文/李蒙初

農(nóng)民工住房金融問(wèn)題研究

文/李蒙初

一、緒論

在中國(guó)，農(nóng)民工群體已然成為城市中不可或缺的部分，是城市發(fā)展的幕后功臣。然而，盡管新生代農(nóng)民工大都傾向于在城市定居，但城市市場(chǎng)中持續(xù)走高的商品房?jī)r(jià)格、農(nóng)民工較低的收入水平以及現(xiàn)行政策的不完善，都阻礙了他們?cè)诔鞘兄袑?shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，他們的住房金融問(wèn)題已經(jīng)愈來(lái)愈被重視。

近階段，農(nóng)民工人數(shù)總量依舊保持上升，平均收入水平也有所提高，但同時(shí)各地房?jī)r(jià)也在不斷上漲，而且各地的住房政策和福利很少會(huì)惠及這一群體，“住房難”成了他們心中的陰影。在當(dāng)前形勢(shì)下，解決農(nóng)民工住房金融問(wèn)題刻不容緩。因?yàn)檫@一問(wèn)題關(guān)乎供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、農(nóng)民工市民化和城鎮(zhèn)化等多項(xiàng)重要政策的推行，是推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年我國(guó)農(nóng)民工總量為28171萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)424萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為1.5%。近年來(lái)，我國(guó)農(nóng)民工人數(shù)保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2016年農(nóng)民工月均收入為3275元，雖較上一年依然有所上漲，但自2013年以來(lái)，農(nóng)民工平均收入增速在逐年遞減。

二、農(nóng)民工城市住房現(xiàn)狀及金融問(wèn)題

（一）農(nóng)民工城市住房現(xiàn)狀

1.農(nóng)民工城市住房現(xiàn)狀分析。進(jìn)城農(nóng)民工是社會(huì)中的新興群體，為城市的各方面基礎(chǔ)建設(shè)作出了巨大的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)在，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)這一群體，他們已然成為城市經(jīng)濟(jì)與發(fā)展中的一股強(qiáng)大力量。然而，由農(nóng)民工衍生出的各類(lèi)問(wèn)題也在日益凸顯，其中住房問(wèn)題尤為突出，成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進(jìn)程中的重要難點(diǎn)。

由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，絕大多數(shù)農(nóng)民工在打工的城市中臨時(shí)租房或暫居單位的簡(jiǎn)易宿舍，住房環(huán)境及條件較差，基本住房出現(xiàn)多方面問(wèn)題，如住房面積狹小、住房設(shè)施簡(jiǎn)陋、住房安全無(wú)法得到保障等。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)2016年進(jìn)城農(nóng)民工居住狀況的報(bào)告顯示：在進(jìn)城農(nóng)民工中，租房居住的農(nóng)民工占62.4%，比上年下降2.4%，其中租賃私房的農(nóng)民工占61%，比上年下降1.9%。購(gòu)房的農(nóng)民工占17.8%，比上年提高0.5%，其中購(gòu)買(mǎi)商品房的農(nóng)民工占16.5%，比上年提高0.8%。進(jìn)城農(nóng)民工人均住房面積為19.4平方米，與上年基本保持一致。由此可見(jiàn)，進(jìn)城農(nóng)民工居住條件總體雖有所改善，但仍不理想。

2.農(nóng)民工經(jīng)濟(jì)、住房數(shù)據(jù)指標(biāo)分析。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示，農(nóng)民工月均收入為3275元，比上年增長(zhǎng)6.6%，增速較上年回落0.6%，近年來(lái)，農(nóng)民工群體平均工資依舊持續(xù)上漲，但上漲趨勢(shì)減緩。

此外，在進(jìn)城農(nóng)民工中，租房居住占62.4%，其中租賃私房占61%，購(gòu)房占17.8%，其中購(gòu)買(mǎi)商品房占16.5%，單位或雇主提供住房占13.4%，以其他方式解決居住問(wèn)題占6.4%，購(gòu)買(mǎi)保障性住房和租賃公租房不足3%?？梢?jiàn)，大部分農(nóng)民工依舊靠租房、集體宿舍等方式解決住房問(wèn)題，有相當(dāng)一部分住房需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。

