徐思超，朱道林，倫 飛，景思琦，吳 亮，李曉亮

（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

工業(yè)與住宅用地比價關(guān)系的重新考察
——兼論工業(yè)與住宅用地價格差異的內(nèi)在原因

徐思超，朱道林，倫 飛，景思琦，吳 亮，李曉亮

（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

研究目的：測算一、二級土地市場上住宅與工業(yè)地價比值，并對兩者價格差異的內(nèi)在原因進(jìn)行解釋，為科學(xué)探索地價合理水平提供依據(jù)。研究方法：實地調(diào)研法、理論分析法、對比分析法。研究結(jié)果：（1）嘉興市住宅與廠房租金的比值為1.2，住宅與工業(yè)出讓地價比值為2.2，住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格比值為3.2；（2）住宅與廠房租金的比值隨距市中心距離的增加而減??；（3）住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格的比值不僅受距離影響，還受所處方位的影響。研究結(jié)論：（1）容積率、地理區(qū)位以及住宅用地中的投資性需求均會對住宅與工業(yè)用地價格比值產(chǎn)生影響；（2）工業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品的不同導(dǎo)致了工業(yè)與住宅用地利用收益的差異。住宅交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的住宅用地價格增值，是住宅用地比工業(yè)用地更具投資屬性的關(guān)鍵原因。

土地經(jīng)濟(jì);工業(yè)地價；住宅地價；廠房租金；廠房轉(zhuǎn)讓價格；比價

1 引言

工業(yè)用地是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。合理的工業(yè)用地價格，對引導(dǎo)工業(yè)用地有效利用、促進(jìn)地區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長有著重要的意義。在房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)背景下，有人認(rèn)為中國工業(yè)用地價格偏低，尤其是工業(yè)用地價格明顯低于住宅和商服用地價格[1-5]，且工業(yè)發(fā)展過度依賴廉價的土地資源[6-12]。自黨的十八屆三中全會提出“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和住宅用地合理比價機(jī)制，提高工業(yè)用地價格”以來，不少學(xué)者開始關(guān)注工業(yè)用地和住宅用地的價格比值，并指出當(dāng)前中國工業(yè)用地與住宅用地比價不盡合理，工業(yè)地價存在被低估的現(xiàn)象。例如，曹清峰、王家庭以中國35個大中城市為例，測算得到2003—2012年平均工業(yè)地價僅為居住地價的17%，并認(rèn)為工業(yè)土地市場化程度較低導(dǎo)致了工業(yè)地價水平過低，而居住用地價格基本反映了市場的均衡價格[13]。孫永正、勾麗利用全國主要城市的地價監(jiān)測數(shù)據(jù)和揚(yáng)州市、蘇州市、杭州市的土地交易數(shù)據(jù)，分別從宏觀層面和微觀層面研究了居住用地與工業(yè)用地的比值，對比發(fā)現(xiàn)無論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，都存在工業(yè)用地出讓價格過低，與居住地價比價不合理的現(xiàn)象[14]。胡立兵等以南京市為例，將工業(yè)與居住用地比價的區(qū)域尺度定為城市的主城區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著區(qū)位優(yōu)勢減弱，普通工業(yè)與居住用地地價的差距縮小，比價波動的幅度逐步減緩[15]。這些研究對工業(yè)與住宅用地比價關(guān)系進(jìn)行了基礎(chǔ)性地探索，并取得了一定的成果，但在以下三個方面存在不足：首先，已有研究主要利用土地一級市場交易數(shù)據(jù)或城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)來估算比價關(guān)系。然而，中國土地市場除了一級土地使用權(quán)出讓市場外，還包括二級土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，現(xiàn)有研究缺少基于二級市場的數(shù)據(jù)。其次，近年來中國房地產(chǎn)投資增速保持高速增長，房地產(chǎn)價格上漲較快，住宅用地往往會因為投資性需求過高而產(chǎn)生價格偏離，因此以住宅用地價格作為提高工業(yè)用地價格的標(biāo)準(zhǔn)存在一定的不合理性，已有研究缺少對作為比準(zhǔn)價格的住宅地價的合理性分析。第三，由于數(shù)據(jù)本身的局限性，已有研究中的工業(yè)地價與住宅地價通常是城市層面的平均地價。但是，對同一城市內(nèi)部而言，不同區(qū)域的地價水平相差較大。用城市整體的平均地價測算得到的價格比值并不能真實地反映工業(yè)用地與住宅用地的比價關(guān)系。特別是當(dāng)前中國工業(yè)用地主要分布在城市外圍地區(qū)[16]，其價格與城市中心的住宅地價并不具有可比性。

