盛浩男

摘要：個(gè)人住房貸款有著較高而穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)，目前，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的主要組成，對(duì)于完善商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和提高經(jīng)營效益發(fā)揮著重要的作用。與此同時(shí)，個(gè)人住房信貸不良貸款率也在逐步上升，該項(xiàng)業(yè)務(wù)中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)也逐步暴露出來，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此有必要對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較為系統(tǒng)的研究。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn)分析 防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)個(gè)人信貸的分類

（一）政策性個(gè)人住房抵押貸款。政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是為推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房售房款和住房補(bǔ)貼存款，為房改單位的職工購買、建造、翻建自住住房而發(fā)放的貸款，主要包括個(gè)人住房公積金貸款和其他政策性個(gè)人住房貸款。

（二）自營性個(gè)人住房抵押貸款。微觀意義上的銀行經(jīng)營性居民以房借款即個(gè)人用房分期抵押貸款或個(gè)人住房貸款，是商業(yè)銀行采用自己內(nèi)部的本外金額儲(chǔ)蓄，白發(fā)性的向城鎮(zhèn)客戶簽發(fā)的房子擔(dān)保借款。而宏觀意義上的銀行經(jīng)營性居民以房擔(dān)保貸款一般包括了居民以房借款、轉(zhuǎn)讓房分期借款、居民商用用房借款、居民用房裝修借款、居民自建房借款和居民用房擔(dān)保消費(fèi)借款等種類。

（三）居民住房組合貸款。居民住房組合貸款是政策指導(dǎo)性和銀行運(yùn)營性貸款相組合的借款形式，就是商業(yè)銀行在給房屋改造單位的員工發(fā)放政策性居民用房貸款中，若是該項(xiàng)借款不能夠支付買房金額，商業(yè)銀行則向貸款居民同一時(shí)間發(fā)放一些銀行運(yùn)營性用房貸款以補(bǔ)充買房金款的不足。

二、房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)類別分析

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。其一，借款人薪資證明水分較多，借款人依據(jù)自我購買的房子可以在單位開出對(duì)應(yīng)的收入憑證，就連快破產(chǎn)的公司或事業(yè)單位也可以給下崗員工開出對(duì)應(yīng)的收人憑證。其二，因?yàn)樯虡I(yè)銀行之間可能會(huì)有信息對(duì)接不上，部分借款人的收入憑證一式幾份，在不同的商業(yè)銀行借款，多地買房。其三，居民用房貸款是中長期信用貸款，還款時(shí)間較久，自身支付能力缺失等不確定因素很可能出現(xiàn)，這將極大可能成為商業(yè)銀行的信用貸款隱患。其四，居民用房貸款業(yè)務(wù)當(dāng)下實(shí)施浮動(dòng)利率機(jī)制，借款人承受大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，放貸人在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

第一，審查把關(guān)不嚴(yán)，個(gè)別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對(duì)貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。第二，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)目前是商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)之一，銀行通過房屋價(jià)格或評(píng)斷價(jià)格當(dāng)作放貸根據(jù)，不能保證有效的擔(dān)保率，在居民用房貸款業(yè)務(wù)中可能會(huì)有著較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。第三，處罰力度不夠，從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實(shí)際結(jié)果來看，效果卻不佳。原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)不到位。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國各大商業(yè)銀行大部分資金來源是居民儲(chǔ)蓄。在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則中，很多居民不愿意于把現(xiàn)金存入銀行，而是要將錢變“活”，用來各類投資。這就提高了銀行儲(chǔ)蓄存款的波動(dòng)性。存款的波動(dòng)性會(huì)使商業(yè)銀行自身把握的資金相對(duì)變少，而隨著居民用房貸款業(yè)務(wù)范圍的增大，銀行使用資金長期化與資本來源短期化的矛盾越來越凸顯，影響商業(yè)銀行資本的流動(dòng)性。

（四）政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。這將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對(duì)個(gè)人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險(xiǎn)敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實(shí)際的理論和對(duì)策指導(dǎo)，對(duì)政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機(jī)應(yīng)變，行動(dòng)存在盲目性。

三、房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施及對(duì)策

（一）改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別環(huán)境。首先，要構(gòu)建健全的居民信用系統(tǒng)，其核心是個(gè)人信譽(yù)機(jī)制，包括：居民信用注冊(cè)機(jī)制、居民信用評(píng)斷機(jī)制、居民信用風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、居民信用風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制、居民信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。其二，應(yīng)盡快通過居民信用信息在金融體系中的互享，從而防止借款人多處借款，及時(shí)對(duì)借款人失信的概率做出預(yù)測，構(gòu)建信用缺失的防范制度，如果發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，便可立即采用挽救措施。

（二）加強(qiáng)對(duì)政策的研究。在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用，政府會(huì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行不同的宏觀管理政策。商業(yè)銀行必須加強(qiáng)對(duì)政策和市場追蹤與探究，迅速依據(jù)情況的變動(dòng)發(fā)展給出合情的居民用房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略和方法。觀察政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加大宏觀管理以及對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)加大管控力度的政策勢頭，避免因市場的不穩(wěn)定和不規(guī)范所引發(fā)的市場隱患。

（三）全力解決個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)采取市場化的方法轉(zhuǎn)嫁流動(dòng)性隱患，推動(dòng)資本證券化業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。其一，逐步構(gòu)建用房擔(dān)保貸款次級(jí)市場即房地產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)接市場，房地產(chǎn)貸款由借款銀行或其他金融企業(yè)發(fā)出后再轉(zhuǎn)賣給其他投資人，或是以擔(dān)保貸款為抵押出售擔(dān)保貸款債券。通過一級(jí)市場與次級(jí)市場的對(duì)接提升銀行資本的流動(dòng)性，分散流動(dòng)性易怒喊。其次，應(yīng)把用房貸款的證券化作為目標(biāo)展開實(shí)施。

（四）健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度。為了提升居民個(gè)人用房貸款的信譽(yù)度，確保商業(yè)銀行對(duì)居民用房貸款的接管，確保居民用房信貸業(yè)務(wù)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效監(jiān)控，必須全力推進(jìn)用房貸款抵押行業(yè)的發(fā)展，健全并創(chuàng)新用房貸款抵押業(yè)務(wù)機(jī)制，構(gòu)建健全的居民用房貸款擔(dān)保體系，推進(jìn)完善用房貸款抵押辦法，增強(qiáng)對(duì)抵押機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和管理，制定規(guī)范化的抵押合同示范模本。