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        我國房地產(chǎn)金融存在的問題與對策分析建議

        2017-07-31 20:05:18毛麗萍
        時代金融 2017年18期
        關(guān)鍵詞:問題對策

        毛麗萍

        【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段,行業(yè)快速發(fā)展同時也帶來了大量問題,本文就我國房地產(chǎn)金融存在的問題與對策作簡要闡述。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 問題 對策

        房地產(chǎn)與金融行業(yè)的關(guān)系非常的密切,房地產(chǎn)自身屬于資金密集型行業(yè),與金融行業(yè)之間相互依存、相互支持、共同發(fā)展。如果房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展不正常的話,不僅會對社會經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響,同時也會影響到社會發(fā)展穩(wěn)定。

        一、房地產(chǎn)金融概念、特點和職能

        (一)房地產(chǎn)金融的概念

        房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),需要大量資金支持,對金融業(yè)的依賴是先天性的。所謂的房地產(chǎn)金融則是在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、服務(wù)過程中,通過信用渠道與貨幣流通進(jìn)行的一系列集資、融資、籌資活動,活動的質(zhì)性屬于經(jīng)濟(jì)活動同時也屬于金融活動。房地產(chǎn)金融行業(yè)十分復(fù)雜,涉及到從開發(fā)到后期的管理、融資、籌資等一系列活動,具體而言則包括了再生產(chǎn)過程中存款、投資、信托、買賣、租賃、貼現(xiàn)等一系列的金融活動。

        (二)房地產(chǎn)金融的特點

        集中性。作為大宗商品,房地產(chǎn)其單件價值大,無論是生產(chǎn)還是流通環(huán)節(jié),都必須有巨額資金投入,必須有金融機(jī)構(gòu)參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。

        資金周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地、開發(fā)、建筑施工、裝修、竣工驗收等一系列環(huán)節(jié)。開發(fā)時間長,購買者往往采用分期付款方式購房,資金收回期長。

        資金運(yùn)動固定性。房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體不可分割的,在交換上流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系變更。

        資金增值性。一方面,房地產(chǎn)資金能帶來收益即利息,另一方面,土地是不可再生資源,經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的需求將日益增加,供求關(guān)系導(dǎo)致了價格上漲。

        風(fēng)險性。在房地產(chǎn)金融活動中,由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的因素,有可能使預(yù)期收益與實際金融收益相背離,因而存在資金損失的風(fēng)險。

        (三)房地產(chǎn)金融的職能

        為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障。房地產(chǎn)從建設(shè)到管理需要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié),資金成為銜接各個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。從金融市場固有的功能來看,聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融聚資功能將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時間內(nèi)暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起,以滿足大規(guī)模的投資需求。金融市場上,資金需求者可以通過直接或問接的融資方式獲取資金,資金供應(yīng)者可以通過多種形式的金融工具,選擇適合自己收益與風(fēng)險偏好的流動性需求投資,以實現(xiàn)資金效益最大化。

        二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

        (一)融資渠道單一

        房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求量非常大,項目從建設(shè)到后期管理工作都需要大量資金,房地產(chǎn)行業(yè)資金回收需要等到銷售工作結(jié)束后,并且由于購買方式不同,資金回收周期長。因此前期融資工作十分重要。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量非常大,公司資金來源大部分都是通過銀行貸款,對于開發(fā)商而言,需要其承擔(dān)非常大的風(fēng)險,一旦融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題,就可能會導(dǎo)致資金鏈斷裂,從而影響到后期一系列工程,最終影響到資金回流。

        (二)市場監(jiān)管工作不到位

        房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大動力,由于其對財政貢獻(xiàn)突出,某些管理工作人員片面追求經(jīng)濟(jì)增長,對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度非常大。雖然國家面對高房價已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控措施,但是某些部門在實際工作中積極性并不高,監(jiān)管工作不到位,導(dǎo)致調(diào)控工作沒有達(dá)到預(yù)期的目的。

        (三)信貸規(guī)模的快速增長

        與西方國家相比,我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步雖然晚,但是發(fā)展速度非??欤L(fēng)險與問題也特別大。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn),人口持續(xù)增加,在短期內(nèi)房產(chǎn)供應(yīng)缺乏價格彈性,房價快速上漲,導(dǎo)致了大量投資者“炒房”,金融機(jī)構(gòu)受到利益誘惑,擴(kuò)大了信貸規(guī)模,大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè),導(dǎo)致了房價進(jìn)一步上漲,價格上漲帶來的利益誘惑導(dǎo)致了更多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè),造成了惡性循環(huán),泡沫化嚴(yán)重。

