文/周春艷

寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展及資質(zhì)管理研究

文/周春艷

一、資質(zhì)管理中存在的問題

（一）資質(zhì)管理執(zhí)行力度不大

1．從房管部門自身工作看，存在重審批輕管理問題，需要進(jìn)一步改變工作方式。客觀上，1995年《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，由房管部門“主動(dòng)”的前置審批變?yōu)椤氨粍?dòng)”的經(jīng)工商登記設(shè)立后備案、發(fā)放暫定資質(zhì)證書，2004年《行政許可法》頒布后又取消了企業(yè)年檢制度，主觀上，對(duì)資質(zhì)管理不夠重視，認(rèn)為工商注冊(cè)登記管理較重要，資質(zhì)管理作用不大。長(zhǎng)期以來，比較注重一樁一件的公司備案和資質(zhì)等級(jí)核定工作，忽視日常監(jiān)督管理，對(duì)出現(xiàn)的新情況新問題分析研究主動(dòng)性不夠，解決問題的對(duì)策措施不多，檔案、信息等基礎(chǔ)管理工作也比較薄弱。

2．違規(guī)處罰力度需要加大。一方面，目前資質(zhì)管理對(duì)企業(yè)違法違規(guī)行為的處理停留在原則上，許多新情況、新問題都沒有涉及；另一方面，目前只有對(duì)違規(guī)企業(yè)的資質(zhì)處理，沒有對(duì)違規(guī)企業(yè)法人代表和主要負(fù)責(zé)人的處罰，對(duì)當(dāng)事人的約束不大（如果企業(yè)注銷，有關(guān)股東即可重新設(shè)立另一公司）。

（二）資質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)、方式等需要完善

1．資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整。首先，企業(yè)的注冊(cè)資本要求較低，四級(jí)資質(zhì)只需要100萬元。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，100萬注冊(cè)資本顯然過低，不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，增加了房地產(chǎn)開發(fā)的資金風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)履約，一旦發(fā)生糾紛，不利于維護(hù)購房人的合法權(quán)益?，F(xiàn)在稍有規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目投資就得以億元計(jì)，規(guī)定中的注冊(cè)資本顯然已遠(yuǎn)不能保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

其次，對(duì)從業(yè)人員的要求標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單，除了職稱要求外，沒有對(duì)企業(yè)管理人員尤其是高級(jí)管理人員的素質(zhì)與資格提出其他要求，對(duì)項(xiàng)目管理、法律等專業(yè)人員的配備也未作明確要求。實(shí)際上，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力主要取決于企業(yè)的管理層及其開發(fā)團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，人員素質(zhì)必須得到重視。而且隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作的細(xì)化和延伸，企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、法律等專業(yè)人員的配備也顯得相當(dāng)重要，但對(duì)企業(yè)在這方面未作出相應(yīng)要求。

另外，國家提倡企業(yè)建立質(zhì)量管理及認(rèn)證體系，目前的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)質(zhì)量認(rèn)證與管理方面也沒有提及。

2．兼營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)管理較為薄弱。隨著土地管理制度的改革，招拍掛成為取得土地使用權(quán)的主要方式，一些非房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)在未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的情況下，也可以參與土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)并獲得土地使用權(quán)。這些企業(yè)主要是兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，而對(duì)于該類兼營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和建設(shè)規(guī)模，沒有相關(guān)要求，現(xiàn)行資質(zhì)管理程序也不完全適用于兼營(yíng)企業(yè)。

3．資質(zhì)管理方式較為單一，動(dòng)態(tài)管理相對(duì)缺乏。目前，房屋管理部門主要通過信用檔案來管理開發(fā)企業(yè)，這屬于事后監(jiān)督，它不利于發(fā)現(xiàn)和解決開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)問題。信用檔案管理難以與現(xiàn)場(chǎng)檢查、群眾投訴和拖欠工程款處理等工作有效結(jié)合，資質(zhì)管理往往管不住、管不好開發(fā)企業(yè)。

