魏雅華

中國樓市：饑餓銷售與不動產(chǎn)稅

魏雅華

房子是用來住的，不是用來炒的。其實，中國的房價是能夠降下來的，只要我們把七十年一次蠆交的房地產(chǎn)稅，改成逐年交納，房價的跌幅就不會只跌一半。

——題記

新聞事件，全國13地樓市調(diào)控從“限購”升級到“限賣”

2017年4月13日，《北京青年報》刊發(fā)了這樣一條新聞，《全國13地樓市調(diào)控從“限購”升級到“限賣”》。文中說：昨日，成都市出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場及住房信貸業(yè)務風險管理的通知》?！锻ㄖ诽貏e指出，自即日起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得“不動產(chǎn)權證”滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。這已經(jīng)是全國第13個把樓市調(diào)控從“限購”升級到了“限賣”。

《通知》中說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務，不得進行或協(xié)助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協(xié)助偽造收入證明，不得挪用或協(xié)助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產(chǎn)真實價值進行評估協(xié)助進行高估騙貸。

據(jù)統(tǒng)計，成都是繼廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、啟東、保定白溝新城之后第13個出臺樓市“限賣”政策的城市。

此前，廈門、福州等地規(guī)定新購買住房的，需取得產(chǎn)權證后滿兩年方可上市交易。該舉措引發(fā)了各地的效仿。

“限賣”正成為當前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調(diào)控的新特點。預計未來將有更多的城市會執(zhí)行這一新調(diào)控措施。通過設定一定年限限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可以有效地降低投機行為。

應當說，這些限購和限賣的政策是扎實有效的，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年一季度，一二線城市的房地產(chǎn)交易量，下跌的幅度達到了20%。但房價上漲的勢頭并沒有得到有效的遏制，讓我們擔心的是：這樣的饑餓銷售政策是揚湯止沸，還是釜底抽薪?

樓市限購會不會變成饑餓營銷

我與直言不諱地說“房子是給富人蓋的”的任志強是宿敵。我不僅在我的博客上罵他，還在經(jīng)濟時政類的雜志上著文罵他，我寫過多少口不擇言指名道姓地罵他的文章，不計其數(shù)。

這還不過癮，后來我有了機會，到鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》上，干脆面對面地指著他的鼻子罵他！

這件事我記得非常清楚。我開口第一句話便是，“任志強，你這個人真霸道！剛才于凌罡作了一個非常精彩的發(fā)言，可你居然霸道到連一句話都不讓人家說完！”坐在我身邊的主持人胡一虎說，“魏老師，他如果打斷您的話，我立刻掐斷他的話筒！”

我的這段話并非信手拈來，而是我的一種策略。否則我沒有辦法流暢而連貫清晰的講述我自己的觀點。好了，有了胡一虎的這個表態(tài)，有了主持人對我的話語權的袒護，我就可以先把他撂翻在地，再用直拳擺拳勾拳組合拳暴風雨般地揍他，打他！那一回我算是痛痛快快的，把他罵美了。

可他被“封口”之后。我非常失落，我又喜歡起他來了，我甚至發(fā)現(xiàn)我的許多觀點竟然與他驚人的一致！比如土地問題，中國的城市化問題，一致的程度連我自己都不敢相信，我和他的觀點不僅是句句相同，甚至字字相同！

最近，就在中國全國一線城市，甚至擴展到二線城市的“史上最嚴厲的限購措施”紛紛落地，他又對外媒說話了，再次語出驚人。他說，“處理不好房地產(chǎn)會再次暴漲！”

此話沒錯。這些被稱作“史上最嚴厲的限購政策”，我擔心的是其結果不過是饑餓銷售，是在火上澆油！真正解決的辦法是出臺“不動產(chǎn)稅”。這才是釜底抽薪并且刀下見菜的辦法。

房子是用來住的，不是用來炒的

讓我們來冷靜地看看，2017年，中國房地產(chǎn)市場的形勢：在日本房地產(chǎn)泡沫化高峰時期，僅東京的土地總市值就可以買下整個美國。如今，如果把北京的土地全部賣掉，同樣可以制造出超過美國一年GDP的財富。

去年美國GDP總量預計為18.6萬億美元，而去年北京平均地價約8000元/平方米，按此計算，北京土地總市值高達139萬億元。如果按照人民幣對美元的匯率1∶6.80計算，用北京的地價，買下美國綽綽有余。

中國樓市泡沫化程度已經(jīng)嚴重到如此程度！房地產(chǎn)的氣球，吹得已不能再大，再大就會爆炸！房地產(chǎn)危機爆發(fā)，將帶來的是整個中國經(jīng)濟的一場災難。

幾乎所有的發(fā)達國家都無一例外地爆發(fā)過房地產(chǎn)危機，它所直接引發(fā)的金融危機，將會造成國家的后果嚴重的經(jīng)濟崩潰，銀行倒閉，企業(yè)資金鏈斷裂，債主堵門，工廠失業(yè)，企業(yè)主跳樓，股市崩盤，甚至造成國家動亂。這樣的歷史事件，不勝枚舉。