基于上述分析，本文提出應(yīng)對工業(yè)與住宅用地比價關(guān)系進(jìn)行重新考察。首先，由于二級市場的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價格競爭比較充分，最為接近真實市場價格[17]，因此利用二級市場上的工業(yè)和住宅用地轉(zhuǎn)讓價格研究二者的比價關(guān)系，對于彌補(bǔ)二級土地市場數(shù)據(jù)的缺失具有重要的現(xiàn)實意義和理論價值。其次，合理比價關(guān)系確立的前提是作為比較基礎(chǔ)的一方具有理性的市場價格[18]。出租費通常被認(rèn)為是體現(xiàn)土地利用收益的合適指標(biāo)，而地價會在短時期內(nèi)脫離均衡水平（圖1）。因此，我們不僅要對住宅和工業(yè)用地的價格進(jìn)行比較，還需要對兩者的租金水平進(jìn)行比較，以彌補(bǔ)缺少分析作為比準(zhǔn)價格的住宅地價的合理性問題。最后，通過進(jìn)行同區(qū)域的對比分析，能夠更準(zhǔn)確地反映工業(yè)用地與住宅用地的比價關(guān)系，一定程度上解決不同區(qū)域的地價水平相差較大的問題。本文以嘉興市為例，在對工業(yè)廠房租金與工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓價格實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，分別對嘉興市一級土地市場和二級土地市場不同類型的住宅用地價格與工業(yè)用地價格比值進(jìn)行測算，并從工業(yè)與住宅用地“產(chǎn)品”的不同對工業(yè)用地與住宅用地價格差異的內(nèi)在原因進(jìn)行解釋，以期為完善比價機(jī)制研究和指導(dǎo)工業(yè)用地價格政策實踐提供理論依據(jù)。

圖1 中國住宅地價指數(shù)與住房租金類城市居民消費價格指數(shù)對比Fig.1 The residential land price index and house rent index in China

2 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

2.1 研究區(qū)概況

嘉興市位于中國最具經(jīng)濟(jì)活力的長江三角洲和沿海經(jīng)濟(jì)帶中心位置，是浙江省距離上海最近的地級市。東北距上海市90 km，西南距杭州市90 km，北距蘇州市70 km，東南距嘉興港40 km，地理位置優(yōu)越，自古為富庶繁華之地，素有“魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府”之美譽(yù)。全市陸地面積3915 km2，下轄南湖、秀洲兩個區(qū)，平湖、海寧、桐鄉(xiāng)三個市和嘉善、海鹽兩個縣。2015年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3517億元，人均GDP達(dá)12336美元，常住人口458.5萬人，人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.9%，城鎮(zhèn)居民家庭人均住房建筑面積38.94 m2?！笆濉逼陂g，全市固定資產(chǎn)投資年均增長13.5%，工業(yè)投資額年均增長9.4%。

2.2 數(shù)據(jù)來源

在中國土地勘測規(guī)劃院、浙江省國土資源廳、浙江省土地勘測規(guī)劃院以及嘉興市國土資源局的協(xié)助下，筆者于2015年9月14—25日對嘉興市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“經(jīng)開區(qū)”）、秀洲區(qū)、南湖區(qū)及其下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研的主要對象包括各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所、經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計信息中心、經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局管理人員以及部分工業(yè)企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人等。通過座談交流、資料收集、個別走訪和問卷調(diào)查等方式筆者獲取了嘉興市經(jīng)開區(qū)、南湖區(qū)和秀洲區(qū)的住宅和工業(yè)用地出讓數(shù)據(jù)以及相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)廠房租金信息與廠房轉(zhuǎn)讓信息。

