龔方件

中國(guó)是一個(gè)勤勞節(jié)儉的民族，國(guó)民儲(chǔ)蓄率從20世紀(jì)70年代至今一直居世界前列，并且長(zhǎng)期位列第一。2016年，中國(guó)儲(chǔ)蓄率的最新數(shù)據(jù)是50%。中國(guó)人愛(ài)存錢，是基于社會(huì)保障少、教育支出高的無(wú)奈選擇，可這些儲(chǔ)蓄卻被視為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，在對(duì)財(cái)富的渴望與恐慌踏空的刺激下，不斷被動(dòng)員到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)然，中國(guó)國(guó)民儲(chǔ)蓄很大一部分是政府與企業(yè)的，即使是居民儲(chǔ)蓄，也極不均衡，這樣的儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)，刺激消費(fèi)的政策必然是低效的。即沒(méi)錢的家庭，就那么幾萬(wàn)元的保命錢，要用作未來(lái)不時(shí)之需，怎么刺激，也刺激不出來(lái)。而對(duì)于有錢的家庭，該有的都有了，該花的都花了，刺激消費(fèi)的政策總不至于出現(xiàn)在奢侈品層面。在這樣收入結(jié)構(gòu)與儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)下，錢要出來(lái)，就只是房地產(chǎn)，甚至恐慌性的房地產(chǎn)投資。

應(yīng)該說(shuō)，加杠桿的房地產(chǎn)政策是非常有效的。1998年到2008年，儲(chǔ)蓄率逐步震蕩上升，從2008年開(kāi)始反轉(zhuǎn)，儲(chǔ)蓄率呈現(xiàn)逐步下降之勢(shì)，2015年已經(jīng)跌到了13%，而且，其增速也不斷減少。從2008年開(kāi)始，居民儲(chǔ)蓄率的增速?gòu)漠?dāng)初的70%減少到2015年的8.9%，居民儲(chǔ)蓄意愿下跌，意味著近兩年中國(guó)人開(kāi)始花錢了。

最重要的原因自然還是房子，一方面這是因?yàn)榉抠J的支出占了收入的一部分；另一方面，這個(gè)時(shí)段正是房地產(chǎn)價(jià)格飛速上升的時(shí)段，越來(lái)越多的儲(chǔ)蓄被投向了房地產(chǎn)。本來(lái)居民儲(chǔ)蓄是在社會(huì)保障不足的情況下，對(duì)未來(lái)的避險(xiǎn)，但由于大家都害怕踏空財(cái)富的大增長(zhǎng)，就將儲(chǔ)蓄源源不斷地搬到房地產(chǎn)市場(chǎng)。避險(xiǎn)的現(xiàn)金變?yōu)榱四痰姆慨a(chǎn)，這甚至形成了一個(gè)普遍的判斷，如果一個(gè)人生病了，家屬?zèng)]有賣房子，則是沒(méi)有盡力救治。

恐慌性的房地產(chǎn)投資，在銀行與企業(yè)、個(gè)人之間形成一個(gè)“正反饋”：銀行大量發(fā)放抵押貸款，企業(yè)和個(gè)人以此進(jìn)行地產(chǎn)投機(jī)，企業(yè)用土地為擔(dān)保再次獲得貸款，修建出新的房子。而房?jī)r(jià)上漲，居民的抵押品的價(jià)值也越來(lái)越大，兩者都從銀行貸出更多的錢。這些貨幣就形成所謂的“M2超發(fā)”，反過(guò)來(lái)刺激了房?jī)r(jià)的上漲。如此循環(huán)反復(fù)貸款，房地產(chǎn)像一個(gè)雪球，越滾越大，創(chuàng)造出越來(lái)越多的貨幣。

去年1—10月貨幣供應(yīng)量M1增長(zhǎng)了25點(diǎn)多，在過(guò)去20年中，只有2009年4萬(wàn)億救市的時(shí)候，貨幣量增長(zhǎng)才達(dá)到過(guò)百分之三十多。對(duì)于銀行而言，在貸款難、資產(chǎn)荒的情況下，銀行目前還找不到比個(gè)人房貸更安全、更大宗、更有信用的資產(chǎn)。于是去年前10個(gè)月，個(gè)人的中長(zhǎng)期貸款，在全部貸款中的占比從之前的22%增長(zhǎng)到了40%。

