袁萍

（西安培華學(xué)院，西安 710125）

西安市以房養(yǎng)老模式探索研究

袁萍

（西安培華學(xué)院，西安 710125）

近年來，隨著人口老齡化程度的不斷提高，探索新型的多元化養(yǎng)老模式，使老年人安享晚年成為社會普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式，其研究推廣對于完善養(yǎng)老保障體系具有重要的意義。以西安市為例，從以房養(yǎng)老的背景出發(fā)，運(yùn)用SWOT分析法對西安市推行以房養(yǎng)老模式進(jìn)行分析研究，提出該模式有著廣闊的市場需求和發(fā)展前景，有待進(jìn)一步探索研究。

以房養(yǎng)老；模式；西安市

引言

近年來，人口老齡化程度不斷提高，老年人口數(shù)量大幅增加，如何讓他們安度晚年，探索新型的多元化養(yǎng)老模式，隨之成為大家普遍關(guān)注的社會焦點(diǎn)問題。2011年9月底，全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理協(xié)商會上，“以房養(yǎng)老”的提案成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。以房養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施。

一、我國推行“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗(yàn)

自2003年起，我國就對以房養(yǎng)老項(xiàng)目展開了專項(xiàng)調(diào)查研究，在南京、上海、北京等城市都做出了不同嘗試，但出于各種原因，均以失敗告終。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)不變的以房養(yǎng)老模式

這種模式是指老年人到達(dá)一定年齡后可以把自己的住房抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，隨后按照抵押協(xié)議定期從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取養(yǎng)老金養(yǎng)老，或者入住養(yǎng)老服務(wù)中心，享有其服務(wù)的一種養(yǎng)老模式。至老年人去世時，金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)，補(bǔ)償自己已經(jīng)支付的養(yǎng)老金成本后將剩余部分交由老人的繼承人。例如，2007年10月18日，北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心啟動“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目就屬于此種模式。

此種模式下，只有老人過世之后才能將房屋出售，而且支付養(yǎng)老金成本后的剩余部分交由繼承人，這一點(diǎn)充分考慮到了老年人傳統(tǒng)觀念中房子具有的重要傳承性。但是，老人對房產(chǎn)公司和金融機(jī)構(gòu)還是缺乏信任，此類項(xiàng)目均因效果不理想而擱淺。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)改變的以房養(yǎng)老模式

1.以房換養(yǎng)模式。以房換養(yǎng)模式，是指老人與福利機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，把自己所有的房子交給福利機(jī)構(gòu)，同時享受福利機(jī)構(gòu)提供的老年服務(wù)，房子最終由福利機(jī)構(gòu)處置，產(chǎn)權(quán)改變。例如，南京湯山“溫泉留園”采用的就是這種“以房換養(yǎng)”舉措。

2.以房自助養(yǎng)老模式。以房自助養(yǎng)老模式，一般是指老人首先把自己所有的房產(chǎn)出售給公益機(jī)構(gòu)，由公益機(jī)構(gòu)一次性把錢支付給老人，產(chǎn)權(quán)改變，然后出于生活便捷的考慮，老人再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來住，按照協(xié)議定期支付租金的養(yǎng)老模式。

以房換養(yǎng)和以房自助養(yǎng)老的缺點(diǎn)都在于房屋產(chǎn)權(quán)的改變，對于大多數(shù)老年人來說，房子是家的代表，是晚年生活穩(wěn)定幸福的關(guān)鍵因素。但是，以房自助養(yǎng)老模式中，老人可以將房子從公益機(jī)構(gòu)返租回來，這一點(diǎn)充分考慮到老人對于熟悉居所環(huán)境的依戀，這是以房自助養(yǎng)老的亮點(diǎn)。