同時，筆者對嘉興市的監(jiān)測地價與基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)進(jìn)行了收集。由于監(jiān)測地價、基準(zhǔn)地價與出讓地價在價格對象、價格水平和價格條件等方面存在一定的差別，因此可以多角度地反映住宅用地與工業(yè)用地的比價關(guān)系。不同地價數(shù)據(jù)來源具體情況如下：

（1）政府公示價格數(shù)據(jù)。監(jiān)測地價與基準(zhǔn)地價是當(dāng)前中國政府兩種主要的公示地價。其中監(jiān)測地價主要反映城市整體的平均價格水平，本文采用2000年以來的監(jiān)測地價數(shù)據(jù)對住宅與工業(yè)用地比價關(guān)系的時序變化規(guī)律進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)。作為地方政府在土地出讓時的參考地價[19]，基準(zhǔn)地價反映了城市內(nèi)不同土地級別或不同均質(zhì)地域的平均價格水平。嘉興市基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2012年1月1日。由于基準(zhǔn)地價包含容積率信息，因此可以對住宅與工業(yè)用地的樓面價進(jìn)行比較，以消除容積率對比價結(jié)果的影響。

（2）一級市場交易價格數(shù)據(jù)。本文選取出讓地價來反映一級市場的比價關(guān)系。由于出讓地價可以反映微觀地塊的價格水平，因此可以通過匹配一定范圍內(nèi)的住宅和工業(yè)用地出讓地塊位置，對同區(qū)域的住宅與工業(yè)用地比價關(guān)系進(jìn)行考察。本文利用嘉興市住宅區(qū)片基準(zhǔn)地價作為工作底圖，將嘉興市2015年1月1日—2015年9月2日出讓的所有住宅和工業(yè)用地地塊位置與工作底圖匹配后，計算得到各地塊之間的距離矩陣，并將位于同一集中連片的住宅區(qū)片內(nèi)且距離在3 km以內(nèi)的地塊視為同區(qū)域地塊。之所以選擇3 km作為測量維度，是因為相關(guān)研究在考察北京同區(qū)域住宅地價與住宅價格關(guān)系時，認(rèn)為同區(qū)域住宅地塊與樓盤的距離應(yīng)該在5 km以內(nèi)，最終符合同區(qū)域條件的地塊與樓盤距離平均值為2.1 km[20]；此外，搜房網(wǎng)嘉興站顯示的“周邊樓盤”最大距離也通常在3 km左右。由于出讓案例交易日期均為2015年，且通過計算樓面地價在一定程度上消除了容積率對價格的影響，故不再對地價內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一修正。

（3）二級市場交易價格數(shù)據(jù)。二級土地市場的價格數(shù)據(jù)主要包括租金和轉(zhuǎn)讓價格。由于二級市場上單獨的場地出租或轉(zhuǎn)讓案例較少且數(shù)據(jù)獲取難度較大，因此本文分別用住宅和廠房租金以及住宅和廠房轉(zhuǎn)讓價格代替二級市場上住宅用地和工業(yè)用地的租金和轉(zhuǎn)讓價格。其中秀洲區(qū)和南湖區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的廠房租金數(shù)據(jù)通過走訪調(diào)查秀洲、南湖相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國土和經(jīng)濟(jì)信息統(tǒng)計部門的工作人員得到；經(jīng)開區(qū)的廠房租金來源于對工業(yè)企業(yè)的問卷調(diào)查：在對經(jīng)開區(qū)78家工業(yè)企業(yè)的問卷調(diào)查中獲取了24個工業(yè)廠房出租案例，從而估算了經(jīng)開區(qū)廠房租金。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅租金數(shù)據(jù)通過收集整理同期嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)、趕集網(wǎng)、百姓網(wǎng)、列表網(wǎng)的共345條住宅出租信息獲取。為使數(shù)據(jù)具有可比性，本文選取的住宅出租案例多為精裝或中等裝修程度。

表1 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅出租案例數(shù)量Tab.1 The number of housing rental cases