確實(shí)，如果循環(huán)一直進(jìn)行下去，房子和土地一直在漲，即使流動(dòng)性差一點(diǎn)，房產(chǎn)也能起到避險(xiǎn)的作用。但是，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷所說(shuō)，這是建立在泡沫上的杠桿，或杠桿上的泡沫，只要泡沫一破或資金面出現(xiàn)問(wèn)題，或許趨勢(shì)就會(huì)逆轉(zhuǎn)。這個(gè)時(shí)候，被視為可靠保障的房子，反而可能將一個(gè)家庭拖向深淵。

談了過(guò)去十多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿化投資，我們?cè)偬接懸幌滤磥?lái)的走向及原因。眾所周知，在去年10月政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策出臺(tái)之前，北上廣深的房?jī)r(jià)又再度猛漲了一波，甚至蔓延至蘇州、合肥、廈門、南京，以及杭州、鄭州、成都、無(wú)錫等二線城市，這才引發(fā)了各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三輪大調(diào)控。

畢竟，社會(huì)總有閑置的資金需要投資，如2015年股市暴漲暴跌，總有人獲利。與此同時(shí)，當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)，GDP增長(zhǎng)率在減少，投資的途徑越來(lái)越少，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，再加上人民幣的貶值預(yù)期，于是，資金的第一個(gè)選擇就是出國(guó)。換匯被限制，在香港購(gòu)買保險(xiǎn)被限制，都是針對(duì)資金出國(guó)避險(xiǎn)所作出的限制。出不去的資金，只能在國(guó)內(nèi)尋找投資、避險(xiǎn)渠道。這些錢進(jìn)入市場(chǎng)之后，當(dāng)然會(huì)推高房?jī)r(jià)，不過(guò)，其中細(xì)節(jié)或可推敲一番。

房地產(chǎn)價(jià)格，涉及到的問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜，但無(wú)論是投資還是自住，不管是全款還是自己首付，買房的預(yù)算是呈階梯分布的，預(yù)算越高、人越少。一個(gè)城市，短期內(nèi)房子的供應(yīng)量是不變的。按出價(jià)高低，預(yù)算從高到低，依次成交，那么，最后一個(gè)獲得房產(chǎn)的預(yù)算就決定了房?jī)r(jià)。他們能負(fù)擔(dān)多高的價(jià)格，房?jī)r(jià)就停在什么價(jià)格。這就意味著，房子越少，最后獲得房子的人的預(yù)算越高。

人群的收入是正態(tài)分布的，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)正態(tài)分布的中間位置人群的承受力后，剩下的人群的貧富差距就迅速加大，所以，只需減少非常少量的房產(chǎn)供應(yīng)，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲。比如，假設(shè)上海能夠支付200萬(wàn)買房的人群有50萬(wàn)人，那么能夠支付400萬(wàn)買房的人，顯然不會(huì)是25萬(wàn)人，只會(huì)是10萬(wàn)人，甚至更少；那么，能夠支付800萬(wàn)買房的人，不會(huì)是5萬(wàn)人，而是1萬(wàn)人。這就意味著，在上海市場(chǎng)上，購(gòu)房者要購(gòu)買40萬(wàn)套房，才能使市場(chǎng)上只剩下10萬(wàn)套，這個(gè)時(shí)候，剩下的10萬(wàn)人能夠支付400萬(wàn)，房?jī)r(jià)才會(huì)漲到400萬(wàn)。如果購(gòu)房者繼續(xù)買房，不用再買40萬(wàn)套，只需要再買9萬(wàn)套，市場(chǎng)上就只剩下1萬(wàn)套房，而人群中的最后1萬(wàn)名購(gòu)房者的支付能力是800萬(wàn)。于是，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲到800萬(wàn)。所以，到最后，只需很少的交易，就能推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲。反過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)暴漲，漲幅很高的時(shí)候，就意味著已經(jīng)是預(yù)算最高的那部分人在支撐這個(gè)需求。

