西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 劉樺 李英杰

房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力可拓評價*
——基于物元分析法

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院 劉樺 李英杰

本文針對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價問題，建立包含資金運(yùn)作能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、輕資產(chǎn)資源儲備能力、可持續(xù)發(fā)展能力等四個一級指標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價指標(biāo)體系，然后根據(jù)物元可拓理論建立動態(tài)的評價模型。最后結(jié)合實(shí)例對某房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行動態(tài)評價，以描述房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力從量變到質(zhì)變的過程。

輕資產(chǎn)運(yùn)營能力 可拓集理論 物元模型 動態(tài)評價

一、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟(jì)長期的高速發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，特別是在經(jīng)濟(jì)低迷時期通過政策刺激后的房地產(chǎn)市場對國家經(jīng)濟(jì)的拉動作用很明顯。由于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，在土地、貨幣、戶籍、財(cái)稅等與房地產(chǎn)相關(guān)方面的改革進(jìn)展緩慢，導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)長期以來主要學(xué)習(xí)以香港房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式為發(fā)展特征，其盈利方式主要有兩種：土地價格增值，在土地紅利時代，企業(yè)囤積土地可為企業(yè)獲利；靠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本來獲得盈利。在內(nèi)部融資和外部融資中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠對外融資中的債務(wù)投資。然而，當(dāng)前這種基于重資產(chǎn)的盈利模式背后存在著很大的經(jīng)營風(fēng)險。

一方面，房地產(chǎn)市場的復(fù)雜狀況給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來很大的不確定性。隨著國家經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場在政府調(diào)控下，經(jīng)過全國范圍內(nèi)長期的高速擴(kuò)張，導(dǎo)致區(qū)域供需失衡，分化嚴(yán)重。目前，國內(nèi)一線和部分二線城市在住房市場供給與需求方面存在不平衡的問題，由此帶來住房價格大幅上漲；與此同時，國內(nèi)三線和四線城市住房市場存在不小的供給過剩問題，由此帶來住房去庫存難度大。另一方面，我國直接融資市場發(fā)展落后、投資破產(chǎn)機(jī)制不成熟、企業(yè)誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，企業(yè)一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產(chǎn)的問題。從長期來看，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場仍存增長空間。因此，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)發(fā)展模式已不適合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正是企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一，有利于企業(yè)的長期可持續(xù)經(jīng)營。

房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營是一種建立以人力資源為核心的管理服務(wù)能力，并通過輸出管理和服務(wù)作為主要盈利方式的運(yùn)營模式，其價值內(nèi)涵是企業(yè)在運(yùn)營管理過程中緊緊抓住企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，而將非核心業(yè)務(wù)外包出去，從而實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)資本投入、提高盈利能力。近年來，包括Vanke、萬達(dá)、保利地產(chǎn)、Shimao等在內(nèi)的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)都提出了向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并制定了相應(yīng)的實(shí)施策略?？偟膩碚f，我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式大都在2014年前后提出，且是在當(dāng)時市場情況下作出的被迫選擇。從整體來看，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型還處于初試階段，各房企根據(jù)各自的資源稟賦，轉(zhuǎn)型的路徑又有不同。每種路徑都是在結(jié)合自身?xiàng)l件和未來發(fā)展方向的條件下對轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的一種嘗試。總的來說，有資產(chǎn)證券化、合作開發(fā)和社區(qū)O2O等轉(zhuǎn)型路徑，如圖1所示：

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營路徑

二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價的必要性

鑒于正處于轉(zhuǎn)型初試階段的房地產(chǎn)市場行情，建立房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價對房企的轉(zhuǎn)型具有重要的推動作用。首先，有利于構(gòu)建企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的核心能力。其次，可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的短板。再次，可以優(yōu)化企業(yè)有關(guān)輕資產(chǎn)資源的配置。另外，也有利于企業(yè)選擇合理的轉(zhuǎn)型路徑。在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛初試轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的情況下，現(xiàn)有的企業(yè)經(jīng)營能力評價已不能有效地反映企業(yè)的運(yùn)營能力。一方面，輕資產(chǎn)價值不能在財(cái)務(wù)報表中完全體現(xiàn)，因此企業(yè)運(yùn)營能力評價不能對企業(yè)輕資產(chǎn)的運(yùn)營能力進(jìn)行有效評價；另一方面，企業(yè)運(yùn)營能力評價由于在輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)運(yùn)營方面缺乏針對性，因而難以對企業(yè)的轉(zhuǎn)型效果作出有效評價，不能準(zhǔn)確反映企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的成熟程度。鑒于此，有必要尋求面向輕資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營能力評價的有效途徑和方法。