廠房轉(zhuǎn)讓價格數(shù)據(jù)來源于嘉興市公共資源交易中心提供的2014年廠房轉(zhuǎn)讓案例。根據(jù)各廠房轉(zhuǎn)讓案例所處的土地位置信息，將其標(biāo)注在工作底圖上，并在嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)查找了廠房周邊住宅小區(qū)的同期二手房價格，作為本文的住宅轉(zhuǎn)讓價格。

3 測算結(jié)果與分析

3.1 政府公示價格比價測算結(jié)果

（1）監(jiān)測地價比價結(jié)果。利用嘉興市2000年以來的住宅用地監(jiān)測價格與工業(yè)用地監(jiān)測價格，計算兩者的比值（圖2）。結(jié)果表明：2000年以來，嘉興市住宅用地價格與工業(yè)用地價格比值經(jīng)歷了一個“先升后降”的過程，具體而言：2007年以前，嘉興市工業(yè)用地供應(yīng)方式主要以協(xié)議出讓為主，工業(yè)用地價格較低；自2006年9月嘉興市全面實施工業(yè)用地招拍掛出讓制度以來，工業(yè)用地價格有所上升，住宅用地價格與工業(yè)用地價格比值由2006年的4.4減小為2007年的3.3，之后一直維持在2.9—3.6之間，且近年來呈現(xiàn)出微幅下降趨勢，這說明嘉興市整體工業(yè)用地價格與住宅用地價格的差距在不斷縮小。

（2）基準(zhǔn)地價比價結(jié)果。根據(jù)嘉興市基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)，分別計算不同土地級別的住宅地價與工業(yè)地價比值（圖3）。可以發(fā)現(xiàn)，土地級別越低，住宅地價與工業(yè)地價的比值越小。這主要是由于與工業(yè)用地相比，住宅用地對區(qū)位條件更為敏感，隨著土地級別的降低，住宅用地價格的下降幅度要高于工業(yè)用地價格，從而導(dǎo)致兩者比值的下降。如Ⅰ級和Ⅵ級住宅用地樓面價分別為2425元/m2和467元/m2，而Ⅰ級和Ⅵ級工業(yè)用地樓面價分別為750元/m2和300元/m2。

圖2 2000年以來嘉興市住宅用地監(jiān)測價格與工業(yè)用地監(jiān)測價格比較Fig.2 The monitoring prices of the residential and industrial lands

圖3 嘉興市住宅用地基準(zhǔn)地價與工業(yè)用地基準(zhǔn)地價比較Fig.3 The benchmark prices of the residential and industrial lands

通過對比樓面價比值與地面價比值可以看出，各級別的樓面價比值明顯低于地面價比值。說明容積率是影響住宅與工業(yè)用地價格比值的重要因素。當(dāng)前中國住宅用地容積率普遍高于工業(yè)用地，因此單純利用地面價測算的價格比值，會比真實的價格比值偏高。如嘉興市基準(zhǔn)地價中的住宅用地Ⅰ—Ⅳ級設(shè)定容積率為1.6，其余為1.5，工業(yè)用地各級別設(shè)定容積率均為1.0。

3.2 一級市場交易價格比價測算結(jié)果

利用嘉興市2015年的土地出讓數(shù)據(jù)查找同區(qū)域的住宅和工業(yè)用地出讓地塊，得到三個“同區(qū)域樣本”。分別計算三個“同區(qū)域樣本”的住宅和工業(yè)用地樓面價比值，結(jié)果顯示：無論是地面價比值還是樓面價比值，在不同區(qū)域間的差異均較小。三個“同區(qū)域樣本”的住宅和工業(yè)用地樓面價比值分別為2.2、2.1和2.3，均低于同期住宅與工業(yè)監(jiān)測地價比值，也低于相應(yīng)級別的基準(zhǔn)地價比值。說明與用反映城市整體的平均地價測算得到的價格比值相比，基于同區(qū)域樣本測算得到的比價關(guān)系穩(wěn)定性較強(qiáng)，更具有參考意義。