通過(guò)對(duì)近幾年農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民人均居住消費(fèi)支出的變化趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)未來(lái)農(nóng)民工群體在城市中用于居住板塊的消費(fèi)支出將繼續(xù)保持上漲的趨勢(shì)，并且短時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。而同一時(shí)期內(nèi)，農(nóng)民工的收入水平雖有上升，但幅度不及居住消費(fèi)支出的漲幅。從中可以得出，在其他條件沒(méi)有較大改變的情況下，農(nóng)民工將來(lái)用于居住板塊的消費(fèi)支出在總消費(fèi)支出中的占比將不斷增加。換言之，農(nóng)民工住房方面的負(fù)擔(dān)將愈來(lái)愈重。

（二）農(nóng)民工城市住房遭遇的金融問(wèn)題

1.住房資金不足。農(nóng)民工在城市住房方面最顯著的問(wèn)題是住房資金不充足，因?yàn)檫@一群體有著收入來(lái)源不穩(wěn)定、收入水平較低、存款較少的特點(diǎn)。農(nóng)民工群體可以用于住房方面的可支配收入只占其總收入的一小部分。所以，多數(shù)農(nóng)民工在城市中會(huì)選擇租住各方面條件都較為落后的住房，或是暫居在用工單位的簡(jiǎn)易宿舍。

同時(shí)，農(nóng)民工群體大多數(shù)都未被城市的住房保障制度惠及，例如，公積金貸款方面規(guī)定，只有當(dāng)借款人滿(mǎn)足有穩(wěn)定就業(yè)、申請(qǐng)公積金貸款前必須連續(xù)六個(gè)月（含）以上正常繳存住房公積金這兩項(xiàng)條件，才可以申請(qǐng)住房公積金貸款，而農(nóng)民工群體大多收入不穩(wěn)定，很難做到在如此長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)連續(xù)繳存公積金。因此，盡管公積金貸款政策的確是向農(nóng)民工群體開(kāi)放的，但大多數(shù)農(nóng)民工仍然無(wú)法從中受惠。

2.信用狀況難以被證明。一方面，農(nóng)民工群體大多缺乏個(gè)人信用記錄，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)也無(wú)力對(duì)每個(gè)申請(qǐng)人進(jìn)行深入的信用調(diào)查，無(wú)法準(zhǔn)確判斷他們的資信程度和負(fù)債狀況，很大程度上只能依靠申請(qǐng)人自己填寫(xiě)的內(nèi)容進(jìn)行判斷，因此，會(huì)產(chǎn)生較為嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，使金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)農(nóng)民工放心放貸。

另一方面，許多農(nóng)民工的雇主、用工企業(yè)無(wú)法為他們提供正式有效的收入證明，也為他們申請(qǐng)銀行貸款增加了難度。此外，一些農(nóng)民工沒(méi)有繳納社會(huì)保險(xiǎn)的記錄，無(wú)形中使他們形成了“還貸信譽(yù)低”的形象，進(jìn)一步增加了其從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款的難度。

3.缺乏金融手段支持。當(dāng)農(nóng)民工群體懷著在城市中購(gòu)房的愿望，希望向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，即使能通過(guò)首付關(guān)，也很難過(guò)貸款關(guān)。首先，農(nóng)民工普遍收入較低，工作和收入不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱；其次，風(fēng)險(xiǎn)控制難度較大，大部分想要貸款的農(nóng)民工缺乏抵押擔(dān)保物和擔(dān)保人，讓金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)劇增。面對(duì)流動(dòng)性大、貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的這一群體，銀行必須要考慮到后續(xù)管理問(wèn)題，所以在農(nóng)民工購(gòu)房貸款方面放貸相當(dāng)謹(jǐn)慎，想要通過(guò)銀行商業(yè)貸款這一途徑進(jìn)行購(gòu)房的農(nóng)民工會(huì)面臨較大困難。因此，金融機(jī)構(gòu)只能選擇性忽視農(nóng)民工這一市場(chǎng)，也就會(huì)產(chǎn)生“信貸配給”現(xiàn)象。

盡管?chē)?guó)務(wù)院在發(fā)布的相關(guān)文件中提到，要給“兩權(quán)”加上抵押融資功能，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，穩(wěn)妥有序地開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，但是銀行方面的很多從業(yè)人員對(duì)此反應(yīng)都較為消極，因?yàn)檗r(nóng)村土地和房產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移，在農(nóng)民工無(wú)法如約還貸的情況下，即使擁有他們抵押的土地和房產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也不能擅自進(jìn)行交易。