        (四)風(fēng)險識別與應(yīng)對體制不完善

        房地產(chǎn)在風(fēng)險度量方面技術(shù)尚不成熟,無法有效的對風(fēng)險進(jìn)行識別與衡量。當(dāng)市場泡沫破滅時,銀行會出現(xiàn)大量壞賬,無法維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營;在信用方面,由于沒有對貸款人資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查,造成銷售困難,開發(fā)商難以償還貸款。

        三、完善我國房地產(chǎn)金融體系的對策建議

        (一)擴(kuò)大融資的渠道

        融資渠道單一導(dǎo)致了風(fēng)險集中,為了改變風(fēng)險集中的狀態(tài),應(yīng)該建多元化的融資渠道,改善由銀行提供絕大部分貸款的現(xiàn)狀??梢酝菩械禺a(chǎn)貸款證券化,信托投資基金。信托投資基金中通過發(fā)行收益憑證或者是股份,達(dá)到吸引投資的目的,利用該方法時,需要建立完善的管理制度,對風(fēng)險進(jìn)行合理的規(guī)避。

        (二)政策與法規(guī)完善

        房地產(chǎn)行業(yè)與人民生活有著密切關(guān)系,必須要健全與之相關(guān)的法律法規(guī)體系,促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)存在供小于求的一個重要原因是投機(jī)性需求大量存在,必須要采取一定措施來抑制投機(jī)性需求,從而將房價控制在合理穩(wěn)定的范圍內(nèi)。如利用稅收政策,對空置房與投機(jī)行為征收較高比例的稅,通過提升投機(jī)行為成本從而將房價穩(wěn)定在一定范圍內(nèi),從而促進(jìn)市場向著規(guī)范化方向發(fā)展,確保市場參與者合法權(quán)益得到應(yīng)有的保障。

        (三)控制信貸規(guī)模

        商業(yè)銀行往往更容易受到商業(yè)利益的誘惑,需要政府在管理措施上加大力度,通過嚴(yán)格的信貸政策對購房行為進(jìn)行嚴(yán)格控制,也可以依據(jù)區(qū)域不同,從總體上對信貸進(jìn)行分配與管理,對盲目貸款與不良投資等行為進(jìn)行識別與控制,通過加強(qiáng)對資金管理,將風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移與分散。

        (四)完善監(jiān)管與發(fā)展機(jī)制

        除過依靠半法律的手段進(jìn)行規(guī)范外,還需要建立長期平穩(wěn)發(fā)展機(jī)制,要實現(xiàn)機(jī)制的有效與長期性,就必須要回歸住房的基本屬性——居住,完善住房保障制度、完善城市建設(shè)規(guī)劃、完善財政體制,確保在政策發(fā)生變化時,市場能夠保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場監(jiān)管也是工作的一個重要方面,要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用,發(fā)揮政府職能,及時了解市場狀況,對發(fā)展趨勢進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測,及時發(fā)布信息并對開發(fā)商投資進(jìn)行合理引導(dǎo)。

        (五)加大金融行業(yè)對新興產(chǎn)業(yè)、實體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持力度

        我國經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型時期,新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量資金,而當(dāng)下的情況下資金投入量不足,產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較慢。金融行業(yè)要將重點轉(zhuǎn)移到結(jié)構(gòu)調(diào)整工作中來,提升對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度。在對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)支持方面,金融行業(yè)自身處于服務(wù)行業(yè)的核心,要鼓勵商業(yè)銀行大力創(chuàng)新,提升資金的利用效率。

        房地產(chǎn)金融無論是對房地產(chǎn)行業(yè)還是對金融行業(yè)都有重要的影響,為了促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康持續(xù)發(fā)展,需要結(jié)合到我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況,從影響房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展因素入手,通過經(jīng)濟(jì)、政治、法律手段對其進(jìn)行規(guī)范與約束,從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展。

        參考文獻(xiàn)

        [1]郭連強(qiáng),劉力臻,祝國平.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2015(03).

        [2]許曦文.我國房地產(chǎn)金融的問題與解決對策[J].企業(yè)改革與管理,2017(03).

        [3]李儒光.淺析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展問題與對策[J].時代金融,2017(03).

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