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        開(kāi)放式小區(qū)法律問(wèn)題探析

        2017-08-17 20:38:21袁默
        卷宗 2017年19期
        關(guān)鍵詞:物權(quán)法對(duì)策

        袁默

        摘 要:2016年印發(fā)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中提到,今后不再建設(shè)傳統(tǒng)的封閉式住宅小區(qū),新建的住宅鼓勵(lì)推行街區(qū)制。同時(shí),對(duì)于早已經(jīng)建設(shè)完成的各類小區(qū)和機(jī)關(guān)大院要逐漸的對(duì)外打開(kāi),讓小區(qū)里面的道路實(shí)現(xiàn)公共化,方便群眾的出行,進(jìn)一步解決城市交通路網(wǎng)配置的有關(guān)問(wèn)題,提高城市土地的使用效率。縱觀世界各國(guó),很多地區(qū)早已推廣了開(kāi)放式小區(qū)模式,緩解了城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。本文,筆者從法律角度探討了開(kāi)放小區(qū)的利弊,并針對(duì)如何推行開(kāi)放式小區(qū)提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

        關(guān)鍵詞:開(kāi)放式小區(qū);物權(quán)法;對(duì)策

        隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快,諸如環(huán)境污染、交通堵塞等多種類型的城市問(wèn)題頻發(fā)。以往政府規(guī)劃的城市建設(shè)模式需要改進(jìn)。現(xiàn)階段我國(guó)存在的城市住宅小區(qū)影響了城市交通路網(wǎng)使用的效率,浪費(fèi)了公共服務(wù)資源,而且阻礙了新興產(chǎn)業(yè)的興起。因此開(kāi)放式小區(qū)有利于緩解城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

        1 推行開(kāi)放式小區(qū)的有利方面

        1.1 提高公共資源的利用效率

        改革開(kāi)放以后,我國(guó)大多數(shù)城市自身的公共基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)量不足,不利于我國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)。雖然中央和各地政府出臺(tái)了各項(xiàng)措施,努力增加各區(qū)域公共設(shè)施的數(shù)量,但是財(cái)政部門(mén)能夠提供的支持相對(duì)有限。因此筆者認(rèn)為開(kāi)放傳統(tǒng)的小區(qū),有利于解決政府財(cái)政預(yù)算有限和公共設(shè)施需求不斷上漲兩者的矛盾。換言之,就是各地政府借助開(kāi)放小區(qū)這一途徑重新整合并規(guī)劃社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施,解決現(xiàn)階段小區(qū)公共設(shè)施不足的問(wèn)題。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),我國(guó)現(xiàn)存的小區(qū)多為封閉式的小區(qū),而在這些已經(jīng)建成的小區(qū)里面,開(kāi)發(fā)商為了提高房屋的入住率,為小區(qū)配置了諸如健身器械、草坪和停車場(chǎng)等相對(duì)完善的公共設(shè)施。但是由于小區(qū)圍墻的阻隔,使得上述這些公共基礎(chǔ)設(shè)施只能被小區(qū)里的有關(guān)人員使用。而大部分時(shí)間,小區(qū)的公共設(shè)施大部分都處于閑置的狀態(tài),而這就造成了相對(duì)有限的公共資源浪費(fèi)現(xiàn)象加重。因此,如果封閉式小區(qū)向除業(yè)主以外的人士開(kāi)放,不但可以滿足除業(yè)主以外的其他人員對(duì)公共資源的使用需求,而且有利于資源的物盡其用。加之,外部人士是和小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同使用小區(qū)里面的各項(xiàng)公共基礎(chǔ)設(shè)施,并沒(méi)有獨(dú)自的占用,所以不會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主造成阻礙。