四、健全農(nóng)民工住房金融模式的若干建議

（一）政府應(yīng)為農(nóng)民工提供多元化的住房資金、融資支持

政府是農(nóng)民工購(gòu)房者的最有力支撐，發(fā)放購(gòu)租房補(bǔ)貼給予他們住房資金支持、將他們納入住房公積金范疇使其也能享受公積金貸款、鼓勵(lì)其他金融機(jī)構(gòu)提供契約型貸款等，都可以為農(nóng)民工提供融資支持。

1.適當(dāng)發(fā)放購(gòu)房、租房補(bǔ)貼?，F(xiàn)今，多省市已經(jīng)出臺(tái)為農(nóng)民工購(gòu)房、租房提供補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。河南省政府在《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》中，鼓勵(lì)有條件的下級(jí)政府對(duì)進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的農(nóng)民和外來(lái)人員，給予一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼。江蘇泗陽(yáng)則規(guī)定，將為進(jìn)縣城購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的農(nóng)民提供1萬(wàn)元的安家補(bǔ)貼。

這些政策能夠切實(shí)加快農(nóng)民工在城市購(gòu)房定居的腳步。按照清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉的估算，當(dāng)前全國(guó)商品房的平均售價(jià)約6500元/平方米，保守估算購(gòu)買(mǎi)一套90平方米的住房（包括稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用），總共花費(fèi)約近50萬(wàn)。而按農(nóng)民工家庭每年約5萬(wàn)的收入水平，即使是30%的首付款，都需要3年的全部家庭收入。通過(guò)簡(jiǎn)單的估算，可以看出農(nóng)民工群體對(duì)于政府住房補(bǔ)貼的迫切渴望。

但同時(shí)，政府也要清晰地認(rèn)識(shí)到，這種住房補(bǔ)貼政策只能作為臨時(shí)措施，因?yàn)檎芙o予農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼畢竟有限，如果總量太大，會(huì)給政府財(cái)政帶來(lái)非常大的壓力，也不利于農(nóng)民工住房金融的健康發(fā)展。

2.將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍。《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金這一長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金制度只在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)實(shí)施，在農(nóng)村不覆蓋住房公積金政策。但是，很少有在城市工作的外來(lái)農(nóng)民工按時(shí)長(zhǎng)期繳納住房公積金。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年農(nóng)民工住房公積金參保率僅為5.5%。主要原因有二：一是一些城市的住房公積金政策還沒(méi)有惠及農(nóng)民工群體；二是住房公積金制度的諸多不便讓部分農(nóng)民工選擇了不繳納。

農(nóng)民工群體對(duì)于住房公積金以及住房公積金貸款有很強(qiáng)烈的需要。以上海為例，2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局向近六百名在上海工作的外來(lái)農(nóng)民工開(kāi)展了城市購(gòu)房意愿專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。結(jié)果顯示，受訪(fǎng)外來(lái)農(nóng)民工中有城市購(gòu)房意愿的占38.1%，其中45.4%首選在上海購(gòu)房。因此，政府將農(nóng)民工群體納入住房公積金范疇，將能為他們提供強(qiáng)有力的資金支持，住房公積金貸款的開(kāi)放能在一定程度上解決融資難的問(wèn)題。

目前，社會(huì)各階層都已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到了這一問(wèn)題，對(duì)于政府而言，將農(nóng)民工納入住房公積金范疇既能給予農(nóng)民工群體一定的住房保障，也能增強(qiáng)用人單位的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，許多城市政府都在積極探索具體的做法，例如福建省在《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》中明確表示，要擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋范圍，將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶(hù)逐步納入住房公積金范籌。但是，具體需要滿(mǎn)足何種條件的農(nóng)民工才能繳納住房公積金還沒(méi)有定論，說(shuō)明距離將農(nóng)民工群體真正納入住房公積金制度范圍尚有一段距離。

此外，在住房公積金覆蓋農(nóng)民工群體前，需要先完善制度建設(shè)?，F(xiàn)在各地住房公積金制度各不相同，其中也存在一些問(wèn)題。例如：上海市2015年底規(guī)定，非上海戶(hù)籍的公民在離開(kāi)上海時(shí)，不能將之前在上海繳納的住房公積金直接提現(xiàn)。雖然可以通過(guò)在外地購(gòu)房、建立勞動(dòng)關(guān)系等方式使用公積金，但對(duì)于流動(dòng)性很強(qiáng)的外來(lái)農(nóng)民工而言非常不便，一部分人員因此選擇放棄繳納公積金。所以，中央政府是否可以考慮建立全國(guó)統(tǒng)一的住房公積金轉(zhuǎn)移領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)，將包括外來(lái)農(nóng)民工在內(nèi)的外來(lái)人口異地繳納公積金的便利性考量在內(nèi)。

