鄧慧瓊

摘要：商品房網(wǎng)簽備案是基于規(guī)范市場(chǎng)、保證交易安全，保障消費(fèi)者合法權(quán)益的有效措施。消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看商品房是否“五證”齊全，查詢所購(gòu)房屋權(quán)利狀態(tài)，及時(shí)辦理購(gòu)房合同網(wǎng)上簽約，登錄房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢確認(rèn)，鎖定已購(gòu)房屋，以避免產(chǎn)生糾紛，保障自身合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：商品房；房屋交易；網(wǎng)簽備案；保障權(quán)益

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）015-0-02

近年來，商品房交易因涉及單位金額較大、較易產(chǎn)生糾紛，是普通消費(fèi)者非常關(guān)心的話題。商品房網(wǎng)簽備案是及時(shí)鎖定已購(gòu)商品房，保障消費(fèi)者合法權(quán)益的有效措施。消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽備案并進(jìn)行確認(rèn)，鎖定已購(gòu)房屋，以避免產(chǎn)生糾紛，保障自身合法權(quán)益。筆者結(jié)合所在城市的實(shí)際情況，對(duì)所從事的商品房合同備案工作進(jìn)行整理分析，就如何在商品房交易中保障自身的合法權(quán)益，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，有以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，供大家商榷。

一、商品房購(gòu)買環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.購(gòu)買“五證”不全的房屋?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)向購(gòu)房人出示《商品房預(yù)售許可證》，未取得預(yù)售許可證的房屋，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證的房屋，一般是由于該項(xiàng)目存在用地、建設(shè)手續(xù)不全、違法違規(guī)建設(shè)或是權(quán)利糾紛等問題，不符合法律法規(guī)所規(guī)定的對(duì)外銷售條件。

2.購(gòu)買權(quán)利有瑕疵的房屋。消費(fèi)者在不知情的情況下，購(gòu)買了開發(fā)企業(yè)未經(jīng)抵押權(quán)人同意而擅自銷售的房屋或已被法院查封的房屋。抵押房屋由于已經(jīng)設(shè)立了債權(quán)，存在權(quán)利瑕疵，查封房屋按照法律規(guī)定不得擅自處分，購(gòu)買上述房屋其權(quán)益將無(wú)法得到保障。

3.購(gòu)房已銷售的房屋。開發(fā)企業(yè)故意隱瞞房屋已出售的事實(shí)將已進(jìn)行商品房網(wǎng)簽備案的房屋出賣于第三人。

二、商品房買賣合同網(wǎng)上備案是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段

商品房買賣合同網(wǎng)上備案是購(gòu)房人防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，同時(shí)也滿足了對(duì)房屋交易工作高效、便捷和準(zhǔn)確的要求，在提高政府的服務(wù)水平方面起到了重要作用，主要體現(xiàn)在以下3點(diǎn)：

1.規(guī)范交易行為。房地產(chǎn)主管部門之所以實(shí)行房屋買賣合同網(wǎng)上備案制度，主要是因?yàn)樯唐贩抠I賣合同備案是購(gòu)房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，購(gòu)房人所簽訂的商品房買賣合同文本，均使用由國(guó)家建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制訂的示范文本，統(tǒng)一規(guī)范化管理。房屋買賣合同的基本信息只要被錄入網(wǎng)上備案系統(tǒng)，購(gòu)房人的基本信息就同步上傳到房地產(chǎn)主管部門的備案系統(tǒng)中，能充分保證消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2.提高信息透明度。對(duì)已獲得商品房預(yù)售許可的樓盤，房地產(chǎn)主管部門能同步將已備案樓盤的類型、面積、套數(shù)以及房屋已售、可售、不可售的狀態(tài)等基本信息，通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)予以對(duì)公眾公布。購(gòu)房人可隨時(shí)通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)站準(zhǔn)確了解市場(chǎng)上的房源信息，從而做出合理的判斷和選擇，可完全避免開發(fā)企業(yè)如“一房二賣”、商業(yè)欺詐等違法違規(guī)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者的自身利益還是對(duì)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定都大有益處。

3.方便不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。商品房買賣合同是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的必要條件。購(gòu)房人在簽訂合同后，網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)將購(gòu)房人的個(gè)人信息、購(gòu)買房屋的面積、成交價(jià)格等相關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)證的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)自動(dòng)匯總成房屋銷售登記表。購(gòu)房人在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)時(shí)，只要提交此表，可大大縮短受理等待的時(shí)間，在方便購(gòu)房人的同時(shí)也提高了辦證部門的工作效率。