（三）需要改革和完善項(xiàng)目公司開發(fā)方式

目前，已取得資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約三分之二系項(xiàng)目公司（由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立從事專門地塊開發(fā)經(jīng)營(yíng)的公司，絕大部分為暫定資質(zhì)），目前的財(cái)稅體制、開發(fā)模式?jīng)Q定了業(yè)內(nèi)多以組建項(xiàng)目公司方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于項(xiàng)目公司具有臨時(shí)性（一般項(xiàng)目結(jié)束后即解散），與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的項(xiàng)目的質(zhì)量保修、設(shè)施運(yùn)行、物業(yè)管理等配套服務(wù)責(zé)任的長(zhǎng)期性不相匹配。

（四）資質(zhì)管理需要與其他相關(guān)法規(guī)相銜接

1．資質(zhì)管理有待與土地招拍掛、工商登記管理進(jìn)一步形成合力。一是資質(zhì)管理與土地招拍掛脫節(jié)。根據(jù)國土部門規(guī)定，任何境內(nèi)外自然人、法人都可參與土地招拍掛，這與國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”的規(guī)定不一致。二是資質(zhì)管理與工商登記注冊(cè)管理銜接得不好。房管部門按規(guī)定注銷或吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)后，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不是房地產(chǎn)企業(yè)工商登記的前置性條件，造成營(yíng)業(yè)執(zhí)照仍難以吊銷或企業(yè)有機(jī)會(huì)變更其經(jīng)營(yíng)范圍。

2．資質(zhì)管理需要進(jìn)一步適應(yīng)《行政許可法》的要求?！缎姓S可法》對(duì)行政許可的管理方式做出了具體的規(guī)定和要求，要求資質(zhì)管理工作必須依法許可、公開透明、高效便民、加強(qiáng)監(jiān)督。

根據(jù)這些要求，資質(zhì)管理的許多具體細(xì)節(jié)規(guī)定和配套制度還需要制定和完善，比如建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“77號(hào)令”）第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。”核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》是一種行政行為，《行政許可法》第四十二條規(guī)定：“除可以當(dāng)場(chǎng)作出行政許可決定的外，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理行政許可申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)作出行政許可決定。二十日內(nèi)不能作出決定的，經(jīng)本行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)十日，并應(yīng)當(dāng)將延長(zhǎng)期限的理由告知申請(qǐng)人。但是，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”因此，依據(jù)《行政許可法》的規(guī)定，對(duì)于暫定資質(zhì)證書的核發(fā)應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)調(diào)整。

3.資質(zhì)管理需要與《公司法》的相關(guān)規(guī)定相適應(yīng)。2005年《公司法》修改后，對(duì)資質(zhì)管理規(guī)定的許多內(nèi)容需要重新界定。如明確“董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員”、“公司的控股股東”及“實(shí)際控制人”等稱謂。注冊(cè)資本的分期繳納等新規(guī)定都與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，在資質(zhì)管理規(guī)定中也應(yīng)引入這些新修改的概念與規(guī)定，以更好地與《公司法》接軌，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)制，適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

二、加強(qiáng)和完善資質(zhì)管理的基本思路

（一）提高對(duì)加強(qiáng)資質(zhì)管理重要性的認(rèn)識(shí)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快進(jìn)入市場(chǎng)、申請(qǐng)更高資質(zhì)等，經(jīng)常會(huì)實(shí)施許多不規(guī)范行為，少數(shù)企業(yè)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生；一些企業(yè)由于資質(zhì)不夠，便采用化整為零、分期開發(fā)，或者使用借用資質(zhì)、超越資質(zhì)、資質(zhì)造假等手段承攬房地產(chǎn)項(xiàng)目；少數(shù)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，就依靠銀行貸款、預(yù)售款、施工企業(yè)墊資、拖欠材料款和民工工資等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這些行為擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，損害了以購房人為主的相關(guān)主體的利益，所以必須創(chuàng)新思路，綜合運(yùn)用各種手段，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。

（二）資質(zhì)管理從靜態(tài)管理變動(dòng)態(tài)管理

現(xiàn)有的資質(zhì)管理制度在規(guī)范企業(yè)開發(fā)行為上起到了一些作用，但資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)只是對(duì)企業(yè)應(yīng)具備條件的要求，而資質(zhì)和開發(fā)過程的管理以及開發(fā)的質(zhì)量并不一定相關(guān)，有企業(yè)為了提高資質(zhì)采取許多與提高開發(fā)水平無關(guān)的手段，所以當(dāng)前的資質(zhì)管理相對(duì)而言是靜態(tài)的、簡(jiǎn)單的。

