楊見聞

一、房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤及賠償責(zé)任現(xiàn)狀

1.我國(guó)房地產(chǎn)登記現(xiàn)行賠償狀況。我國(guó)現(xiàn)階段，由于法治水平尚低，社會(huì)誠(chéng)信度不高，再加上現(xiàn)有登記人員素質(zhì)等原因，登記錯(cuò)誤率是比較高的。實(shí)踐中經(jīng)常遇到的當(dāng)事人制假、用假的行為有三類：其一，采用偽造的身份證申請(qǐng)登記；其二，家庭內(nèi)部成員與冒名頂替的人共同申請(qǐng)登記，私自出售房屋；其三，偽造委托公證文書甚至司法裁判文書后辦理房地產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記賠償金額通常都較大。因我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值漲幅巨大，因此不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤造成賠償?shù)臄?shù)額也非常巨大。

2.現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)賠償模式。一是現(xiàn)行實(shí)踐對(duì)登記賠償性質(zhì)認(rèn)定?，F(xiàn)行在登記賠償?shù)膶?shí)務(wù)中，對(duì)登記機(jī)構(gòu)的登記賠償責(zé)任都是采取國(guó)家賠償?shù)哪Ｊ?，適用的是國(guó)家賠償中的行政賠償。二是現(xiàn)行實(shí)踐對(duì)登記賠償訴訟的體制。我國(guó)現(xiàn)行的登記錯(cuò)誤賠償訴訟采用的是一種分離體制，主要依據(jù)最高法院《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》，

二、將責(zé)任保險(xiǎn)制度引入登記賠償制度的可行性

一是登記賠償責(zé)任符合作為責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的。雖然從理論上來看，對(duì)登記賠償責(zé)任有為行政賠償和為民事賠償兩種觀點(diǎn)。但從本質(zhì)上來看，登記賠償責(zé)任來源于因登記行為的錯(cuò)誤而導(dǎo)致權(quán)利人物權(quán)權(quán)益或利害關(guān)系人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)的信賴的期待利益或其他利益受損，是對(duì)受損利益的填補(bǔ)。從某種程度上來講，登記賠償責(zé)任是一種“侵權(quán)”責(zé)任，是“侵權(quán)人”登記機(jī)構(gòu)對(duì)因其登記錯(cuò)誤造成的他人損害的賠償。我國(guó)《保險(xiǎn)法》對(duì)責(zé)任保險(xiǎn)的界定為：責(zé)任保險(xiǎn)是以被保險(xiǎn)人對(duì)第三者應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。由此可以知道，責(zé)任保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是被保險(xiǎn)人應(yīng)負(fù)的損害賠償責(zé)任。而登記賠償責(zé)任作為對(duì)登記行為受害人的損害賠償責(zé)任，符合作為責(zé)任保險(xiǎn)的標(biāo)的要求。二是登記賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)屬于責(zé)任保險(xiǎn)的可保風(fēng)險(xiǎn)。責(zé)任保險(xiǎn)要求的可保風(fēng)險(xiǎn)必須是純粹的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)必須使大量的標(biāo)的都有遭受損失的可能，風(fēng)險(xiǎn)有導(dǎo)致重大損失的可能，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)不能使大多數(shù)保險(xiǎn)標(biāo)的同時(shí)遭受損失，并且該風(fēng)險(xiǎn)具有預(yù)測(cè)的可能性?？v觀登記賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來說，是純粹的風(fēng)險(xiǎn)，其僅具有賠付的可能性，而無獲利的可能；大量的登記行為均有致錯(cuò)的可能性，具有承擔(dān)賠償責(zé)任的可能；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，因不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤（尤其是權(quán)利歸屬事項(xiàng)登記錯(cuò)誤）導(dǎo)致的賠償金額十分高昂；不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)對(duì)登記審查設(shè)立了一定的標(biāo)準(zhǔn)，在登記機(jī)構(gòu)履行了審慎審查的前提下，相對(duì)于所有的不動(dòng)產(chǎn)登記行為，登記錯(cuò)誤的情形仍然是一個(gè)小概率事件；在對(duì)以往的登記錯(cuò)誤行為進(jìn)行充分研究的前提下，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠付的風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測(cè)的，并且隨著法律的不斷修訂完善，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)提高，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致?lián)p害賠償?shù)目赡苄詰?yīng)當(dāng)是越來越低。因此，登記賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)具有責(zé)任保險(xiǎn)可保風(fēng)險(xiǎn)的特征。三是登記賠償風(fēng)險(xiǎn)還具有大量性和同質(zhì)性的特征