3.3 二級市場交易價格比價測算結(jié)果

（1）住宅與廠房租金比價結(jié)果。本文利用調(diào)研數(shù)據(jù)，估算了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅與廠房租金的比值情況，具體如圖5所示。總體來看，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住宅租金與廠房租金較為接近，使得嘉興市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房與廠房租金比值的平均值為1.2，具體在0.8—1.7之間，顯著低于一級市場上住宅與工業(yè)用地出讓地價的比值。由于租賃市場不受投資性需求影響，因此與地價相比，地租更能反映土地的消費性需求。嘉興市住宅與工業(yè)地價的比值大于住宅與廠房租金的比值說明住宅地價中存在投資性需求，從而導(dǎo)致住宅地價偏高。

此外，本文還研究了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅與廠房租金的比值與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)與嘉興市中心距離的關(guān)系。由圖5可知，當(dāng)距離市中心不足8 km時，住宅租金與廠房租金的比值均超過了平均值1.2，如城南街道、新區(qū)工業(yè)區(qū)、塘匯街道和嘉北街道；當(dāng)距離市中心超過8km時，住宅租金與廠房租金的比值則均低于平均值1.2，甚至洪合鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的該比值小于1.0。由此可知，距離市中心越近，住宅租金與廠房租金的比值越大，反之則越??；在距離市中心較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至出現(xiàn)了住宅租金低于廠房租金的現(xiàn)象（圖5）。這一結(jié)果進(jìn)一步證明了在區(qū)位條件越好的地區(qū)，住宅地價與工業(yè)地價的比值越大。

（2）住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格比價結(jié)果。進(jìn)一步比較相鄰區(qū)域住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格（圖6），通過計算可以看出，各區(qū)域住宅與工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓價格比值的平均值為3.2，大于住宅與廠房租金比值的平均值，也大于一級市場上住宅與工業(yè)用地出讓價格比值的平均值。這說明住宅價格中存在投資性需求，且住宅市場中的投資性需求要強(qiáng)于住宅用地市場的投資性需求，即與地價相比，房價中存在泡沫的可能性更大。

圖4 嘉興市同區(qū)域住宅用地出讓地價與工業(yè)用地出讓地價比較Fig.4 The conveyance prices of the residential and industrial lands

圖5 嘉興市住宅租金與廠房租金比值Fig.5 The ratio of the house and the factory rents

從轉(zhuǎn)讓價格比值與距市中心距離的關(guān)系來看，在城市東向，轉(zhuǎn)讓價格比值隨距市中心距離的增加而增大，在市中心東向10 km以內(nèi)，南北向5 km以內(nèi)區(qū)域的兩個樣本的轉(zhuǎn)讓價格比值分別為1.4和1.5，反映出在該區(qū)域二級市場上住宅與工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓價格的差距要小于一級市場上住宅與工業(yè)用地出讓價格的差距，同時也在一定程度上說明在區(qū)位條件較好的地區(qū)，二級市場上的工業(yè)用地價格較一級市場上的工業(yè)用地價格競爭更為充分；在城市西向，轉(zhuǎn)讓價格比值并未隨距市中心距離變化而呈現(xiàn)出明顯的規(guī)律性變化；總體來看，西向的轉(zhuǎn)讓價格比值要高于東向的轉(zhuǎn)讓價格比值。通過圖6可以發(fā)現(xiàn)，住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格的比值不僅受距離影響，還受所處方位的影響，即在不同的方位上，轉(zhuǎn)讓價格比值隨距市中心距離變化的規(guī)律有所不同。