資質(zhì)管理應(yīng)該從開發(fā)的資格管理逐步演化為開發(fā)的過程管理，也就是從“靜態(tài)管理”到“動(dòng)態(tài)管理”。這里包括對(duì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的完善、對(duì)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定的及時(shí)跟蹤與調(diào)整，增加一些與房地產(chǎn)開發(fā)過程與質(zhì)量控制直接聯(lián)系的指標(biāo)，從而全面地、及時(shí)地評(píng)價(jià)每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

（三）資質(zhì)管理要注重近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合

做好資質(zhì)管理工作，首先要從當(dāng)前的突出問題入手，采取有效的措施，以規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又要從制度入手，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，逐步變“形式管理”為“實(shí)質(zhì)管理”，變“政府監(jiān)督”為“社會(huì)監(jiān)督”與“自我約束”，通過法規(guī)完善、制度建設(shè)，形成監(jiān)管企業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

（四）資質(zhì)管理應(yīng)建立多部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一的機(jī)制

整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程，有前期、施工、預(yù)售、配套、竣工、出售、交付和售后等環(huán)節(jié)，其中每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)影響到房地產(chǎn)的質(zhì)量和購房者的權(quán)利，哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會(huì)有較大影響。

承擔(dān)監(jiān)督任務(wù)的有工商、建委、土地、規(guī)劃、發(fā)展改革、房管、財(cái)稅等眾多部門，但沒有哪個(gè)部門能完全履行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督制約職責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中缺乏統(tǒng)一有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。需要改變管理中的多頭管理、重復(fù)管理、各自為政等現(xiàn)象，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）政府監(jiān)管、協(xié)會(huì)自律、社會(huì)監(jiān)督和企業(yè)內(nèi)控并重

政府管理部門在強(qiáng)化監(jiān)督職能的同時(shí)，要指導(dǎo)和服務(wù)行業(yè)。要依法做好政府行政職能，同時(shí)可以有效發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。協(xié)會(huì)要適應(yīng)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，提高自身管理能力，加強(qiáng)各項(xiàng)自律性管理制度的建設(shè)，建立完善有效的行業(yè)自律性管理約束機(jī)制。

除了發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)組織的作用外，還應(yīng)積極利用來自外部的輿論監(jiān)督力量。比如建立有效可行的客戶反饋投訴體系，設(shè)立指定的投訴站或者是在網(wǎng)上開通投訴專欄，保證客戶和其他社會(huì)成員能及時(shí)安全地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督，并及時(shí)對(duì)客戶的投訴進(jìn)行查處，同時(shí)記入誠信檔案。

健全公司法人治理結(jié)構(gòu)，完善企業(yè)內(nèi)部的制衡機(jī)制。公司法人治理結(jié)構(gòu)是協(xié)調(diào)所有者、經(jīng)營(yíng)者和其他利益相關(guān)者互相之間權(quán)利和義務(wù)的一種制度，這種結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)各利益相關(guān)者既有激勵(lì)又有約束，保持權(quán)力的制衡，以將企業(yè)的不規(guī)范行為有效控制在企業(yè)內(nèi)部。

三、完善資質(zhì)管理的政策措施

建議目前從以下幾個(gè)方面入手，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)管，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，將資質(zhì)管理貫串于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程，完善資質(zhì)管理。

（一）在土地出讓環(huán)節(jié)強(qiáng)化企業(yè)資質(zhì)要求

可將土地出讓與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理結(jié)合起來，從源頭上防止不規(guī)范企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止有競(jìng)拍資金卻無資質(zhì)、無從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人及投資者，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而杜絕炒賣土地、圈地不建等現(xiàn)象。

