張春俠

作為我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的通過預(yù)示著租賃市場將進入有法可依階段，有利于形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。

房東隨意提價，一言不合就趕人，退房時押金說扣就扣；遇到“二房東”“黑中介”，房租被騙，不得不流落街頭……在他鄉(xiāng)打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有難以言說的痛——甚至有人說，“沒被黑中介坑過，你都不好意思說自己是‘漂?！?/p>

前不久，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例 （征求意見稿）》發(fā)布，內(nèi)容包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場。值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的權(quán)益上，無疑是廣大租房者的福音。

房屋租賃市場亟待規(guī)范

談起在北京租房的經(jīng)歷，來自河北的張娜可以說是一肚子苦水：“我2008年大學(xué)畢業(yè)后來到北京，住了一年集體宿舍后開始租房。8年時間，我前前后后換了20次房，遇到過黑中介、假房東、騙押金等各種各樣的事情，都快能寫一本書了。”張娜告訴本刊記者，2009年剛開始租房的時候，就直接到小區(qū)的地下室去問，房間只有四五平方米，有的是地下車棚改造的。一個月房租300元，沒有合同，只有一張收據(jù)，交200元押金就可以住了。后來，北京市開始整頓地下室出租，張娜只能另覓住所。

對于剛剛畢業(yè)的學(xué)生來說，在北京打拼已屬不易，而高昂的房租使那點微薄的收入更顯得捉襟見肘。為了節(jié)省開支，張娜只好在偏遠的昌平與別人合租，但“押一付三”“押一付半年”的支付方式也讓她難以承受：“一下子交好幾個月的房租，壓力很大。更讓人氣憤的是，每逢合同到期，房東就想方設(shè)法提高房租，退租時中介還會找各種理由扣掉押金?！庇幸淮危繓|要從外地回北京，雖然合同還沒到期，卻讓張娜馬上把房子騰出來。無奈之下，張娜只好另尋住處。

在房屋租賃市場，承租人常常扮演著“弱勢群體”的角色。在我愛我家房產(chǎn)公司，記者遇到了正在咨詢租房的王先生。除了房屋的位置、朝向等條件，他最關(guān)心的是租金和調(diào)整幅度。我愛我家的工作人員告訴本刊記者，出租人單方漲價的情況在租房市場并不少見，基本上3成出租人會有每年漲價的情況，合同的簽訂也基本會傾向于出租人的利益。

隨著城市化的不斷發(fā)展，越來越多的大學(xué)畢業(yè)生、打工者涌入就業(yè)機會多、以服務(wù)業(yè)為主的大城市。但面對居高不下的房價，租房成為他們的第一選擇。據(jù)統(tǒng)計，目前有3億至4億人靠租賃來解決住房需求，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%。在北京，每天有20萬人在找房子租住。深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房。

然而，面對如此龐大的租房群體，租賃市場卻基本處于無監(jiān)管的“野蠻生長”狀態(tài)。2014年，北京市建設(shè)委員會曾對青年人住房狀況進行調(diào)查，在3萬名被調(diào)查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。同時，由于權(quán)益無保障，與產(chǎn)權(quán)人相比，租房者在享受城市公共服務(wù)上也不對等。

而在供給方面，《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.13 （2016）》顯示，目前，租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢和市場品牌。此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人也表示，總體來看，由于缺少系統(tǒng)配套的政策支持，專門從事住房租賃的企業(yè)還不多，不能夠滿足住房租賃消費的需求。

業(yè)內(nèi)普遍認為，供需對接不暢不僅為“黑中介”“二房東”“假房源”等租房亂象的滋生提供了空間，也進一步放大了熱點城市的供需矛盾，使租房者成為市場中的弱勢群體。

保障租房者權(quán)益

其實，2016年下半年以來，監(jiān)管層已針對租房市場亂象釋放出“加大扶持租賃業(yè)務(wù)”的信號，提出“購租并舉”的目標。2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應(yīng)主體的首要位置。

2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，再次明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入2017年的立法工作計劃。而此次公開征求意見的《住房租賃和銷售管理條例》公布，無疑向規(guī)范租房市場邁出了關(guān)鍵的一步。

值得關(guān)注的是，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》很大程度上站在了租戶一邊，讓原本過分傾斜的天平恢復(fù)平衡。針對房東隨意趕人、無原則漲房租的情況，征求意見稿明確規(guī)定：出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同；承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

面對無故侵吞押金的“黑中介”，征求意見稿明確規(guī)定：出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。

此外，征求意見稿還為房產(chǎn)中介劃定11個“禁區(qū)”，明確禁止中介捏造散布不實價格信息、發(fā)布虛假房源信息等行為，從而杜絕目前中介市場的許多“潛規(guī)則”。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示：“未來3至5年，中國將有兩億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大?！痹搱蟾骖A(yù)測，到2030年，我國租房市場租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

專家認為，作為我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，征求意見稿的通過預(yù)示著租賃市場將進入有法可依階段，有利于形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。

58同城房產(chǎn)專家也認為，此次立法將有效規(guī)范租賃市場，幫助解決城鎮(zhèn)化過程中“住有所居”的問題，從而很大程度上提升消費者對租賃市場的信心。