目前學(xué)術(shù)界針對輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價的研究成果有限，而大部分是對企業(yè)經(jīng)營能力評價的研究，因此本文以企業(yè)經(jīng)營角度的核心能力入手，通過對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，選擇企業(yè)經(jīng)營能力相關(guān)指標(biāo)，然后結(jié)合輕資產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)梳理出輕資產(chǎn)資源獲取及應(yīng)用能力的相關(guān)指標(biāo)，并采用專家訪談和問卷調(diào)查法對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化、分類，從而構(gòu)建出更有針對性的指標(biāo)評價體系和可拓動態(tài)評價模型。本文選取的物元可拓法有以下優(yōu)點(diǎn)：定性與定量相結(jié)合來描述評價對象；物元分析與可拓理論相結(jié)合實(shí)現(xiàn)動態(tài)評價；有助于根據(jù)評價結(jié)果針對性的提升輕資產(chǎn)運(yùn)營能力。最后，通過某上市房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價的實(shí)例，驗(yàn)證其有效性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的內(nèi)容本文根據(jù)房企經(jīng)營的核心能力所包含的內(nèi)容并結(jié)合輕資產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)來選取輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的參考指標(biāo)，再對本領(lǐng)域的專家和企業(yè)管理人員多次訪談，將參考指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步合并、優(yōu)化并分類，最終得到房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的初始指標(biāo)集（見表1）和分類后的評價指標(biāo)體系（見表2）。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力初始指標(biāo)集

表2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力指標(biāo)及權(quán)重

根據(jù)分類后建立的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價指標(biāo)體系（即表2）編制兩級指標(biāo)權(quán)重調(diào)查表，并發(fā)給房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層及相關(guān)領(lǐng)域的專家。其中，企業(yè)負(fù)責(zé)人及運(yùn)營相關(guān)人員占55%，高校專家占36%，其他人員占9%。此次通過電子郵件和現(xiàn)場訪問等方式一共發(fā)出問卷100份，其中有效回收了92份，有效回收率為92%，通過對問卷調(diào)查結(jié)果的分析，最終確定房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力各評價指標(biāo)的權(quán)重（見表2）。下文對各一級評價指標(biāo)進(jìn)行分析說明：

（1）資本運(yùn)作能力。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營，資產(chǎn)證券化和合作開發(fā)是兩種主要轉(zhuǎn)型實(shí)施方式，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力。一方面，企業(yè)要逐漸把重資產(chǎn)資源通過資產(chǎn)證券化等手段運(yùn)作轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)資源，就要企業(yè)有比較強(qiáng)的變現(xiàn)能力；另一方面，合作開發(fā)的主要方式中不管是小股操盤、開發(fā)代建或是合作運(yùn)營，核心都是利用大量的外部資金而減少自有資金投入，這時就要求房企較強(qiáng)的合作開發(fā)能力和融資能力。

（2）項(xiàng)目運(yùn)作能力。房地產(chǎn)企業(yè)憑借自身的各種資源通過項(xiàng)目運(yùn)作來承攬業(yè)務(wù)，也是利用輕資產(chǎn)資源創(chuàng)造價值的過程，良好的項(xiàng)目運(yùn)作能力是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。首先房地產(chǎn)企業(yè)通過商務(wù)運(yùn)作建立項(xiàng)目的合作關(guān)系，之后不管是合作開發(fā)、開發(fā)代建、社區(qū)服務(wù)或是合作運(yùn)營等方面，均需要具備相關(guān)業(yè)務(wù)全過程的管理能力，通過質(zhì)量控制、合同管理、組織管理和風(fēng)險管理實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)價值。

（3）輕資產(chǎn)資源儲備能力。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是一種通過在企業(yè)專長方面的集中大量投入，追求資本的最大價值，獲取高收益的一種商業(yè)戰(zhàn)略。實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略中的輕資產(chǎn)資源構(gòu)成了企業(yè)資源中的絕大部分，其中除了無形資產(chǎn)外，主要是企業(yè)的智力資本。輕資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)通常以提高專長服務(wù)型的業(yè)務(wù)為核心，通過提升管理運(yùn)營能力、擴(kuò)大品牌影響力等方式來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。另外，對于輕資產(chǎn)資源的儲備還需考慮到輕資產(chǎn)的存在形式和環(huán)境。良好的企業(yè)文化和管理制度會給企業(yè)員工一個良好的輕資產(chǎn)“生產(chǎn)環(huán)境”，有利于生產(chǎn)智力資本等資源，從而提升輕資產(chǎn)的價值。