3.探索住房公積金投資渠道。政府不僅要將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍內(nèi)，還需要保證住房公積金存款的保值與增值。因?yàn)樽》抗e金的繳納是長(zhǎng)期的，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，隨著市場(chǎng)利率的波動(dòng)，公積金存款有貶值的可能性，這不符合住房保障的初衷。

相關(guān)部門(mén)目前已經(jīng)意識(shí)到這一問(wèn)題，2015年底公布的《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》中明確指出，公積金管理中心可將公積金用于購(gòu)買(mǎi)高信用等級(jí)固定收益產(chǎn)品，以及國(guó)債和大額存單等，以此實(shí)現(xiàn)公積金的保值增值。

就目前而言，我國(guó)住房公積金增值渠道依舊偏窄，對(duì)于投資渠道的探索尚處在初級(jí)階段。相對(duì)而言，全國(guó)社?；鹪谕顿Y路徑上的成功探索是可以供住房公積金相關(guān)管理部門(mén)參考的典型案例。2015年，社保基金1.8萬(wàn)億元資產(chǎn)的投資回報(bào)率高達(dá)15.14%，在并不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，其保持高收益的一大原因是運(yùn)用了另類(lèi)投資理念和另類(lèi)工具，例如私募股權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)投資和杠桿并購(gòu)等。我國(guó)住房公積金管理部門(mén)可以考慮在確保存儲(chǔ)資金安全性的前提下，嘗試拓寬公積金投資渠道，為公民提供更多住房資金儲(chǔ)備。

（二）政府需加快完善農(nóng)民工信用機(jī)制

針對(duì)我國(guó)農(nóng)民工群體信用狀況難以被證明、金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)民工間產(chǎn)生的信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題，政府應(yīng)通過(guò)建立農(nóng)民工信用檔案，設(shè)立專(zhuān)門(mén)面對(duì)農(nóng)民工貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，減少商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂(yōu)。

1.建立農(nóng)民工信用檔案。目前，對(duì)于農(nóng)民工群體的信用狀況尚沒(méi)有成文的記錄，導(dǎo)致提供金融資本貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大而選擇少貸或不貸，這對(duì)于農(nóng)民工住房金融的健康發(fā)展起到了反向作用。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于改進(jìn)農(nóng)民工金融服務(wù)工作的通知》中提出，要“完善農(nóng)民工金融服務(wù)信用檔案，對(duì)農(nóng)民工及其家庭情況進(jìn)行資信調(diào)查，建立農(nóng)民工信用檔案，健全和完善農(nóng)民工金融服務(wù)基礎(chǔ)”。各地政府應(yīng)加快社會(huì)信用體系建設(shè)，給農(nóng)民工群體打造良好的信用環(huán)境，為農(nóng)民工住房金融的發(fā)展打好基礎(chǔ)。

中央政府和各級(jí)地方政府可以參考國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。例如，美國(guó)建立了非常嚴(yán)格的信用約束制度，有數(shù)百家信用調(diào)查機(jī)構(gòu)為政府提供中低收入群體的信用報(bào)告。國(guó)內(nèi)僅僅依靠政府和金融機(jī)構(gòu)的力量，無(wú)法對(duì)每個(gè)有住房資金需求的農(nóng)民工進(jìn)行信用調(diào)查，可以借鑒其他國(guó)家解決這一問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情制定相關(guān)政策。

2.設(shè)立保險(xiǎn)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)。面對(duì)我國(guó)農(nóng)民工信用記錄系統(tǒng)尚未成形、金融機(jī)構(gòu)所負(fù)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大這一問(wèn)題，需要設(shè)立面向中低收入者的抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，以承擔(dān)為他們的住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的責(zé)任。例如，美國(guó)有聯(lián)邦住宅管理署為中低收入者提供低價(jià)保險(xiǎn)，還有退伍軍人管理局為相關(guān)群體提供免費(fèi)的抵押貸款擔(dān)保。這樣的制度能夠?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)分擔(dān)為農(nóng)民工等中低收入者提供抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，但現(xiàn)在我國(guó)缺少這類(lèi)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