4 工業(yè)與住宅用地價格差異的原因分析

通過上文的分析和測算可以發(fā)現(xiàn)，容積率、地理區(qū)位和投資性需求都是影響工業(yè)與住宅用地價格產(chǎn)生差異的重要原因。其中，容積率和地理區(qū)位通常是由規(guī)劃決定的，通過影響土地的直接獲利能力而間接影響地價。因此，可以認(rèn)為它們是影響土地價格差異的外在因素。為了控制容積率和地理區(qū)位對地價的影響，本文測算了同區(qū)域住宅用地和工業(yè)用地樓面價的比值，并與二級市場交易價格的比值進(jìn)行了比較，結(jié)果表明，住宅用地中存在投資性需求是導(dǎo)致住宅用地價格高于工業(yè)用地價格的主要原因。那么為什么住宅用地會比工業(yè)用地更容易存在投資性需求，除了容積率、地理區(qū)位和投資性需求的差異以外，還有什么因素會引起了工業(yè)與住宅用地價格的差異，本文試圖從工業(yè)用地和住宅用地“產(chǎn)品”的不同來進(jìn)行解釋。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，土地價格來源于土地利用收益與土地資產(chǎn)的預(yù)期增值收益[21]，其中對土地利用收益的需求構(gòu)成土地的消費性需求，而對土地資產(chǎn)預(yù)期增值收益的需求即為投資性需求。下面分別對工業(yè)用地與住宅用地的土地利用收益和土地資產(chǎn)預(yù)期增值收益進(jìn)行比較分析，以期探索兩者價格差異的內(nèi)在原因。

（1）土地利用收益的不同。土地利用收益即土地作為生產(chǎn)要素時的租賃價格（地租）。無論是工業(yè)用地還是住宅用地，其地租均由其所生產(chǎn)的產(chǎn)品的邊際收益決定。對工業(yè)用地來說，其所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品多為普通商品，這種商品的市場通常為完全競爭市場，不存在壟斷利潤。而住宅用地生產(chǎn)出來的產(chǎn)品為住宅，與普通商品相比，住宅的壟斷性有余，競爭性不足，容易產(chǎn)生壟斷利潤。尤其是區(qū)位條件越好的地區(qū)，“住宅生產(chǎn)者”獲得的壟斷利潤越高。因此，工業(yè)產(chǎn)品市場與住宅產(chǎn)品市場的不同導(dǎo)致了住宅用地利用收益與工業(yè)用地利用收益的差異。

（2）土地資產(chǎn)預(yù)期增值收益的不同。工業(yè)產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品的差異，除了通過壟斷利潤影響工業(yè)用地和住宅用地的收益外，還會對工業(yè)用地和住宅用地的預(yù)期增值收益產(chǎn)生影響。在工業(yè)生產(chǎn)中，工業(yè)用地只作為生產(chǎn)要素投入[22]，土地并不會隨著產(chǎn)品的出售而出售；而住宅用地經(jīng)過開發(fā)成為住宅后，土地會隨著住宅的出售而出售，此時住宅用地由生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)變?yōu)橄M商品。在這個過程中，住宅用地相當(dāng)于進(jìn)行了兩次交易，且在這兩次交易中，通常會發(fā)生土地價格的增值。增值后的住宅用地往往被用來作為參考，引發(fā)周邊住宅用地價格的上漲。而在工業(yè)產(chǎn)品的交易中，則不存在這個過程。在住宅產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的住宅用地價格的增值，是住宅用地市場比工業(yè)用地市場更具有投資屬性的關(guān)鍵原因。

工業(yè)用地只作為生產(chǎn)要素投入，而住宅用地兼具生產(chǎn)要素和消費商品屬性的這一特征也說明了在短期中，工業(yè)用地是企業(yè)的固定成本，隨著產(chǎn)量增加而減少；住宅用地是企業(yè)的可變成本，隨著產(chǎn)量增加而增加。與工業(yè)用地相比，住宅用地成本更容易在短期內(nèi)收回，這也是導(dǎo)致住宅用地價格高于工業(yè)用地價格的一個重要原因。

圖6 嘉興市住宅轉(zhuǎn)讓價格與廠房轉(zhuǎn)讓價格比值Fig.6 The transfer prices of house and factory

5 結(jié)論與討論

本文利用嘉興市土地一、二級市場交易數(shù)據(jù)與政府公示價格數(shù)據(jù)對住宅用地與工業(yè)用地的價格比值進(jìn)行了測算，研究了工業(yè)與住宅用地的比價關(guān)系；并從工業(yè)與住宅用地“產(chǎn)品”的不同對工業(yè)用地與住宅用地價格差異的內(nèi)在原因進(jìn)行解釋。主要結(jié)論如下：