三、引入責(zé)任保險(xiǎn)制度的現(xiàn)實(shí)意義

1.有利于建立和提高登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任能力?，F(xiàn)行我國(guó)登記賠償制度采取的是國(guó)家賠償?shù)哪Ｊ剑捎玫囊彩菄?guó)家負(fù)擔(dān)的模式。采取國(guó)家負(fù)擔(dān)模式，勢(shì)必以全體納稅人的金錢來彌補(bǔ)登記制度的受益者，對(duì)未受益于登記制度的納稅人來說不公平；同時(shí)因登記機(jī)構(gòu)不直接承擔(dān)賠償責(zé)任，容易出現(xiàn)放松其工作人員的管理，致使其在進(jìn)行登記審查時(shí)放松注意水平的情況。所以理論界及實(shí)務(wù)界都在考慮借鑒利用者負(fù)擔(dān)模式，建立起由（補(bǔ)充資金來源的內(nèi)容）登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任的方式，即登記賠償責(zé)任基金制度。建立登記賠償責(zé)任基金制度，可以采取在現(xiàn)行登記業(yè)務(wù)費(fèi)用之外額外按件收取登記賠償基金費(fèi)用，或在現(xiàn)行收取登記費(fèi)用之中抽取一部分建立登記賠償基金。依我國(guó)現(xiàn)行的行政管理體制，新建立額外收取行政費(fèi)用需較長(zhǎng)的審批程序，同時(shí)也不符合我國(guó)行政管理體制改革（減少行政收費(fèi)）的方向。而采用從登記收費(fèi)中抽取一定比例建立登記賠償基金，依據(jù)《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。因此在登記賠償基金建立初期，其金額勢(shì)必不會(huì)太高，賠償能力有限。引入責(zé)任保險(xiǎn)制度后，能顯著提高登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任能力。

2.有利于房地產(chǎn)登記工作的創(chuàng)新。在未引入責(zé)任保險(xiǎn)制度之前，登記機(jī)構(gòu)無法分散其風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)登記行為時(shí)，為避免承擔(dān)因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的巨大風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中會(huì)采取“過度防御”的策略，會(huì)將大量的資源構(gòu)筑到對(duì)社會(huì)無益但卻有助于其阻隔風(fēng)險(xiǎn)的行為中，因此增加了社會(huì)成本。同時(shí)，創(chuàng)新本身就意味著將新的事物或手段運(yùn)用到登記工作中，而新的事物或手段其風(fēng)險(xiǎn)往往是未知的。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的畏懼，會(huì)不利于登記工作的創(chuàng)新。因此在引入將責(zé)任保險(xiǎn)制度引入登記責(zé)任中，由保險(xiǎn)商來分擔(dān)因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償責(zé)任。可以使登記機(jī)構(gòu)避免耗費(fèi)更多精力構(gòu)筑超出需要的“風(fēng)險(xiǎn)防火墻”，節(jié)約了社會(huì)成本，同時(shí)還能使專注于其提高和改善登記工作。可見，引入責(zé)任保險(xiǎn)制度，有利于提高登記機(jī)構(gòu)登記工作創(chuàng)新的意愿和能力。

3.有利于登記人員責(zé)任制度的建立。同時(shí)，現(xiàn)行的登記賠償制度中，對(duì)登記人員的責(zé)任追究方式主要以追究其行政責(zé)任為主。這同樣會(huì)造成登記人員在登記過程中采取“過度防御”的策略，這同樣會(huì)不利于登記工作的展開和創(chuàng)新。在將責(zé)任保險(xiǎn)制度引入到登記賠償制度中后，可進(jìn)一步建立登記人員的責(zé)任保險(xiǎn)制度，如此既可以由登記人員承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；同時(shí)也因可以由保險(xiǎn)商承擔(dān)賠償責(zé)任，登記人員避免因其工作失誤而承擔(dān)通常較重的行政責(zé)任，這也有利于登記人員的工作積極性。