二、西安市推行以房養(yǎng)老模式的背景

（一）人口群體規(guī)模大，老年人口增長速度快

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)，西安市2015年11月1日零時的常住人口為869.76萬人，其中，65歲及以上人口為91.32萬人，占人口總數(shù)的10.50%。同2010年第六次全國人口普查相比，65歲及以上人口比重上升2.04個百分點(diǎn)，反映出西安市老年人口增長速度之快。據(jù)預(yù)測到2025年，西安市老年人口系數(shù)將猛增到18.4%。隨著老年人口的不斷增加，會形成巨大的養(yǎng)老需求量，從而為以房養(yǎng)老模式的實(shí)施提供巨大的空間。具體數(shù)據(jù)（見下頁表）。

（二）老人自有房屋數(shù)量增加。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，到2013年底，西安市人均住房建筑面積由2003年的19.95平方米/人增長到33.43平方米/人。在房屋產(chǎn)權(quán)上，86.2%的居民擁有現(xiàn)有住宅的產(chǎn)權(quán)。其中，老人自有房屋數(shù)量不斷增加，這就為實(shí)行以房養(yǎng)老提供了可能。

西安市人口年齡構(gòu)成

（三）房價穩(wěn)步上升

2005—2015年期間西安市商品房銷售均價（如圖1所示）。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看2009—2013年西安市房價整體上升速度較快，2014—2015年房價又有所回落，西安市房價經(jīng)歷了十多年時間，總體來看還是屬于穩(wěn)中上升態(tài)勢，這就為以房養(yǎng)老提供了良好的外部環(huán)境和前提保證。

圖1 西安市人均住房建筑面積

圖2 西安市商品房銷售均價

（四）養(yǎng)老體系不健全

近些年來，由于老齡化、老年人預(yù)期壽命的延長和家庭結(jié)構(gòu)小型化的轉(zhuǎn)變，致使子女家庭養(yǎng)老面臨的挑戰(zhàn)越來越大。與此同時，社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐漸發(fā)展起來，但是還存在很多阻礙因素。例如，截至2014年5月，西安全市范圍內(nèi)已經(jīng)建有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)95家（其中公辦32家，民辦63家），總計(jì)兩萬多張床位。相對于要滿足西安市125.68萬老人的養(yǎng)老，其床位數(shù)量顯得捉襟見肘。

綜上所述，目前西安市養(yǎng)老體系不健全，暴露出諸多問題，所以要打破現(xiàn)狀，積極發(fā)展新型養(yǎng)老模式。

三、西安市推行以房養(yǎng)老模式的SWOT分析

（一）西安市推行以房養(yǎng)老模式的優(yōu)勢

1.有效緩解養(yǎng)老壓力。以房養(yǎng)老模式有力地補(bǔ)充了傳統(tǒng)家庭子女養(yǎng)老的方式，緩解了家庭結(jié)構(gòu)小型化變遷帶來的壓力。同時，改善了老年人的生活品質(zhì)，緩解了居民的儲蓄壓力，刺激消費(fèi)持續(xù)增長。

2.政府回購有效消除居民后顧之憂。在之前的以房養(yǎng)老模式運(yùn)作中，大部分都是把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)支付給老人養(yǎng)老金，這種做法對于老人而言公信力不強(qiáng)。而目前西安市政府倡導(dǎo)設(shè)立公益性的保障性住房管理中心，規(guī)定老人到了60歲以后，可以把自己所有的房子交由住房管理中心回購，管理中心支付給老人養(yǎng)老金來養(yǎng)老，保證晚年安定幸福。

（二）自身劣勢

1.傳統(tǒng)觀念的束縛。西安，作為十三朝古都所在地，傳承了極其深厚的歷史文明，大多數(shù)老人思想較為保守，認(rèn)為養(yǎng)老應(yīng)該是以傳統(tǒng)的家庭子女養(yǎng)老為主。例如，如果老年人選擇了養(yǎng)老院養(yǎng)老，就代表著子女的不孝順，有失顏面，這樣陳腐的傳統(tǒng)觀念嚴(yán)重阻礙了以房養(yǎng)老的發(fā)展。

