摘 要：隨著改革開(kāi)放的發(fā)展，并在中共十四大上正式宣布建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，但在發(fā)展的過(guò)程中也逐漸暴露出許多的問(wèn)題，本文便是從央行推行金融政策的角度來(lái)分析，在宏觀調(diào)控下保持了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：金融政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)公有制形式下的支柱性產(chǎn)業(yè)，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面而言為全國(guó)性的GDP做出了貢獻(xiàn)，但也需通過(guò)宏觀調(diào)控引導(dǎo)其在軌道上良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，也如火車(chē)頭一般，拉動(dòng)了相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是在前幾年中，家裝裝修產(chǎn)業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。但在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中卻顯現(xiàn)出時(shí)冷時(shí)熱的狀態(tài)。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的兩種不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，國(guó)家也采取了金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

而早在二十多年前國(guó)家便利用金融手段對(duì)當(dāng)時(shí)因改革開(kāi)放下而引發(fā)的沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于火熱的情況進(jìn)行調(diào)控，但在這一次調(diào)控下也出現(xiàn)了嚴(yán)重的市場(chǎng)疲軟現(xiàn)象，導(dǎo)致一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低迷與需求不足，為此，國(guó)家在事后采取了緊急救治措施，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與回復(fù)，但近幾年又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高，百姓買(mǎi)不起房的情況，國(guó)家又出臺(tái)相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

2 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)

在改革開(kāi)放戰(zhàn)略下的不斷深化與國(guó)家加快走出去戰(zhàn)略的實(shí)施，在2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)新一輪春天，房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲，多數(shù)人開(kāi)始淪為房奴。同時(shí)也引起資源配置的失效加劇了經(jīng)濟(jì)泡沫危機(jī)出現(xiàn)的可能，并且引起一系列社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。而國(guó)家也再次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是顯而易見(jiàn)的。但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度過(guò)快，出現(xiàn)問(wèn)題的同時(shí)，也使房?jī)r(jià)高漲，使老百姓在社會(huì)生活的過(guò)程中將會(huì)陷入嚴(yán)重的生活問(wèn)題，而自從北京在2011年首次提出家庭限購(gòu)令以來(lái)，也拉開(kāi)了國(guó)家運(yùn)用金融政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的序幕。

許多一、二線城市在2016年起便實(shí)施了區(qū)域性住房限購(gòu)，并強(qiáng)化了差別化住房信貸政策，上調(diào)了申請(qǐng)商業(yè)貸款的比例及公積金貸款的審批條件，并在加強(qiáng)住房金融監(jiān)管方面，強(qiáng)化了金融部門(mén)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控下對(duì)差別化住房的信貸政策的監(jiān)督與檢查，并嚴(yán)禁各類(lèi)機(jī)構(gòu)違法開(kāi)展首付貸，過(guò)橋貸等一系列金融桿配置業(yè)務(wù)。以維護(hù)信貸市場(chǎng)秩序，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

3 金融政策的兩大影響

通過(guò)利用金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)與規(guī)范，又在金融政策推行以后，從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際作用效果分析，得出金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大致可分為兩大階段。

（1）引導(dǎo)階段

房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)于低迷，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈下也會(huì)造就內(nèi)需的不足，無(wú)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這時(shí)就需要通過(guò)金融政策的引導(dǎo)與支持，適度擴(kuò)大信貸規(guī)模，降低銀行貸款利率等一系列手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行刺激消費(fèi)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置力度。房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要力量，因此在引導(dǎo)階段尤其需金融政策的支持和約束。

（2）協(xié)調(diào)階段

正如前文所提到的，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)火熱的情況也引發(fā)了一系列城市病問(wèn)題以及社會(huì)問(wèn)題，而在保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的前提下金融政策的實(shí)行將起到協(xié)調(diào)作用。一定程度上又可以稱(chēng)之為抑制作用，單方面的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法帶動(dòng)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從哲學(xué)方面而言，便稱(chēng)之為整體的系統(tǒng)優(yōu)化。金融政策的實(shí)行便是使各個(gè)經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是在房地產(chǎn)過(guò)于火熱時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的抑制，給其他經(jīng)濟(jì)點(diǎn)提供發(fā)展空間。