目前對(duì)保障性住房建設(shè)都有相應(yīng)要求，經(jīng)濟(jì)適用住房土地是協(xié)議出讓，動(dòng)遷安置房采用邀標(biāo)形式，大型居住社區(qū)建設(shè)只有經(jīng)市政府批準(zhǔn)的企業(yè)才能開發(fā)，因此目前對(duì)重大民生項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，已經(jīng)考慮到了企業(yè)的資質(zhì)情況，但對(duì)普通的住宅項(xiàng)目的建設(shè)資質(zhì)規(guī)定還不明確。

1．結(jié)合土地出讓方式優(yōu)化增加資信好的企業(yè)獲得土地開發(fā)的機(jī)會(huì)。目前凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地都納入了公開招標(biāo)、拍賣范圍。住宅用地目前主要是掛牌出讓，基本上價(jià)高者得，沒有與企業(yè)資質(zhì)聯(lián)系起來。這種土地出讓方式在一定程度上對(duì)優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度不利，存在一些非理性的企業(yè)過度炒高土地價(jià)格的現(xiàn)象。

所以可考慮在中小套型、中低價(jià)位普通商品住房土地出讓時(shí)，采用招標(biāo)的方式，通過綜合評(píng)標(biāo)，增加資信好的企業(yè)獲得土地的機(jī)會(huì)?！秶鴦?wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（以下簡(jiǎn)稱“國務(wù)院10號(hào)文”）中規(guī)定：“堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競(jìng)價(jià)’、‘雙向競(jìng)價(jià)’等出讓方式?！比绻诮谝淮涡砸笤谥行√仔汀⒅械蛢r(jià)位商品住房按招標(biāo)方式有困難，可采用逐步增加招標(biāo)出讓方式的比例，比如開始是30%，逐步增加到70%以上，綜合考慮企業(yè)的資質(zhì)、建設(shè)方案、業(yè)績(jī)等情況，確定中標(biāo)人。

在可能的情況下，將來在其他住宅項(xiàng)目逐步增加招標(biāo)出讓方式的比例，并采用綜合評(píng)標(biāo)的方式。

2．對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)實(shí)行土地受讓人資格限制。對(duì)一些存在違規(guī)操作、有不良記錄的企業(yè)，要在土地出讓中限制其受讓人資格?！蛾P(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號(hào)）規(guī)定：“嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查。對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買?！蓖瑫r(shí)，要貫徹“國務(wù)院10號(hào)文”的要求，“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地的監(jiān)管，包括限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地、嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。”

下一步可結(jié)合加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)不良行為的開發(fā)商，進(jìn)一步限制其受讓土地使用權(quán)的資格。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目公司責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前廣泛采用項(xiàng)目公司制進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。這主要出于幾方面的原因：一是采取項(xiàng)目公司形式有利于開發(fā)企業(yè)母公司降低風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)由母公司全資控股或參股的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與母公司分立，有利于項(xiàng)目財(cái)務(wù)賬目清晰，便于理清成本及結(jié)算，實(shí)質(zhì)上也可以為企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，減少后期責(zé)任；二是公司納稅的屬地性規(guī)定，各區(qū)為保證稅收收入，要求在本區(qū)內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須在本區(qū)成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須向所在區(qū)的稅務(wù)部門納稅。

但鑒于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)已普遍采取項(xiàng)目公司模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作起來比較熟悉，有一定的制度“慣性”，可考慮分步驟逐步改變項(xiàng)目公司模式的辦法。

1．強(qiáng)化項(xiàng)目公司投資人在開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修等方面的責(zé)任。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司在注冊(cè)時(shí)，需向注冊(cè)登記機(jī)關(guān)提供的資料包括公司股東的主體資格證明或者自然人身份證明復(fù)印件。股東為企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，股東為自然人的，提交身份證復(fù)印件。為了加強(qiáng)對(duì)股東的追溯，工商行政管理部門根據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照調(diào)取該股東的工商檔案，一并歸檔、整理，為進(jìn)一步了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的實(shí)際控制公司，作好法律上的準(zhǔn)備。

在此基礎(chǔ)上可規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束、項(xiàng)目公司注銷后，由其母公司或投資人承擔(dān)后續(xù)責(zé)任與義務(wù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，可以由項(xiàng)目公司披露其股東，由其股東告知業(yè)主，項(xiàng)目公司注銷后，其所開發(fā)項(xiàng)目的保修責(zé)任由其股東全權(quán)接管，開發(fā)項(xiàng)目的所有責(zé)任和義務(wù)，由股東承擔(dān)。