三、保障購(gòu)房人合法權(quán)益的建議

預(yù)（銷）售是我國(guó)當(dāng)前商品房市場(chǎng)銷售的主要方式之一，購(gòu)房人對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不夠，往往會(huì)遇到虛假?gòu)V告、合同欺詐、延期交房等糾紛問題，都會(huì)給購(gòu)房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失。針對(duì)廣大消費(fèi)者購(gòu)買商品房時(shí)容易遇到的此類問題，提供幾點(diǎn)建議，使消費(fèi)者能購(gòu)買到放心房屋，保障自身合法權(quán)益。

1.認(rèn)真查看商品房是否“五證”齊全。消費(fèi)者在購(gòu)房前，應(yīng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)的公示欄認(rèn)真查看開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房的“五證”原件，即土地使用證，用地許可證，施工許可證，規(guī)劃許可證，預(yù)售許可證，并仔細(xì)閱讀“五證”的內(nèi)容，注意證件上所記載的建設(shè)單位與開發(fā)企業(yè)名稱是否一致，項(xiàng)目名稱、房屋坐落、樓棟號(hào)、及備注事項(xiàng)中有無(wú)銷售限制。如果對(duì)證件記載內(nèi)容不明確的可以向房地產(chǎn)主管部門詢問核實(shí)，不要急于簽訂商品房買賣合同和給付定金。對(duì)開發(fā)企業(yè)五證不齊全的項(xiàng)目不要相信售樓人員的任何解釋和承諾，堅(jiān)決不能購(gòu)買，并可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門舉報(bào)，確保自己的合法權(quán)益不受侵害。

2.查詢所購(gòu)房屋權(quán)利狀態(tài)。對(duì)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，也不要立即和開發(fā)企業(yè)簽訂合同和給付定金。因?yàn)轭A(yù)售許可證只是表明該項(xiàng)目的某幾棟樓可以對(duì)外銷售，但具體到每一套房屋，其權(quán)利狀態(tài)并不相同，有的房屋可能已被開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了銷售、抵押，或是已被法院查封。因此，消費(fèi)者對(duì)于看中的房屋，一定不要急于購(gòu)買?？上韧ㄟ^登錄房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢?cè)擁?xiàng)目預(yù)售許可證所記載樓棟的樓盤基本信息，也可向房地產(chǎn)主管部門查詢?cè)摲课莸臋?quán)利狀態(tài)，看看房屋是否存在已出售、抵押或查封等情況，如果查詢到有上述情況就不能購(gòu)買。

3.及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽合同備案。如果消費(fèi)者所看中的房屋沒有上述問題，就可以與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同并進(jìn)行備案。售樓人員應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)將合同內(nèi)容錄入商品房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，購(gòu)房人應(yīng)詳細(xì)閱讀合同的內(nèi)容及條款，并仔細(xì)核實(shí)合同中填寫的姓名、證件號(hào)、成交面積、價(jià)格及其它條款信息是否真實(shí)準(zhǔn)確。在合同內(nèi)容無(wú)異議后，購(gòu)房人應(yīng)要求售樓人員現(xiàn)場(chǎng)將錄入網(wǎng)上備案系統(tǒng)的買賣合同信息提交到房地產(chǎn)主管部門生成正式商品房買賣合同，待打印后雙方共同簽字蓋章。

4.通過登錄房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢確認(rèn)。消費(fèi)者在合同簽訂后，可登錄房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，查詢所購(gòu)買的房屋是否已真實(shí)進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，或到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門，向工作人員提供本人的身份證，根據(jù)姓名、身份證號(hào)、合同號(hào)查詢是否已進(jìn)行網(wǎng)簽備案。如果消費(fèi)者購(gòu)房后沒有查詢到網(wǎng)簽備案記錄，要及時(shí)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門反映，防止開發(fā)企業(yè)將已購(gòu)買的房屋再次出售或拿去抵押。房地產(chǎn)主管部門將根據(jù)消費(fèi)者反映的情況依法及時(shí)進(jìn)行處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院.關(guān)于印發(fā)促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要的通知國(guó)發(fā)〔2015〕50號(hào)[EB/OL].中華人民共和國(guó)中央人民政府網(wǎng)站，2015-9-5.http：//www.gov.cn/zhengce/content/2015-09/05/content_10137.htm.

[2]住房城鄉(xiāng)建設(shè)部.關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知建房[2016]223號(hào)[EB/OL].中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站，2016-10-10.http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201610/t20161014_229174.html.

[3]山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳.關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住建部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》的通知魯建房字〔2015〕17號(hào)[EB/OL].山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳門戶網(wǎng)站，2015-10-27.http：//www.sdjs.gov.cn/art/2015/10/27/art_5_48090.html.