4 陷入低迷的房地產(chǎn)

近幾年，隨著不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化以及我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此在新一輪的金融政策對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的便是抑制政策。但同時(shí)也將帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)正由火爆逐漸轉(zhuǎn)向低迷，甚至是持續(xù)低迷時(shí)期，企業(yè)也開(kāi)始將資金撤出，轉(zhuǎn)移到國(guó)家性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。特別是在十八大會(huì)議上強(qiáng)烈重申，房子是用來(lái)住的屬性進(jìn)一步加強(qiáng)了金融方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度以及監(jiān)管力度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，一方面不僅能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面也還具有極強(qiáng)的同期性與反復(fù)興。供與求之間波動(dòng)幅度巨大，交易量與價(jià)格之間也是反復(fù)波動(dòng)不定。因此需要金融政策通過(guò)市場(chǎng)加強(qiáng)對(duì)其的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，保證穩(wěn)定與繁榮發(fā)展。根據(jù)國(guó)家的最新相關(guān)政策的出臺(tái)，也會(huì)逐步完善金融政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)機(jī)制，使金融政策在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效果。

5 宏觀調(diào)控的手段

對(duì)于國(guó)家就房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，以下也做出了相應(yīng)的解讀。

（1）貨幣政策

在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中，便是減少對(duì)信貸的儲(chǔ)備金。大多數(shù)企業(yè)在抄房地產(chǎn)的過(guò)程中，從商業(yè)銀行中獲取大量的貸款，進(jìn)而將資金投入獲取利潤(rùn)的同時(shí)再將房產(chǎn)抵押于銀行再次進(jìn)行貸款。這樣的信貸方式不僅僅加強(qiáng)了商業(yè)銀行的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成不利的影響。自2009年開(kāi)始，央行下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行逐步降低貸款儲(chǔ)備金，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展。

（2）利率政策

利率政策又是央行調(diào)整社會(huì)資本流通的手段。逐步提供貸款利率的同時(shí)也提高存款利率，這樣有利于商業(yè)銀行存款業(yè)務(wù)的增加，集聚社會(huì)的資本，從而在一定程度上減少社會(huì)資本流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。約束和限制了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資行為，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合整治與調(diào)結(jié)。

（3）匯率政策

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的同時(shí)，為了尋求更高的利益，外國(guó)資本也加速將資金匯隆投入我國(guó)。特別是對(duì)于一些跨國(guó)公司而言，利用企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與出口，資本的匯隆與外投，無(wú)疑對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全也是一場(chǎng)沖擊。而央行便提高了外匯的利率，減少外匯的儲(chǔ)備，對(duì)房地產(chǎn)的影響也是巨大的。

6 宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

國(guó)家在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，也是對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和完善。尤其是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化越來(lái)越以發(fā)達(dá)國(guó)家為主導(dǎo)。而作為發(fā)展中國(guó)家的我們，面對(duì)此時(shí)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，更加不應(yīng)忽視在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理調(diào)控。經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)的產(chǎn)生往往會(huì)帶動(dòng)另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)的產(chǎn)生，而一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)也將會(huì)帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

參考文獻(xiàn)

1.依法行政規(guī)范管理營(yíng)造現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場(chǎng)[J]；中國(guó)房地產(chǎn)；2000年10期

2.王新；；對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的幾點(diǎn)分析[A]；課題研究報(bào)告與論文選編。

3.王藝；中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府管制研究[D]；武漢大學(xué)；2010年

4.曹振良，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社2006

5.譚鵬，《房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響研究》，東北師范大學(xué)2011出版

6.謝赤，鄭嵐，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》，2006 ， 27 （1） ：24-28

作者簡(jiǎn)介

林琳（1969-），女，漢族，廣東汕頭市人，大學(xué)本科學(xué)歷，目前高級(jí)工程師（工程經(jīng)濟(jì)），研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，金融研究。