（4）可持續(xù)發(fā)展能力。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力是指企業(yè)在追求長久生存與永續(xù)發(fā)展的過程當(dāng)中，在完成經(jīng)營目標(biāo)的同時，還能確保在市場中優(yōu)勢地位，使企業(yè)不管在已經(jīng)領(lǐng)先的競爭領(lǐng)域還是未來的擴(kuò)展經(jīng)營環(huán)境中都能保持自身的優(yōu)勢，并在長時間內(nèi)穩(wěn)健成長的能力。首先是創(chuàng)新能力，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新主要體現(xiàn)在新設(shè)計(jì)、新工藝、新材料的創(chuàng)新，另外還有營銷方式創(chuàng)新和社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的創(chuàng)新。其次須有較高的盈利水平，企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是否健康很大程度上是在企業(yè)的盈利指標(biāo)上體現(xiàn)出來，通過影響企業(yè)的經(jīng)營和信譽(yù)，進(jìn)而影響到企業(yè)未來的發(fā)展。另外，企業(yè)的抗風(fēng)險能力決定企業(yè)能否在復(fù)雜的市場環(huán)境中生存下來，任何時候現(xiàn)金流的中斷，都會給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險甚至倒閉。最后是組織學(xué)習(xí)能力，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，一方面需要不斷提升企業(yè)的核心競爭力，另一方面要不斷跟進(jìn)最新的市場變化情況，及時滿足市場新的需求，從而在市場中持續(xù)保持先進(jìn)的地位，甚至引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的等級特征從國內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)施情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)從開始從事全產(chǎn)業(yè)鏈的重資產(chǎn)運(yùn)營，逐漸轉(zhuǎn)型為專注于創(chuàng)造高附加值業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)運(yùn)營，后憑借強(qiáng)大的綜合服務(wù)能力在全球房地產(chǎn)市場中處于領(lǐng)先地位，其輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的形成可總結(jié)成經(jīng)歷了萌芽、成長和成熟三個不同的發(fā)展階段，特征如表3。對于輕資產(chǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在不同的成熟度階段企業(yè)所扮演角色不同，在不同市場環(huán)境中擁有的優(yōu)劣勢也有所不同。企業(yè)只有把握這一發(fā)展歷程和自身擁有的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的特征，才能針對性采取措施，提高競爭優(yōu)勢。

表3 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力各成熟度等級特征

（三）物元可拓法的優(yōu)勢物元分析法在評價時多與可拓法相結(jié)合，形成的物元可拓法有以下特征（見表4）：

表4 物元可拓法的特征

基于房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力及相應(yīng)的各評價標(biāo)準(zhǔn)并不能被直接量化，需要定性與定量相結(jié)合地評價出其能力大小，并得出相應(yīng)的能力級別；另外，要總結(jié)前期運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和不足，就需要對不同時期房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力狀況進(jìn)行前后對比，這也是一個動態(tài)的評價過程?；谖镌赏胤ㄔ诮鉀Q此類問題上的優(yōu)勢，本文用其對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行動態(tài)評價。

四、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價步驟

（一）確定評價對象設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的論域R=｛R1，R2，.. .，Rn｝，然后對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價。

（二）優(yōu)度評價設(shè)C=｛C1，C2，...，Cn｝為一級指標(biāo)，Ci=｛Ci1，Ci2，...，Cini｝為二級指標(biāo)，同時設(shè)有m個評價等級n1，n2，...，nm，nij，其中nij表示所劃分的一級指標(biāo)Ci的第j個評價類別，nikj表示所劃分的二級指標(biāo)Cik的第j個評價類別，Vikj=＜aikj，bikj＞表示nikj的取值范圍，建立的物元模型如下：

其中，nip表示評價等級，Vikp表示nip的取值范圍。

此時，分析后所得到的數(shù)據(jù)即為事物q的待評物元：

其中，q表示評價對象，vi關(guān)于q關(guān)于Ci的量值。

（三）確定指標(biāo)權(quán)重本文通過發(fā)放指標(biāo)權(quán)重調(diào)查問卷獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，用層次分析法處理后的結(jié)果見表2。