北上廣深是全國(guó)的標(biāo)桿，一小部分人的支付能力，一小部分核心地區(qū)的供給情況，決定著全國(guó)的房?jī)r(jià)。而核心地域的供應(yīng)量稍有增加，或投資者支付能力稍有下降，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。沒(méi)人能判斷會(huì)持續(xù)多久，但是，有一點(diǎn)是清楚的，目前處于“左側(cè)”。

在證券市場(chǎng)上，有兩種截然相反的交易策略，一種是左側(cè)交易；另一種是右側(cè)交易。在股價(jià)上漲時(shí)，以股價(jià)頂部為界，凡在“頂部”尚未形成的左側(cè)高拋，屬于左側(cè)交易，而在“頂部”回落后的殺跌，屬右側(cè)交易。在股價(jià)下跌時(shí)，以股價(jià)底部為界，凡在“底部”左側(cè)就低吸者，屬于左側(cè)交易，而在見(jiàn)底回升后的追漲，屬右側(cè)交易。右側(cè)交易，也即追漲殺跌，對(duì)股民來(lái)說(shuō)，在心理性格上要有過(guò)人的自控力，追漲到什么程度、殺跌又該何時(shí)賣出，更嚴(yán)酷的，追到高點(diǎn)之后，又該何時(shí)止損，都需要嚴(yán)格的操作紀(jì)律與標(biāo)準(zhǔn)，方有可能做到。否則追到高點(diǎn)，一路下跌，舍不得割肉止損，損失會(huì)越來(lái)越大。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前A股的中小投資者“船小好調(diào)頭”，偏好右側(cè)交易，而機(jī)構(gòu)由于資金量巨大，流動(dòng)性差，所以，往往采用左側(cè)交易。下跌的時(shí)候逐步吸收，上漲的時(shí)候穩(wěn)步賣出。專業(yè)高手既不做，也永遠(yuǎn)不追求“拋在頂部、吸在底部”的神仙境界交易。從投資的角度看待房子，只有一套房的人往往自嘲，反正是自住，不可能賣，不具有資產(chǎn)性，只有那些有著兩三套房的人才能算是獲益。不過(guò)，即便是有幾套房子的人，真正要獲益，是要轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，變?yōu)橄M(fèi)的。房地產(chǎn)的流動(dòng)性非常差，一旦出現(xiàn)下跌引發(fā)的恐慌，只能是眼睜睜地看著一天一個(gè)價(jià)的往下掉，但卻無(wú)法變現(xiàn)割肉止損。所以，從資產(chǎn)普遍性上漲中獲益的，從來(lái)都只會(huì)是少數(shù)，對(duì)于大多數(shù)人而言，只是經(jīng)歷一場(chǎng)財(cái)富的幻覺(jué)，要談?wù)嬲龔姆康禺a(chǎn)上漲中賺錢，還為時(shí)尚早。

所以，若用左側(cè)交易來(lái)看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，頂點(diǎn)何時(shí)到，不知道，但可以肯定的一點(diǎn)是，現(xiàn)在是左側(cè)，而且，快到頂了。實(shí)際上，左側(cè)交易，已經(jīng)不是預(yù)言，而是大量在進(jìn)行著的事實(shí)。

根據(jù)彭博的報(bào)道。一度堅(jiān)不可摧的人民幣升值預(yù)期被打破后，中國(guó)最精明的一批投資者開(kāi)始出售手中的房產(chǎn)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和行業(yè)分析師稱，中國(guó)的富人們加速向國(guó)外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貶值將主要影響大城市高端樓盤的購(gòu)買意愿。所以，隨著去年末的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控舉措出臺(tái)，若你現(xiàn)在拋掉你的房子，換為黃金或其他貨幣，或許，你要懊悔幾年，但是，你可能不會(huì)懊悔一輩子。