（1）容積率、地理區(qū)位會對住宅與工業(yè)用地價格比值產(chǎn)生影響，單純利用城市整體平均地價測算的住宅與工業(yè)用地價格比值并不能真實地反映工業(yè)與住宅用地的比價關(guān)系；住宅用地中存在投資性需求也是導(dǎo)致住宅用地高于工業(yè)用地的重要原因。本文的實證證明，嘉興市住宅用地市場存在投資性需求，住宅用地價格大于其均衡價格。因此在建立比價關(guān)系時，不能一味追求二者價格上的數(shù)量關(guān)系，而是應(yīng)該對工業(yè)用地與住宅用地的差異進(jìn)行多角度的比較，深入分析“不合理比價”背后的原因，避免陷入行政干預(yù)市場的困境。

（2）由于住宅市場比普通工業(yè)產(chǎn)品市場更容易產(chǎn)生壟斷利潤，因此住宅用地的利用收益高于工業(yè)用地，尤其在區(qū)位條件好的地區(qū)，“住宅生產(chǎn)者”獲得的壟斷利潤越高，從而導(dǎo)致住宅地價高于工業(yè)地價；工業(yè)產(chǎn)品和住宅產(chǎn)品的差異，除了通過壟斷利潤影響工業(yè)用地和住宅用地的收益外，還會對工業(yè)用地和住宅用地的預(yù)期增值收益產(chǎn)生影響。住宅產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的住宅用地價格的增值，是住宅用地出讓市場比工業(yè)用地出讓市場更具有投資屬性的關(guān)鍵原因；與工業(yè)用地相比，住宅用地成本更容易在短期內(nèi)收回，這也是導(dǎo)致住宅用地價格高于工業(yè)用地價格的一個重要原因。

當(dāng)然，鑒于數(shù)據(jù)的可得性，本文選取的案例數(shù)量有限，且在土地二級市場分析中，沒有直接采用土地的價格數(shù)據(jù)，而是用廠房與住宅租金以及廠房與住宅轉(zhuǎn)讓價格代替，這些都會對實證分析的結(jié)果產(chǎn)生一定影響。其他城市的比價關(guān)系與嘉興市有何異同，如何將二級市場上的住宅與工業(yè)用地價格從住宅與廠房轉(zhuǎn)讓價格中剝離出來，將是進(jìn)一步研究的問題。

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（本文責(zé)編：王慶日）

Rethinking the Prices Relationship between Industrial Land and Residential Land and the Intrinsic Difference

XU Si-chao, ZHU Dao-lin, LUN Fei, JING Si-qi, WU Liang, LI Xiao-liang
（Department of Land Resources Management, China Agricultural University, Beijing 100193, China）

The purpose of this paper is to study the prices relationship between the residential land and the industrial land by calculating their ratio, and then to explore their intrinsic difference. Methods employed include field work, theoretical analysis and comparative analysis. The results show that： 1）In Jiaxing City the ratio of house and factory rents is 1.2, the ratio of residential and industrial land conveyance prices is 2.2 and the ratio of house and factory transfer prices is 3.2; 2）the ratio of house and factory rents becomes lower as the distance to the city center becomes larger and the house rent is lower than the factory rent in some remote area; 3）The ratio of house and factory transfer prices is affected by both distance and direction. It is concluded that both the floor area rate and the location can affect the ratio. In addition, the production differences between industrial and residential land result in different levels of rents. The larger incremental value from house trading is the critical reason why the residential land is more investablethan the industrial land.

land economy; industrial land price; residential land price; factory rent; factory transfer price; price comparison

F301.3

：A

1001-8158（2017）05-0047-08

10.11994/zgtdkx.20170419.153106

2017-01-03；

2017-02-24

中國土地勘測規(guī)劃院“土地及房地產(chǎn)市場形勢分析”課題外協(xié)項目“2015年全國城市地價動態(tài)監(jiān)測分析和長江三角洲地價動態(tài)監(jiān)測分析”（2015131102278）。

徐思超（1988-），女，湖南衡陽人，博士研究生。主要研究方向為土地經(jīng)濟(jì)與土地市場。E-mail： xuyilanyu@126.com