛。

（六）違約責任的承擔問題

若房屋買賣雙方的當事人，有一方不履行或沒有完全按照合同規(guī)定進行相關事宜，則其應該承擔相應的法律責任，包括只付相應的違約金以及由于違約造成的損失也應由其進行賠償。需要注意的是，由于不可抗力造成的損失，例如地震、洪水等，房屋買賣的雙方也應對其造成的損失進行相應的約定。

上述六個方面是房屋買賣合同中一定要進行標注的內(nèi)容，這些內(nèi)容一定要明確、清楚、具體，為日后預防糾紛以及訴訟等事件的出現(xiàn)打下良好的基礎。

三、房屋相關情況需仔細調(diào)查

公證人員在辦理房屋產(chǎn)權買賣合同公證的過程中，除了對當事人提供的資料進行審核外，還應到實地進行查訪，也可通過電話調(diào)查、網(wǎng)絡調(diào)查等手段，從各種途徑了解買賣房屋的實際情況，在這一過程中，公證人員應仔細注意以下幾點：

（一） 確認房屋能否被買賣

所有已經(jīng)獲取了土地使用權證和房屋所有權證的房產(chǎn)，在法律法規(guī)以及相關政策允許的條件下，都可憑證進行正常的房屋買賣。法律法規(guī)以及相關政策有明確限制的內(nèi)容如下：第一，以出讓的手段獲取的土地使用權，再不履行合同條款支付所有土地使用權的出讓金，且得到了土地使用權證書，當事人沒有根據(jù)土地使用權出讓合同條款規(guī)定的期限與要求進行土地的投資與開發(fā)；第二，該土地被司法機關和行政機關根據(jù)相關法律法規(guī)進行查封或以其他方式限制該房地產(chǎn)權利的；第三，有關部門根據(jù)法律已經(jīng)收回的土地；第四，該房屋產(chǎn)權屬多人所有，未經(jīng)過其他共有人書面自愿同意的；第五，房屋產(chǎn)權的歸屬存在爭議的；第六，該房屋沒有經(jīng)過依法登記，產(chǎn)權證書尚未領取的；第七，抵押權的房地產(chǎn)沒有經(jīng)過抵押權人同意的；第八，房屋屬于商品房，并沒有辦理過預售登記審批手續(xù)領取預售許可證，或者房屋沒有經(jīng)過驗收及驗收標準沒有通過的；第九，相關法律法規(guī)規(guī)定的禁止房屋轉讓的其他情況。

（二）經(jīng)濟適用房交易公證的相關內(nèi)容

經(jīng)濟適用房是由國家統(tǒng)一建設，由當?shù)卣M行相關方案、用地的選擇，不收取土地出讓金，對各種經(jīng)費的收取采用減半的方式征收，該處房屋的出售價格根據(jù)微利的原則進行確定，其具有經(jīng)濟性、適用性的優(yōu)點。但是，經(jīng)濟適用房的買賣過程要比一般的房屋買賣復雜很多，公證員必須詳細了解房屋的情況，謹慎處理相關事宜。若公證員在審查過程中發(fā)現(xiàn)以下情形，則不予辦理公證事宜：第一，二手經(jīng)濟適用房不得進行出售并辦理相關公證；第二，用少于房改政策規(guī)定的價格購入的，且沒有按照規(guī)定補全房價款的經(jīng)濟適用房；第三，房主私自改變房屋原來性質(zhì)的；第四，房屋在上市出售后，造成新的住房困難的經(jīng)濟適用房；第五，房屋的產(chǎn)權歸多人所有，其他人不愿意出售的經(jīng)濟適用房；第六，房屋處在凍結地區(qū)并且劃入拆遷范圍的經(jīng)濟適用房；第七，住房面積不符合省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的，超出其標準范圍的，或者違反規(guī)定超出公款裝修標準的，同時超標部分沒有按規(guī)范補齊或退回價款和裝修費用的；第八，法律法規(guī)以及當?shù)卣咭?guī)定的其他不應出售的房屋。