        1.2 減少相關(guān)成本

        近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下,除了外部如政府政策、國(guó)際環(huán)境等有關(guān)因素的影響,筆者認(rèn)為,房產(chǎn)所在小區(qū)自身存在一定比例的物業(yè)費(fèi)用也是重要的影響因素。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,我國(guó)小區(qū)里面的道路和綠地等資源是小區(qū)業(yè)主共同享有。因此業(yè)主在支付房?jī)r(jià)時(shí),除了要負(fù)擔(dān)購(gòu)房成本,還需要負(fù)擔(dān)一定比例的公共設(shè)施使用費(fèi)。但是小區(qū)一旦對(duì)外打開(kāi),第一,小區(qū)內(nèi)例如停車場(chǎng)和綠地等資源不再由小區(qū)業(yè)主單獨(dú)享有,相應(yīng)的與之對(duì)應(yīng)的有關(guān)費(fèi)用較之前相比會(huì)有所下降。第二,小區(qū)開(kāi)放以后,原來(lái)由物業(yè)管理的道路和綠化部分會(huì)由政府的有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé),這就降低了業(yè)主需要支付的物業(yè)費(fèi)用。第三,如果小區(qū)對(duì)外打開(kāi),非該小區(qū)居民也可享受到相關(guān)公共服務(wù),對(duì)于維護(hù)公共服務(wù)資源的公平享受具有一定的積極作用。

        2 推行開(kāi)放式小區(qū)的不利方面

        2.1 與《物權(quán)法》相沖突

        我國(guó)《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?!钡?1條規(guī)定;“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù),不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?!钡?3條規(guī)定;“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?!钡?4條規(guī)定;“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?!睆纳鲜龇蓷l文中可知,我國(guó)法律主要是保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共資源享有的所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)。同時(shí),一切法律都不能和憲法相違背,即封閉式小區(qū)內(nèi)業(yè)主的相關(guān)權(quán)利受到法律保護(hù)不容侵犯。而政府打算在未來(lái)逐步推行開(kāi)放式小區(qū),圍墻一旦拆除,小區(qū)內(nèi)原有的設(shè)施將會(huì)公共化,侵犯了原小區(qū)業(yè)主享有的所有權(quán)。因此,筆者認(rèn)為,政府想要進(jìn)一步推進(jìn)開(kāi)放式小區(qū),應(yīng)該修改包含《物權(quán)法》在內(nèi)的相關(guān)的法律和有關(guān)政策措施,進(jìn)一步完善對(duì)小區(qū)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。隨后,出臺(tái)配套的文件為開(kāi)放小區(qū)的推行提供指導(dǎo),加快改革的進(jìn)程。

        2.2 小區(qū)不安全因素增加

        首先,一旦推行開(kāi)放式小區(qū),小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員的數(shù)量會(huì)有所上升,加劇了小區(qū)的安全隱患。封閉式小區(qū)之前的保護(hù)措施也難以開(kāi)展。具體來(lái)說(shuō),封閉式小區(qū)保障小區(qū)內(nèi)業(yè)主的安全的主要措施是對(duì)小區(qū)內(nèi)行駛的車輛進(jìn)行限行限速。然而小區(qū)一旦對(duì)外打開(kāi),小區(qū)內(nèi)道路實(shí)現(xiàn)公共化,原來(lái)的限行限速的措施就難以實(shí)施。其次,業(yè)主對(duì)公共設(shè)施和資源擁有的所有權(quán)和優(yōu)先使用權(quán)不復(fù)存在,在實(shí)踐中更加容易引發(fā)矛盾和沖突,影響小區(qū)業(yè)主的人身安全。加之,諸如圍墻和柵欄等防護(hù)措施的拆除,違法犯罪事件更容易發(fā)生。尤其是臨街的住戶,遭受盜竊的可能性更大。

        3 開(kāi)放式小區(qū)法律問(wèn)題相關(guān)建議

        3.1 完善相關(guān)的法律體系

        我國(guó)即將推行的開(kāi)放式小區(qū),在歐美等國(guó)家被稱為街區(qū)制。而街區(qū)制在西方國(guó)家已經(jīng)推行了大約一個(gè)世紀(jì)的時(shí)間了。筆者通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),國(guó)外實(shí)施街區(qū)制的地區(qū)以土地私有制為主,土地的所有權(quán)和土地的使用權(quán)掌握在市民手中,政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)想要收購(gòu)?fù)恋?,需要付出的成本相?duì)較大。而我國(guó)的土地主要是由國(guó)家享有所有權(quán),因此,我國(guó)想要進(jìn)一步推行開(kāi)放式小區(qū),需要改革土地出讓的模式,由原本的大規(guī)模土地出讓方式轉(zhuǎn)變?yōu)檩^小規(guī)模的土地出讓方式,政府應(yīng)該負(fù)擔(dān)更多的公共責(zé)任。