2．鼓勵(lì)實(shí)行母公司直接開發(fā)模式。鼓勵(lì)母公司直接開發(fā)項(xiàng)目，減少項(xiàng)目公司開發(fā)模式，對(duì)于資質(zhì)較高、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，要鼓勵(lì)從樹立企業(yè)品牌的角度，主動(dòng)承擔(dān)后續(xù)責(zé)任。

從區(qū)縣稅收利益上看，目前財(cái)稅部門根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)營(yíng)業(yè)稅分稅已有了相應(yīng)的方案，可以在公司注冊(cè)地和勞務(wù)發(fā)生地之間作分稅處理，這有利于減小要求項(xiàng)目公司落戶本區(qū)的規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目公司可以不必強(qiáng)制落戶本區(qū)，而由財(cái)稅部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，這也有利于控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量。但這一分稅處理主要涉及營(yíng)業(yè)稅，而企業(yè)所得稅等仍按機(jī)構(gòu)所在地征收，所以分稅處理并沒能起到實(shí)質(zhì)性作用。

在分稅處理中，一般建議由母公司統(tǒng)一向市稅務(wù)部門納稅，市財(cái)稅部門進(jìn)行分配測(cè)算，根據(jù)母公司的合并會(huì)計(jì)報(bào)表與項(xiàng)目公司的會(huì)計(jì)報(bào)表等信息，綜合測(cè)算由項(xiàng)目增加的稅收額，返還給項(xiàng)目所在地。這一方案的好處是所有分稅處理在財(cái)稅部門內(nèi)部進(jìn)行，便于協(xié)調(diào)與溝通，但要改變現(xiàn)有的稅收征管模式，會(huì)明顯增加市稅務(wù)部門的工作量。

3．創(chuàng)新項(xiàng)目公司資質(zhì)管理。創(chuàng)新項(xiàng)目公司資質(zhì)管理，可考慮對(duì)項(xiàng)目公司不設(shè)資質(zhì)等級(jí)，只發(fā)專項(xiàng)資質(zhì)證書，在證書上載明投資人及投資人具有的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，將投資人的資質(zhì)作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需資質(zhì)進(jìn)行管理。

4．建立項(xiàng)目質(zhì)量保險(xiǎn)制度。項(xiàng)目公司以完成某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的，則相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后可以解散，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，開發(fā)的項(xiàng)目公司一旦解散會(huì)對(duì)建筑的保修、保險(xiǎn)責(zé)任造成接管空白。為保障業(yè)主的權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，在項(xiàng)目公司注銷之時(shí)，必須對(duì)其做出相應(yīng)要求。

房屋保修可以借鑒國外的成熟做法，采用購買商業(yè)保險(xiǎn)的形式來完成對(duì)房屋的質(zhì)量保障。但目前我國保險(xiǎn)市場(chǎng)尚缺少相應(yīng)險(xiǎn)種，可與保險(xiǎn)管理部門協(xié)調(diào)增加這一險(xiǎn)種。

（三）將資質(zhì)管理與工商監(jiān)管有效結(jié)合起來

1．建立房屋管理與工商管理信息共享平臺(tái)。由工商部門和房屋管理部門聯(lián)合建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)賬，將房地產(chǎn)資質(zhì)信息與房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理登記信息相連通，并定期交換數(shù)據(jù)，由雙方及時(shí)掌握行業(yè)中的重要現(xiàn)象或重點(diǎn)問題，將日常監(jiān)管信息作為企業(yè)資信記錄的主要內(nèi)容，并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入基層工商所的日常巡查監(jiān)管范圍，在專項(xiàng)巡查的同時(shí)強(qiáng)化日常巡查。要結(jié)合日常企業(yè)回訪工作，突出加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部等現(xiàn)場(chǎng)的日常巡查，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)展銷會(huì)的巡查力度?？蓮氖袌?chǎng)準(zhǔn)入、廣告發(fā)布、合同訂立、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、公平交易等多方面細(xì)化巡查指標(biāo)。

