賈康

住房、房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活影響重大。在中國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化和信息化進(jìn)程的推進(jìn)之下，有特別的意義和作用。中國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及內(nèi)在機(jī)制，應(yīng)在這個(gè)大背景之下，盡可能地把握客觀規(guī)律進(jìn)行認(rèn)識(shí)。

中國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)機(jī)制，應(yīng)以基礎(chǔ)性制度建設(shè)打造長(zhǎng)效機(jī)制，至少涉及土地制度、住房制度、投融資制度和稅制。在住房制度方面全局看，這些年有一定進(jìn)步，實(shí)際上已經(jīng)形成了保障軌和市場(chǎng)軌并行的指導(dǎo)框架。投融資方面，近幾年間有積極的考慮，比如PPP創(chuàng)新，但實(shí)際情況還有待理清。關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革，中央早有“加快立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的指導(dǎo)方針，將會(huì)產(chǎn)生助益房?jī)r(jià)沉穩(wěn)、改善供求、減少空置等多種正面效應(yīng)。這些就是中國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)涉及的基礎(chǔ)性制度。在處理好標(biāo)本兼治，但追求“治本為上”的過(guò)程中，解決怎么控制房?jī)r(jià)波動(dòng)、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化，應(yīng)處理好一系列政策層面的治標(biāo)問(wèn)題。

此外，還需落到房?jī)r(jià)的技術(shù)性分析上。在實(shí)際生活中，市場(chǎng)交易中的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看是一條上揚(yáng)曲線，這一點(diǎn)很難改變，但要處理得盡可能緩和平滑。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，最終環(huán)節(jié)上要實(shí)現(xiàn)取得獨(dú)占式“住有所居”商品房的主體，一定會(huì)面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的賣(mài)方市場(chǎng)，這個(gè)軌道上房?jī)r(jià)的上升，一定會(huì)對(duì)應(yīng)到前面某個(gè)環(huán)節(jié)地價(jià)順應(yīng)此趨勢(shì)的上升，只是在實(shí)際生活中，這會(huì)撲朔迷離地表現(xiàn)為一輪一輪地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的互動(dòng)。如果說(shuō)是簡(jiǎn)單的“價(jià)高者得”法則，那就是“地王”一輪一輪不斷出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)“下一輪的面粉賣(mài)得比上一輪的面包還貴”的情況。如要給出其他的附加制約條件，就會(huì)更復(fù)雜，比如限地價(jià)拍房?jī)r(jià)，或限房?jī)r(jià)拍地價(jià)，雖有各種限制，但總體上改變不了上述基本關(guān)系決定的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

從這個(gè)角度而言，也可以否定一種觀點(diǎn)，即認(rèn)為只要政府控制好了地價(jià)，價(jià)格的問(wèn)題自然就解決了，不可能這么簡(jiǎn)單。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)主體取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，不可能再按照原來(lái)的“行政劃撥”方式去做，如果那樣做將帶來(lái)各種設(shè)租尋租，所以必須把原來(lái)的靠“拉關(guān)系”拿地，變成在市場(chǎng)上相對(duì)公平地競(jìng)爭(zhēng)來(lái)取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。

如果這時(shí)把房?jī)r(jià)也定死了，最后房?jī)r(jià)被按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)則定為不可改變的量值，那么開(kāi)發(fā)商只要是市場(chǎng)上的一員，物質(zhì)利益追求會(huì)使其在這種情況之下盡可能做手腳實(shí)現(xiàn)利益最大化，很有可能是偷工減料之類(lèi)的行為，供給質(zhì)量不能提高，消費(fèi)者的相關(guān)權(quán)益很可能受到種種侵蝕。把地價(jià)、房?jī)r(jià)的鏈條貫通起來(lái)分析，最終市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，預(yù)期的房?jī)r(jià)會(huì)引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)中的開(kāi)發(fā)主體去出價(jià)取得地皮，這就是房?jī)r(jià)、地價(jià)間的基本關(guān)系。

總體上說(shuō)，制度建設(shè)如果處理得好，房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線應(yīng)該不那么陡峭，相對(duì)平穩(wěn)，能夠避免肆無(wú)忌憚的炒作，但是同時(shí)又應(yīng)有市場(chǎng)上應(yīng)該表現(xiàn)出來(lái)的一定彈性和靈活性。政策能夠比較好地在保障軌上托底，同時(shí)給市場(chǎng)軌上的剛需和改善性需求提供多樣化的可選擇的供給，這就是相對(duì)健康的狀態(tài)。