（三） 小產(chǎn)權房買賣公證的相關內(nèi)容

小產(chǎn)權房就是人們常說的鄉(xiāng)產(chǎn)權房，是指并非由國家頒發(fā)房屋產(chǎn)權證，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府下發(fā)的產(chǎn)權證的房產(chǎn)，在不斷的社會實踐中，逐漸產(chǎn)生了鄉(xiāng)產(chǎn)權房的說法。一些村集體組織以及開發(fā)商，打著建設新農(nóng)村的空號，出售建設在村集體土地上的房屋或是由村民自行建造的“商品房”。小產(chǎn)權房出現(xiàn)的原因比較多，也比較復雜，一些“小產(chǎn)權房”的建造違反了我國的相關法律法規(guī)，目前我國政府的相關部門已經(jīng)開始對小產(chǎn)權房的建造問題進行處理。我國《中華人民共和國合同法》中明確規(guī)定，關于小產(chǎn)權房的購買，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同沒有法律效益。相關法律規(guī)定，小產(chǎn)權房的買賣過程不能進行公證的辦理 。在實際小產(chǎn)權房的交易中，存在買方明知自己購買的是小產(chǎn)權房，也了解小產(chǎn)權房不受國家法律的保護，卻希望通過公證的過程將小產(chǎn)權房的交易合法化，進一步保障自己的利益，很多人甚至愿意出高昂的公證費進行相關的辦理。針對這種情況，公證人員應告知當事人：小產(chǎn)權房的交易不能進行公證的辦理，即使出具了公證書，該過程也是非法，無效的。

（四） 優(yōu)先購房權的相關內(nèi)容

關于購房優(yōu)先權，是指特定人員在特定的房屋買賣時其擁有的買房優(yōu)先的權利，主要有以下幾個方面：第一，房屋的歸屬為多人時，在相同情況下，該房屋的其他所有人有購房優(yōu)先權；第二，對出租中的房屋進行售賣時，房主應提前3個月通知房屋租賃者，在相同情況下，該房屋的承租人有購房優(yōu)先權；第三，對出典的房屋進行售賣時，在相同情況下，該房屋的典權人有購房優(yōu)先權；第四，住房制度改革后，在售賣公有住房時，該房屋的原來住戶有優(yōu)先購買權，對于職工買入的公有住房，政策允許在買后年可進入市場買賣的，原房產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，且這兩種優(yōu)先權是絕對的。

四、及時做好公證告知工作

關于公證告知工作主要有三方面的內(nèi)容：第一，公證員應告知房產(chǎn)買賣雙方房產(chǎn)買賣合同在房屋買賣中的效力，使雙方明白房產(chǎn)買賣合同的作用，并對此有一個正確的認知，尤其在小產(chǎn)權房的交易中，公證員應將小產(chǎn)權房交易法律不允許其辦理公證，以及公證并不能改變其違法的本質(zhì)的情況告知交易雙方 。第二，公證員應告知房屋產(chǎn)權賣方的申請人必須根據(jù)實際情況提供各項公證申辦的材料，公證處應對辦理產(chǎn)權買賣的房屋是否具有合法性的買賣關系進行審查，若當事人提供的材料存在弄虛作假的情況，該當事人應當承擔相應的法律后果。第三，公證員應明確告知當事人公證和過戶之間的聯(lián)系，應讓當事人了解房產(chǎn)買賣合同公證并不等同于房產(chǎn)過戶，應告知當事人如不及時辦理過戶手續(xù)，可能存在的風險，公證員應及時督促房屋產(chǎn)權買方與賣方去房管局進行過戶手續(xù)的辦理。在實際公證過程中，有些當事人辦理買賣合同公證是為了規(guī)避過高的房產(chǎn)過戶費用，但這種做法，最后反而會引起一些麻煩。除此之外，要順利完成房產(chǎn)買賣合同的公證，需加強與房地產(chǎn)管理部門的有效溝通，使協(xié)作順利完成。

五、結論

通過本文的論述得知，辦理房屋產(chǎn)權買賣所涉及的資金量大、法律性強，同時在該過程中也存在一定的風險，稍有差池，對買賣雙方的影響很大。因此，公證員在公證的過程中，一定要非常的嚴格，對房屋買賣合同公證的相關事項進行充分的了解，一切做法必須依照相關的法律，有效減少辦理公證過程中存在的風險，進一步保障雙方當事人的合法權益。

注釋：

范懿之.論小產(chǎn)權房屋買賣合同的法律效力.樂山師范學院學報.2016（11）.110-114.

沈建紅、嚴慧勇、楊華，等.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用.法律適用.2015（6）.86-92.