2．建立重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)名單。在信息及時(shí)溝通的基礎(chǔ)上，對(duì)于已注銷資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)、有其他違法違規(guī)行為的企業(yè)，建立內(nèi)部“黑名單制度”，列入重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，并重點(diǎn)查處無照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。平時(shí)監(jiān)管主要圍繞這些企業(yè)，加大監(jiān)管、信用檔案檢查力度，做到每月一次巡查，將檢查結(jié)果作為企業(yè)以后升級(jí)、降級(jí)、吊銷、注銷的主要依據(jù)。

在實(shí)踐中可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已被注銷資質(zhì)，卻不去工商部門注銷登記的現(xiàn)象。房管部門應(yīng)定期將已被注銷資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單，通報(bào)工商部門，對(duì)這類企業(yè)要列入黑名單，房屋與工商同時(shí)加大監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)其有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號(hào)）第三十五條規(guī)定，“違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照”，及時(shí)吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

3．將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)狀況與工商監(jiān)管分類監(jiān)管企業(yè)類別相結(jié)合?？蓪⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的日常巡查同房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)相掛鉤，對(duì)于三級(jí)以下資質(zhì)企業(yè)加大日常巡查的力度，可探索制定不同等級(jí)資質(zhì)不同巡查制度的辦法，將資信差、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)作為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，比如將工商目前重點(diǎn)巡查對(duì)象列入B類或C類企業(yè)，加大日常巡查的力度。

同時(shí)，工商部門可結(jié)合日常管理，加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定。通過企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報(bào)房屋管理部門吊銷其資質(zhì)證或降低其資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理，探索建立房地產(chǎn)廣告?zhèn)浒傅怯浿贫?。?yán)格按照《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》監(jiān)管廣告行為，建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，對(duì)不具備銷售條件而發(fā)布的廣告和含有虛假、浮夸內(nèi)容的廣告實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，及時(shí)將廣告違法企業(yè)向社會(huì)曝光。

（四）提高準(zhǔn)入門檻

1．提高注冊(cè)資本金要求。由房管、工商、發(fā)改等部門協(xié)商，通過地方立法或向國家有關(guān)部門反映，提高資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中注冊(cè)資本金要求。

一是提高最低資質(zhì)資本金要求。最低資質(zhì)的注冊(cè)資本金為100萬元，可根據(jù)上海的實(shí)際情況，將最低注冊(cè)資本金要求提高，比如規(guī)定最低注冊(cè)資本金為2000萬元以上。

二是將注冊(cè)資本金與項(xiàng)目投資額掛鉤。擬參照外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立規(guī)定，將注冊(cè)資本金與項(xiàng)目投資額掛鉤。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房〔2006〕171號(hào)）作出具體規(guī)定：“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊(cè)資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

可規(guī)定新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目投資總額超過7000萬元，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。具體投資額的設(shè)定，可進(jìn)一步細(xì)化，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的實(shí)際分布，分幾個(gè)檔次。

在實(shí)際操作中可考慮將二者結(jié)合起來，形成既提高最低注冊(cè)資本金要求，又對(duì)較大開發(fā)項(xiàng)目提出更高的比例要求的方案，如成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最低注冊(cè)資金不低于2000萬元，項(xiàng)目投資總額超過7000萬元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%的規(guī)定，并加強(qiáng)監(jiān)管，可和商品房預(yù)售資金監(jiān)管結(jié)合起來，低于35%的，必須追加項(xiàng)目資本金。

2．提高實(shí)收資本金要求。根據(jù)我國《公司法》，股份有限公司和普通有限責(zé)任公司實(shí)行折中資本金制度，即首次出資不得低于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定資本金限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足，其中投資公司可以在五年內(nèi)繳足。可考慮提高首次出資比例，如要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次出資不得低于注冊(cè)資本的50%。提高準(zhǔn)入門檻，有利于提高企業(yè)實(shí)力、增加資本金、降低風(fēng)險(xiǎn)，但也會(huì)造成部分中小企業(yè)公司設(shè)立困難和企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)第四[寶山]分會(huì)）