張婷玉+王群

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，不少金融產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)銀行放寬了貸款條件，導(dǎo)致房價迅速上漲，而房價的過快增長掩蓋了大量的信用風(fēng)險與操作風(fēng)險，給我國的住房抵押貸款市場帶來了重大的風(fēng)險隱患。接下來本文將分別從宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險與銀行內(nèi)部風(fēng)險以及開發(fā)商風(fēng)險三個角度進行分析。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟 個人住房貸款 合規(guī)化風(fēng)險 風(fēng)險規(guī)避

1個人住房貸款宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險

1.1通貨膨脹風(fēng)險：

現(xiàn)如今中國持續(xù)處于通貨膨脹的狀態(tài)，市場流通的貨幣量持續(xù)增加，國家不斷采取穩(wěn)健型的貨幣政策，抑制通貨膨脹的狀況。通貨膨脹具有莫大的風(fēng)險，通貨膨脹直接造成了人們實際購買力和收入預(yù)期的下降，給已經(jīng)選擇個人住房貸款的需要還貸的人們而言無疑提出了難題，給他們的還款加大了壓力。

1.2法律風(fēng)險：

雖然我國目前頒布了一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，但圍繞房地產(chǎn)金融和住房貸款方面的專門法律法規(guī)還有諸多的不完善甚至是空白，各地方法規(guī)之間相互不協(xié)調(diào)，缺乏可操作性。如目前我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律----《中華人民共和國擔(dān)保法》，在有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定很不詳細，在抵押住房的使用、出租、管理、監(jiān)督、違約后對房屋的強制處理方面都沒有作出明確的規(guī)定。

1.3房價風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，其價格必然受到宏觀經(jīng)濟周期性波動的決定和影響。而房價又是影響個人住房貸款發(fā)放的重要因素，尤其對個人住房抵押貸款有一定的影響，它也是決定商業(yè)銀行借款規(guī)模和借款折扣的關(guān)鍵因素，房價的波動會極大的影響抵押貸款的價值，穩(wěn)定房價是個人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證。

2008年金融危機造成房價下跌，房地產(chǎn)市場低迷，隨后經(jīng)過國家和市場的調(diào)控，房價又持續(xù)走高。因此，銀行面臨房價變化時，應(yīng)作出理性的選擇，而政府也應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，房價達理性價格。

2.銀行內(nèi)部風(fēng)險：

2.1行業(yè)風(fēng)險

個人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點，已成為各銀行競爭的焦點。為了爭奪房地產(chǎn)信貸市場份額， 各家銀行在簡化手續(xù)，提高服務(wù)質(zhì)量， 增加信貸投入等方面均加大了力度， 并不惜采取各種優(yōu)惠措施。這一系列舉措使得同業(yè)間競爭日趨激烈，，貸款成本自然會加大，盈利空間也將減小，從而增大了風(fēng)險。

2.2流動性風(fēng)險

目前個人住房貸款業(yè)務(wù)的資金來源基本上依賴于一般儲蓄。而個人住房貸款一般都屬于中長期貸款，還款期限較長。一般儲蓄的資金很難滿足住房信貸數(shù)量大、期限長的要求。這就給個人住房貸款業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展背上巨大的包袱，孕育著較大的風(fēng)險。外加上其他風(fēng)險的影響，如果銀行持有大量住房貸款的債權(quán)，必將對造成資金周轉(zhuǎn)不靈，流動性減弱，加大住房貸款的風(fēng)險也影響銀行的盈利。

2.3個人資信系統(tǒng)風(fēng)險

由于個人資信體系尚未完善， 銀行在短期內(nèi)對借款人的資信調(diào)查難以準(zhǔn)確獲知。目前， 銀行辦理個人住房貸款過程中， 對貸款人的貸前調(diào)查僅以身份證、職業(yè)、個人收入證明為依據(jù)， 對個人信用做出客觀的判斷有一定的片面性， 加之個人住房貸款期限長， 借款人未來經(jīng)濟狀況的不確定性， 銀行難以對借款人的財務(wù)狀況持續(xù)監(jiān)控， 使銀行信貸資金充滿了風(fēng)險。

2.4合規(guī)化風(fēng)險

從巴塞爾銀行監(jiān)管委員會關(guān)于合規(guī)風(fēng)險的界定來看，銀行的合規(guī)特指遵守法律、法規(guī)、監(jiān)管規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)新巴塞爾協(xié)議的定義，“合規(guī)風(fēng)險”指銀行因未能遵循法律法規(guī)、監(jiān)管要求、規(guī)則、自律性組織指定的有關(guān)準(zhǔn)則、已經(jīng)適用于銀行自身業(yè)務(wù)活動的行為準(zhǔn)則，而可能遭受法律制裁或監(jiān)管處罰、重大財務(wù)損失或聲譽損失的風(fēng)險。

主要有以下具體表現(xiàn)：

1.貸款操作不注意貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查，對貸款使用或償還不能做到定期或不定期地檢查和跟進，使貸款大量逾期，未能及時催收，導(dǎo)致貸款風(fēng)險失控。

2.信貸人員的法律保護意識淡薄，在簽署借款、擔(dān)保合同時主要條款出現(xiàn)疏漏或合同要素不全、追償已過時效等，導(dǎo)致鍛行合法債權(quán)褥不到有效保護。

3.檔案管理不規(guī)范，對借款合同和有價證券等重要法律文件和質(zhì)押品不按規(guī)定保管，出現(xiàn)工作失誤或使不法分子有機可乘。

4.有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個人客戶階層， 不惜放寬貸款條件， 有些做法甚至嚴(yán)重違反了國家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定。

3、開發(fā)商風(fēng)險：

3.1開發(fā)商的信用風(fēng)險

1.開發(fā)商選擇的項目是沒有市場前途的，或者該項目本身就存在問題。

2.開發(fā)商將購房款入賬后，開發(fā)商經(jīng)營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，不能按時交樓，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。

3.購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。借款人和銀行的利益都將受到了侵害。

3.2開發(fā)商的道德風(fēng)險

1.開發(fā)商通過個人虛假購房套取貸款。開發(fā)商以其親屬、內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工按揭購房，套取銀行貸款用于自身資金周轉(zhuǎn)，并負(fù)責(zé)按月償還貸款，甚至挪作他用。

2.開發(fā)商虛構(gòu)購房行為或偽造相關(guān)手續(xù)套取貸款。通過偽造借款人身份證或購房合同向銀行申請按揭貸款，或以偽造的產(chǎn)權(quán)證明作抵押進行虛假按揭。

3.開發(fā)商與購房人或銀行員工串通套取貸款。通過購房者套取銀行信貸資金，并分期向購房者歸還超出真實房價的貸款本息。

綜上所述，這些違法違規(guī)、無序競爭的行為都給房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)帶來了諸多潛在風(fēng)險，也增加了銀行進行該項資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險隱患，怎樣及早發(fā)現(xiàn)并試著避免這些風(fēng)險將是我們以后需要繼續(xù)研究的問題。

參考文獻：

[1]洪艷蓉房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社，2014

[2]胡紅星我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險及防范[J]經(jīng)濟師2007（06）