（四）關(guān)聯(lián)度計(jì)算

計(jì)算待評價事物q對于一級指標(biāo)Ci關(guān)于等級j的關(guān)聯(lián)度為：

稱j*為q的級別變量特征值。

（六）建立評價結(jié)果可拓集設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價結(jié)果的論域?yàn)閡=｛u1，u2，...，un｝，關(guān)聯(lián)函數(shù)y=k（u）=2-u，“2”為房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力是否達(dá)到“較強(qiáng)”標(biāo)準(zhǔn)的界限，在此基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的可拓集合：

當(dāng)不實(shí)施任何變換時，即T=e時，可以把論域劃分為三部分：

分別稱為論域u的正域、負(fù)域和零界。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過一段時間的發(fā)展，前后不同時期輕資產(chǎn)運(yùn)營能力會有所變化，即作變換Tu=e，Tk=e，Tu≠e，通過重新評估，發(fā)展后的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力級別變量特征值為j*'?？砂颜撚蚍譃?個部分，分別記為：

（1）V+=｛u|u∈u，y=k（u）≤0，y'=k（Tuu）＞0｝，稱為論域u關(guān)于變換Tu的正可拓域，包括房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力初期沒達(dá)標(biāo)后來達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)的全體；

（2）V-=｛u|u∈u，y=k（u）≥0，y'=k（Tuu）＜0｝，稱為論域u關(guān)于變換Tu的負(fù)可拓域，包括房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力初期達(dá)標(biāo)后來沒達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)全體（這是因?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力相對提高了）；

（3）V+=｛u|u∈u，y=k（u）＞0，y'=k（Tuu）＞0｝，稱為論域u關(guān)于變換Tu的正穩(wěn)定域，包括房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力初期達(dá)標(biāo)后來仍達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)全體；

（4）V-=｛u|u∈u，y=k（u）＜0，y'=k（Tuu）＜0｝，稱為論域u關(guān)于變換Tu的負(fù)穩(wěn)定域，包括房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力初期沒達(dá)標(biāo)后來仍未達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)全體；

（5）V0（T）=｛u|u∈u，y'=k（Tuu）=0｝，稱為論域u關(guān)于變換Tu的拓界，指房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的分界。

（七）變換效果評價經(jīng)過一段時間的發(fā)展后，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力提升效果的表達(dá)式為：

其中，j*'與j*分別指房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力經(jīng)過一段時間的發(fā)展前后的級別特征值，由式（5）計(jì)算得出；1為設(shè)定的評價級別跨度。當(dāng)j＞0時指輕資產(chǎn)運(yùn)營能力經(jīng)過一段時間發(fā)展后有所提升，值越大表示提升越明顯；當(dāng)j＜0時，指輕資產(chǎn)運(yùn)營能力能力經(jīng)過一段時間發(fā)展后有所下降，值越小表示下降越明顯。

五、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力可拓評價應(yīng)用實(shí)例

（一）確定評價對象本文以國內(nèi)的3家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)為例，對其輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價，確定論域?yàn)镽=｛R1，R2，R3｝。

（二）優(yōu)度評價

（1）確定房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的經(jīng)典域、節(jié)域和待評價物元。由表3中房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的等級特征，確定4個相應(yīng)的能力級別，即4（能力差）、3（能力一般）、2（能力較強(qiáng)）和1（能力強(qiáng)）?，F(xiàn)在先對房地產(chǎn)企業(yè)R1作評價。

（2）確定評價指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。本文通過調(diào)查問卷的方式對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力各評價指標(biāo)重要性程度進(jìn)行打分，并利用層次分析法進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的處理計(jì)算，最終確定的各指標(biāo)權(quán)重值見表5。

表5 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力物元模型

（3）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力各評價指標(biāo)關(guān)聯(lián)度。由式（1）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價體系中的二級指標(biāo)關(guān)于評價等級4“差”的關(guān)聯(lián)度結(jié)果如下：

由式（2）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價體系中的一級指標(biāo)關(guān)于評價等級4“差”的關(guān)聯(lián)度結(jié)果如下：

由式（3）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力關(guān)于評價等級4“差”的關(guān)聯(lián)度結(jié)果如下：

同理，可以計(jì)算得到房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力與其它指標(biāo)的關(guān)聯(lián)函數(shù)值，見表6、表7、表8。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力等級評價。根據(jù)式（4）、（5），計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)級別變量特征值：

表6 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力二級指標(biāo)關(guān)于評價等級的關(guān)聯(lián)度函數(shù)值

表7 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力一級指標(biāo)關(guān)于評價等級的關(guān)聯(lián)度函數(shù)值