政府在發(fā)展農(nóng)民工住房金融模式方面扮演著十分重要的角色。在商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)受到風(fēng)險(xiǎn)壓力制約時(shí)，確實(shí)應(yīng)當(dāng)由政府主動(dòng)思考如何幫助他們解決相關(guān)問(wèn)題，如設(shè)立專(zhuān)門(mén)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司等組織，為農(nóng)民工住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)，分擔(dān)一部分金融機(jī)構(gòu)承受的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步為農(nóng)民工購(gòu)房提供金融手段支持

針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房缺乏金融手段支持這一問(wèn)題，政府和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)共同努力。政府應(yīng)加快進(jìn)行農(nóng)土抵押相關(guān)改革，金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)在為農(nóng)民工提供有針對(duì)性貸款之余，進(jìn)一步履行自身的社會(huì)責(zé)任，為幫助農(nóng)民工在城市中擁有自己的住房獻(xiàn)出一份力。

1.為農(nóng)民工提供有針對(duì)性貸款產(chǎn)品。因?yàn)檗r(nóng)民工自身的經(jīng)濟(jì)水平、客觀(guān)條件等限制，農(nóng)民工購(gòu)房者與其他購(gòu)房者有相當(dāng)大的不同。因此，其對(duì)于貸款產(chǎn)品的要求也有所不同。而農(nóng)民工對(duì)于住房貸款有著很大的需求和渴望，這些因素都說(shuō)明為農(nóng)民工提供具有針對(duì)性的貸款產(chǎn)品具有現(xiàn)實(shí)性的意義。

目前，這方面已取得了一定的成就。例如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行推出了“農(nóng)民安心貸”產(chǎn)品，僅2016年1月就為5.4萬(wàn)家庭發(fā)放了170億貸款；廣東、湖南等多地與當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)銀行分行攜手推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，貸款期限長(zhǎng)、貸款額度大、利率低。這些貸款產(chǎn)品都照顧到了農(nóng)民工的經(jīng)濟(jì)劣勢(shì)，緩解了他們的購(gòu)房壓力。這是農(nóng)業(yè)銀行全力配合政府加快房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)度及支持更多農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的一大舉措，效果十分顯著。

從上文中的例子可以看出，如果更多金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)檗r(nóng)民工提供有優(yōu)惠的、有針對(duì)性的貸款產(chǎn)品，將造福無(wú)數(shù)農(nóng)民工，滿(mǎn)足他們的住房需求，幫助他們實(shí)現(xiàn)在城市中購(gòu)房的夢(mèng)想，對(duì)于去庫(kù)存也有著很大的推進(jìn)作用。

2.加快進(jìn)行農(nóng)土抵押相關(guān)改革。農(nóng)民工辦理住房貸款時(shí)，還受到其所擁有的房產(chǎn)抵押難問(wèn)題的影響。因?yàn)樵绒r(nóng)村宅基地使用權(quán)、耕地使用權(quán)受規(guī)定限制不可抵押，農(nóng)民工很難辦理抵押貸款。而2016年3月出臺(tái)的農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)政策細(xì)則，很大程度上幫助農(nóng)民工緩解了無(wú)法辦理抵押貸款的難題，有效地賦予了他們更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。但是這方面的改革還有很長(zhǎng)的路要走。一方面，目前的試點(diǎn)工作尚處在初步進(jìn)行的狀態(tài)，只有部分地區(qū)建立了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，全國(guó)的整體改革進(jìn)程還比較緩慢。另一方面，農(nóng)村“三塊地”（存在于農(nóng)村地區(qū)的“農(nóng)用地”、“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”和“宅基地”）的改革仍需加快進(jìn)行，如果能真正落實(shí)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度的改革試點(diǎn)，就能實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的市場(chǎng)化，為農(nóng)民工在城市購(gòu)房降低難度，然而目前這一改革進(jìn)展緩慢。

盡管當(dāng)前“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作已經(jīng)開(kāi)展，但一些金融機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員依舊對(duì)辦理農(nóng)民工抵押貸款業(yè)務(wù)積極性不高。這不僅是因?yàn)槭艿秸叩挠绊懀耶?dāng)前農(nóng)地和農(nóng)房有著價(jià)值偏低、處置困難和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。所以，金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)純粹從自身利益出發(fā)，也應(yīng)履行自身的社會(huì)責(zé)任，為解決農(nóng)民工住房問(wèn)題出一份力。

最后，政府應(yīng)該加快修改完善相關(guān)的法律法規(guī)。只有盡快修改《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)配套措施，才能使農(nóng)民工更便利地獲取住房抵押貸款，圓他們安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。

（作者單位：華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部工商管理學(xué)院）