汪永忠 代曉維

摘 要：我國房地產(chǎn)公司開始發(fā)展的比較晚，發(fā)展的年限也不長，雖然發(fā)展速度較快，但存在很多的財務風險問題。本文主要分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險狀況和這些財務風險出現(xiàn)的原因，并提出了相應的防范措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務風險 資本結構

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）03（a）-120-02

房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP的增長有非常巨大的貢獻，是發(fā)展我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，由于受到全球性金融危機的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的價格依然在低位震蕩，銷售價格最終一路走低，市場的交易量也進一步萎縮。近年來，房地產(chǎn)業(yè)的財務風險排名一直在眾多行業(yè)的前排。所以，應該全面了解我國現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險狀況，分析引起房地產(chǎn)企業(yè)財務風險出現(xiàn)的原因，采取既科學又有成效的防范對策。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀分析

財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指企業(yè)由于償債利用財務杠桿去獲取不能確定的財務成果的風險。廣義的財務風險是指企業(yè)在所有的財務活動過程中，由于企業(yè)內(nèi)部與外部各種無法確定的因素所導致的財務風險。主要包括籌資風險、投資風險、資金營運風險、資金回收風險等。本文以廣義上的財務風險為主要研究內(nèi)容。以下開始就從廣義財務風險的不同的方面分析現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險狀況。

（1）籌資風險。籌資風險指的是一個企業(yè)借入了資金，可能引起資金到期時卻無法償還欠款與股東收益改變的風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，每投資一個項目，都必須需要巨額資金。由于資金數(shù)額巨大，只用企業(yè)內(nèi)部的資金無法支撐這些項目，所以必須向外界借入資金用來投資。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展，融資金額巨大，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率逐年增加并達到了非常高的概率，而且房地產(chǎn)開發(fā)周期時間比較久。在這個過程中，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生改變、資金成本增加或國家政策改變，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)籌資的風險。

（2）投資風險。投資風險就是指從做出投資的決策開始到投資期結束這段時間內(nèi)，由于不可控制的因素影響，投資所取得的收益可能與預期的收益不同。目前，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模較大、空房率高但房價較高、房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象較多、房地產(chǎn)投資約束力度很弱。房地產(chǎn)企業(yè)投資一般具有風險存在期長、投資項目規(guī)模巨大、資金回收慢、可補償性差的特點。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策失誤，一般就會帶來巨大的損失，這個企業(yè)將會面臨財務困境，甚至被收購或者破產(chǎn)。

（3）資金回收風險。房地產(chǎn)企業(yè)項目完成后，可能會由于國家政策或者市場情況的改變，銷售情況不太樂觀，使得資金回收非常緩慢，大量的資產(chǎn)無法流動，但是企業(yè)之前有大量的負債，若資金回收的速度無法供應企業(yè)的運營，會造成資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入財務困境。而且近年來商業(yè)信用越來越被廣泛運用，商業(yè)信用的采用可能會引起更多壞賬，加大資金回收的風險。房地產(chǎn)資金回收易受到市場經(jīng)濟狀況、國家政策法規(guī)、通貨膨脹、國外的金融危機的影響，造成資金回收風險。

（4）收益分配風險分析。收益分配風險是指一個企業(yè)的收益分配政策給企業(yè)的經(jīng)營帶來的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，并沒有形成一個完善的收益分配政策，導致房地產(chǎn)企業(yè)在進行收益分配時比較隨意。一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展，對未來沒有系統(tǒng)的規(guī)劃，在進行收益分配時只粗略的判斷。這樣不結合企業(yè)的投資、資本結構等就進行收益分配，會對企業(yè)的發(fā)展不利，還會間接影響企業(yè)的籌資，給企業(yè)帶來拓寬融資渠道難、不利于降低融資成本、難以優(yōu)化資本結構、不利于降低企業(yè)的債務風險等問題。

2 導致我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要原因

2.1 內(nèi)在因素

（1）行業(yè)特性。房地產(chǎn)行業(yè)有周期長的特性，從生產(chǎn)到銷售一般需要3年，在此期間企業(yè)一直在投入資金，房屋開始銷售后，一般人們都會按揭購買，完全收回房屋總價通常需要幾十年。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在生產(chǎn)還是銷售的過程中都需要大量的資金投入。經(jīng)營周期長、投資金額巨大、房屋款回收周期長等特性都導致房地產(chǎn)行業(yè)必定是一個高風險的行業(yè)。