表8 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力關(guān)于評價等級的關(guān)聯(lián)度函數(shù)值

同理，對另外2個房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價，評價結(jié)果見表9。

表9 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價結(jié)果

通過對房地產(chǎn)企業(yè)R1的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價，根據(jù)表8中關(guān)聯(lián)度匹配結(jié)果顯示房地產(chǎn)企業(yè)R1的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力“較強(qiáng)”，即j0等于2；而其級別變量的特征值j*為2.21，說明該房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力在“較強(qiáng)”級別中有靠近“一般”級別的傾向；同理由表7、表8中的關(guān)聯(lián)度匹配結(jié)果可以反映出房地產(chǎn)企業(yè)R1在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面各級能力指標(biāo)的級別及傾向。從評價結(jié)果可知，房地產(chǎn)企業(yè)R1的資金運(yùn)作能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力“較強(qiáng)”，但均有靠近“一般”的傾向；輕資產(chǎn)資源儲備能力評價等級為“強(qiáng)”，但偏向于“一般”；可持續(xù)發(fā)展能力評價等級為“強(qiáng)”，但偏向于“一般”。同時可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)R2的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力整體評價等級為“一般”，房地產(chǎn)企業(yè)R3的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力整體評價等級為“較強(qiáng)”。

（三）動態(tài)評價分析

（1）根據(jù)評價結(jié)果對企業(yè)進(jìn)行分類。由表9可知房地產(chǎn)企業(yè)R3的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力較強(qiáng)，而企業(yè)R1和R2的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力沒達(dá)到較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。由可拓原理，當(dāng)T=e時，正域V=｛u3｝，負(fù)域V=｛u1，u2｝，零域V0=｛0｝。

（2）對經(jīng)過一段時間發(fā)展前后不同時期的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價。根據(jù)式（6）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力變化趨勢，對比不同時期的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力變化，如表10所示。

表10 不同時期房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的對比

（3）動態(tài)評價結(jié)果。將經(jīng)過一段時間發(fā)展后的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力重新分類：其中，正可拓域V+=｛u2，u3｝，負(fù)可拓域V-=｛0｝，正穩(wěn)定域V+=｛0｝，負(fù)穩(wěn)定域V-=｛u1｝，拓界V0=｛0｝。說明經(jīng)過一段時間發(fā)展后的房地產(chǎn)企業(yè)R2和R3的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力發(fā)生由量變到質(zhì)變的提升，其輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價等級均提升了一個等級；而房地產(chǎn)企業(yè)R1經(jīng)過一段時間發(fā)展后其輕資產(chǎn)運(yùn)營能力有一定量變的積累但尚未突破質(zhì)變的界限，目前其能力級別仍為“較強(qiáng)”。

根據(jù)式（6）計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力在前后不同時期的變化情況，如表10所示。從表10中可以看出，經(jīng)過一段時間發(fā)展后房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的變化顯示出正效應(yīng)：房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)R1經(jīng)過一段時間發(fā)展后，其輕資產(chǎn)運(yùn)營能力提升了0.16個級別；房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)R2的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力提升了0.36個級別；房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)R3的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力提升了0.41個級別。

六、結(jié)論

本文基于輕資產(chǎn)運(yùn)營的特點(diǎn)，建立了的房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力評價指標(biāo)體系，包括資金運(yùn)作能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力、輕資產(chǎn)資源儲備能力和可持續(xù)發(fā)展能力等4個一級指標(biāo)及相應(yīng)的21個二級指標(biāo)；并選用物元可拓的評價方法，建立了房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的動態(tài)評價模型。通過對某3家房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的評價可以發(fā)現(xiàn)，評價結(jié)果既能反映房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的整體狀況，又能發(fā)現(xiàn)企業(yè)在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中的優(yōu)勢和劣勢。通過對不同時期房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力進(jìn)行評價，可以把握企業(yè)在發(fā)展過程中能力的從“量”到“質(zhì)”的變化情況，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的動態(tài)評價。

*本文系陜西省教育廳人文社科研究計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目“老年居住設(shè)施建設(shè)服務(wù)體系研究”（項(xiàng)目編號：16JZ037）階段性研究成果。

［1］謝蔚：《房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營分析——以碧桂園為例》，《中國管理信息化》2016年第19期。

［2］王軍輝：《輕資產(chǎn)運(yùn)營、企業(yè)價值與價值評估》，《中國資產(chǎn)評估》2014年第6期。

（編輯杜昌）