2.實(shí)施的技術(shù)難度大，風(fēng)險大。以房養(yǎng)老模式中難度較大的是要對抵押的房產(chǎn)和老人的健康狀況及壽命進(jìn)行評估，進(jìn)而確定每月支付給老人的金額，其中老人的健康狀況和壽命存在著太多的不確定因素。如果老人實(shí)際壽命相比協(xié)議期限較短，那么老人實(shí)際得到的金額就較少，老人就會存在損失，而當(dāng)老人實(shí)際壽命相比協(xié)議期限較長時，保險公司則有損失。從這個層面上，無疑增大了以房養(yǎng)老模式的技術(shù)難度和保險公司承擔(dān)的風(fēng)險。

（三）面臨的機(jī)遇

1.西部大開發(fā)政策帶動。國家實(shí)施西部大開發(fā)政策以來，帶動了西安乃至整個西部地區(qū)的發(fā)展，為其未來的發(fā)展提供了更加廣闊的平臺，政策機(jī)遇提升了西安市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最終實(shí)現(xiàn)了西安的跨越式發(fā)展。

2.規(guī)模空前而又領(lǐng)先于全國的保障房力度。“十二五”期間，陜西預(yù)計(jì)將建成210萬套保障性住房，這些房子將分配給以西安市為主的全省范圍內(nèi)符合條件的貧困人口，解決了一大部分低收入群體住房難的問題，這就為西安市推行以房養(yǎng)老奠定了基礎(chǔ)。

3.銀行業(yè)和保險業(yè)的大力發(fā)展也為以房養(yǎng)老的發(fā)展提供了契機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增強(qiáng)，國內(nèi)外各大銀行和保險公司也進(jìn)入西安，積極拓展以房養(yǎng)老新業(yè)務(wù)，擴(kuò)大投資渠道，增加投資收益。

（四）西安市推行以房養(yǎng)老模式的威脅

由于西安市人口規(guī)模大，且老齡人口所占比例持續(xù)上升，雖然近些年養(yǎng)老市場發(fā)展不斷加快，但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯，以房養(yǎng)老的實(shí)施效果將受到養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。

四、西安市探索以房養(yǎng)老模式的對策建議

第一，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。以房養(yǎng)老作為一種新型養(yǎng)老模式，許多老人對此缺乏信心，持觀望態(tài)度，要改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，推行以房養(yǎng)老模式，必須進(jìn)行循序漸進(jìn)的宣傳和引導(dǎo)。例如，通過老年人接觸較多的網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙等媒介對以房養(yǎng)老相關(guān)的政策進(jìn)行廣泛宣傳和細(xì)致解讀，以通俗易懂的方式讓老人了解國家的養(yǎng)老政策和法規(guī)。同時，針對以房養(yǎng)老的成功案例進(jìn)行宣傳報道，以求使陳舊的傳統(tǒng)觀念得到潛移默化的轉(zhuǎn)變。

第二，拓展“以房養(yǎng)老”渠道，建設(shè)專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍。以房養(yǎng)老體系的建設(shè)離不開政府的支持，還要鼓勵其他事業(yè)單位或金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，為以房養(yǎng)老提供資金等多方面的支持。同時，作為新型養(yǎng)老模式，養(yǎng)老服務(wù)人員是關(guān)鍵，應(yīng)該注重專業(yè)素質(zhì)，加大培養(yǎng)力度。

第三，健全以房養(yǎng)老法律政策體系。目前，以房養(yǎng)老模式還不是很成熟，要盡全力為推行以房養(yǎng)老模式打造一個公開、公正、透明的法治環(huán)境。以房養(yǎng)老牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障等相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。我們要不斷健全以房養(yǎng)老法律政策體系，借鑒國內(nèi)外的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合西安實(shí)際情況，做出相應(yīng)的調(diào)整。

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[責(zé)任編輯 劉兆峰]

C913.6

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1673-291X（2017）21-0101-03

2017-02-07

袁萍（1982-），女，陜西西安人，講師，從事經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)研究。