（2）資本結構不合理。房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需要的資金巨大，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，但由于融資渠道有限，導致資金嚴重依賴銀行借款，并且負債率非常高。如果盲目借貸，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來沉重的財務負擔，同時很可能引發(fā)到期無法償還債務，出現(xiàn)資不抵債的危機。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)投資規(guī)模、項目期限、市場預期等合理安排資本結構、融資方式和借貸期限。

2.2 外在因素

（1）政策環(huán)境原因。房地產(chǎn)行業(yè)是一個涉及面非常廣的行業(yè)，它與國家、社會、公民都息息相關，是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涉及數(shù)十個上下游產(chǎn)業(yè)，這些行業(yè)相互影響、相互聯(lián)系，對我國經(jīng)濟發(fā)展的狀況與結構有著很大的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國家經(jīng)濟的發(fā)展關系密切，所以國家非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在其發(fā)展的時候會出臺政策促使其健康有序的發(fā)展。

（2）經(jīng)濟環(huán)境原因。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰很大程度上收到社會經(jīng)濟大環(huán)境的影響。當經(jīng)濟大環(huán)境狀況發(fā)展良好的時候，房地產(chǎn)行業(yè)也會發(fā)展的較為興盛，但當經(jīng)濟環(huán)境漸漸蕭條的時候，房地產(chǎn)行業(yè)會最先受到?jīng)_擊，其財務風險會隨著資金周轉(zhuǎn)周期變長而增加。另外由于房地產(chǎn)受地理位置的限制，無法跨空間流通，所以只能等當?shù)亟?jīng)濟形式變好，才能有希望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范對策

3.1 提高財務風險防范和控制意識

企業(yè)的日常經(jīng)營活動由企業(yè)中的人進行落實和掌控，所以要想減少企業(yè)的財務風險，最應該把握的是企業(yè)中每個人的財務風險防范的意識。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者應該在企業(yè)中建立財務風險防范制度，并培養(yǎng)企業(yè)中財務人員與管理人員的財務風險防范意識。除了財務人員與管理人員，其他員工也都應該提高自己的財務風險防范意識，把財務風險防范落實在企業(yè)經(jīng)營過程中的每一個地方。房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立一套財務風險預警系統(tǒng)，用來更好的防范財務風險。

3.2 確定合理的資本結構

如果房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構不合理，就有可能導致資金無法正常的周轉(zhuǎn)。因此，優(yōu)化資本結構是非常重要的。資本結構是否合理，是一個企業(yè)發(fā)展的關鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金巨大，企業(yè)必須通過負債才能夠使企業(yè)正常的運行，利用財務杠桿爭取獲得更多的利潤。但負債的規(guī)模是需要控制的，如果負債過多，就有可能影響企業(yè)的資金流動，使企業(yè)喪失了對抗財務風險的能力，影響企業(yè)的發(fā)展。所以，把企業(yè)的資本結構控制在合理的范圍內(nèi)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。

3.3 使用有效的營銷手段，堅持品牌經(jīng)營開發(fā)

市場經(jīng)濟的不穩(wěn)定使一些房地企業(yè)變得浮躁，其實越是在這個時候，越要沉住氣，把握好企業(yè)的發(fā)展方向。在房地產(chǎn)企業(yè)中，營銷是重中之重，只有資金回收了，企業(yè)才能發(fā)展。企業(yè)應該策劃有效的營銷手段，比如大力宣傳項目的長處，建立良好的銷售環(huán)境，加強營銷力度。如果項目不理想，應放棄或轉(zhuǎn)手項目，減少損失。另外，在市場中，品牌的作用非常強大，比如萬科、恒大、萬達等品牌被人所熟知并接納。房地產(chǎn)企業(yè)要建立自己的品牌，并給自己的品牌打好基礎，杜絕“豆腐渣”工程；企業(yè)還應塑造良好的品牌形象，讓客戶對這個品牌有良好的認知；企業(yè)應對自己的品牌進行定位，讓企業(yè)具有自己的特色，品牌才能夠更廣泛的傳播，比如萬達有自己的商業(yè)圈，萬科以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)而著名，碧桂園以重視自然環(huán)境而聞名，恒大以性價比而勝出。因此，策劃有效的營銷手段與堅持品牌開發(fā)，可以使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的更加輝煌。

4 結語

房地產(chǎn)企業(yè)對于國家、社會、公民都有著非常深遠的影響，而且還帶動了許多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險的行業(yè)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該重視對財務風險的防范。要想避免財務風險，需要提高企業(yè)管理者的財務風險防范意識，優(yōu)化企業(yè)的資本結構，策劃有效的營銷手段，來控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，讓房地產(chǎn)企業(yè)得以更健康有序的發(fā)展。

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