        中國(guó)傳統(tǒng)的封閉式社區(qū)制度有悠久的歷史,現(xiàn)階段大部分法律法規(guī)都是為了保護(hù)封閉式社區(qū)所有者的相關(guān)權(quán)利。開(kāi)放小區(qū)一旦推行將不符合現(xiàn)行法律和法規(guī),因此我國(guó)需要進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)。英國(guó)政府于1967年出臺(tái)了《街區(qū)保護(hù)法》,通過(guò)法律的形式保障公民的權(quán)利。因此,我國(guó)也應(yīng)該借助法律的手段進(jìn)一步推行開(kāi)放式小區(qū)。例如,對(duì)于小區(qū)開(kāi)放對(duì)業(yè)主所有權(quán)造成的損失,應(yīng)該在法律中明確規(guī)定如何補(bǔ)償,補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也要根據(jù)各地不同的情況進(jìn)行綜合考慮,并在有關(guān)法律中進(jìn)行明確規(guī)定,避免不必要的糾紛??偠灾?,我國(guó)的《物權(quán)法》需要進(jìn)一步修改和完善來(lái)順應(yīng)開(kāi)放式小區(qū)的新潮流,在不違反憲法的前提下,妥善的保護(hù)業(yè)主享有的權(quán)利。

        3.2 程序性問(wèn)題要完善

        當(dāng)下,先要確定的就是現(xiàn)在的封閉小區(qū)各個(gè)業(yè)主都應(yīng)當(dāng)享有部分產(chǎn)權(quán),這就是在買(mǎi)房時(shí)所謂的“公攤面積”。如果說(shuō)現(xiàn)在需要將小區(qū)開(kāi)放那么就必須要經(jīng)過(guò)政府規(guī)定的征收程序。我國(guó)法律規(guī)定征收需要滿足“為了社會(huì)公共利益需要和按照相關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限和程序”這兩個(gè)前提。

        在“為了公共利益”這一前提已經(jīng)得到滿足的情況下,“按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行征收”又如何做到呢?根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?!薄段餀?quán)法》第四十二條:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?!?/p>

        從程序上來(lái)說(shuō)要征收必須首先經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行立項(xiàng)和規(guī)劃確定征收面積,然后對(duì)征收范圍進(jìn)行公告,在公告過(guò)后需要測(cè)算征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),其中包括土地補(bǔ)償費(fèi),青苗費(fèi)等費(fèi)用,之后是發(fā)布土地征收方案公告,并辦理征收登記,同時(shí)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行公告,而后對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行聽(tīng)證修改,如對(duì)補(bǔ)償方案有爭(zhēng)議的報(bào)批準(zhǔn)土地征收的人民政府裁決,并報(bào)市級(jí)人民政府批準(zhǔn),進(jìn)行補(bǔ)償后對(duì)土地按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。這樣才完成了整個(gè)土地征收的全部法定程序。

        3.3 結(jié)合地區(qū)實(shí)際,逐步推行

        筆者認(rèn)為是否推行開(kāi)放式小區(qū)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況。具體來(lái)說(shuō),某些小區(qū)本身內(nèi)部的綠化面積就相對(duì)較少,道路比較狹窄,小區(qū)內(nèi)交通不便。即使在業(yè)主的同意下將其對(duì)外開(kāi)放,也很難起減少城市交通壓力的作用,反而會(huì)使得自身交通狀況更加的惡化??偟膩?lái)說(shuō),應(yīng)該因地制宜,綜合多種因素考慮。

        4 結(jié)論

        綜上所述,縱觀世界各國(guó),很多地區(qū)早已推廣開(kāi)放式小區(qū)模式,緩解了城市化問(wèn)題中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。我國(guó)在大力推進(jìn)城市化進(jìn)程的同時(shí),相關(guān)問(wèn)題也層出不窮。值得注意的是,我國(guó)傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)的各種弊端亟需我們?nèi)ソ鉀Q。筆者認(rèn)為,解決上述問(wèn)題需要進(jìn)一步完善有關(guān)的法律體系和程序性問(wèn)題,結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際情況,逐步推行。

        參考文獻(xiàn)

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        [6]木須蟲(chóng).推廣街區(qū)制不等于簡(jiǎn)單“拆院墻”[N].中國(guó)質(zhì)量報(bào),2016-2-25.

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