2017年開年，面對已經(jīng)漲到了天上的，但仍在不斷上漲的房價，中國的經(jīng)濟學家和政府都表示了深深的憂慮。

他們都在奇怪地問：中國印了這么多的錢，而實體經(jīng)濟卻在鬧錢荒，錢都到哪兒去了？答案是：錢都進入了“虛擬經(jīng)濟”。都進了股市嗎？不對！中國股市不過是一塊沼澤地，2016年，證券交易印花稅跌幅高達50%，是中國所有的稅種中跌幅最大的，這表明中國股市正在大饑荒大饑餓中艱難度日。

錢并沒有進入股市，不要說投資人的錢，連社保基金這樣的航空母艦都不敢朝股市里去，一直在旁邊觀望，那么為什么說“錢都進入了虛擬經(jīng)濟”呢？原來他們把房地產(chǎn)納入了虛擬經(jīng)濟。

房地產(chǎn)為什么會是虛擬經(jīng)濟

所謂虛擬經(jīng)濟，是買賣的標的均為虛擬物，比如股市，期貨，債券所有的交易都表現(xiàn)為數(shù)字的流通和變化，可樓市的交易卻是實實在在的房子，而且房地產(chǎn)本身，還作為上游企業(yè)，帶動著鋼鐵、水泥、玻璃、煤炭、電力、塑料、木材加工等二十多個下游行業(yè)，為什么會把它納入虛擬經(jīng)濟呢？

在中國的老百姓當中，流傳著一個段子：“中國的房子，不是用來住的，而是用來炒的，中國的房子不是蓋給老百姓的，而是蓋給銀行的?！边@個段子原本是在民間流傳的一個冷笑話，現(xiàn)在卻被經(jīng)濟學家們接受了，政府也接受了，這就是為什么將房子納入了虛擬經(jīng)濟的原因所在。

政府和經(jīng)濟學家們的話沒有錯，一輪又一輪的爆炒，使房地產(chǎn)行業(yè)真的進入了虛擬經(jīng)濟，的確，錢都流到樓市去了。而且人們覺得，任志強的話好像沒有錯，房子還得再漲二十年?會是真的嗎？那么，究竟是什么力量推動著中國的房市在不斷地上漲？貨幣超發(fā)是房價暴漲的誘因。

從2013年下半年起，中國的樓市似乎進入了一個調(diào)整期，如果真的能夠進行一次深度的調(diào)整，那真的是一件大好事，中國經(jīng)濟所潛在的危機會得到釋放，老百姓也能從中得到實惠?？蛇^去兩年，房價僅僅是點了一下頭，然后就再度暴漲，其重要原因在于貨幣超發(fā)。

5月31日，武漢市國稅局在東西湖區(qū)局召開“互聯(lián)網(wǎng)+政務服務”現(xiàn)場觀摩推進會，觀摩了東西湖區(qū)長青街稅務服務站和智能辦稅服務廳好的做法和經(jīng)驗，總結回顧了“漢十條”多元化辦稅成果，提出下步工作目標?，F(xiàn)在，全市國稅網(wǎng)上辦稅比例達53%，網(wǎng)上辦理業(yè)務總量超過六成。（圖：程敏強/文：曉楊）

央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定的，這個標準已經(jīng)高出了允許的標準，是超發(fā)的。但實際的貨幣增速居然高達16%！

中國的貨幣發(fā)行存量，截至2016年10月末，廣義貨幣M2余額達到人民幣151.95萬億元，與1990年的1.53萬億相比，增長了近100倍!超過了美國和歐盟，位居世界第一，這是一件非常危險的事。原因在于商業(yè)銀行為了盈利的需要，發(fā)展出了巨大的影子銀行，導致了貨幣嚴重超發(fā)，而超發(fā)的貨幣則滋生了各種資產(chǎn)泡沫，尤其是地產(chǎn)泡沫。

本來可以容納大量的超發(fā)貨幣的中國的股市繼續(xù)低迷，更加重了這種泡沫的危險程度。

雄安新政能拯救中國樓市嗎

2017年，中國經(jīng)濟生活中的一件大事，是雄安新區(qū)的出現(xiàn)。這個消息剛一發(fā)布，大批的炒房客如過江之鯽洶涌而至，可他們卻發(fā)現(xiàn)，就在這條新聞發(fā)布之時，同時還發(fā)布了一條政府禁令，雄安新區(qū)房地產(chǎn)凍結！

摸著石頭過河的雄安，有人為它規(guī)劃了這樣一張藍圖：未來雄安將沒有商品房，全部為公租房和廉租房！

這是雄安特區(qū)房地產(chǎn)新政的偉大意義。雄安將啟用新的房地產(chǎn)試行方案，新城將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式等。如果這種模式真的得以實現(xiàn)，雄安新區(qū)將會吸引大批的人才蜂擁而至，連北京的人才都會因為房價的洼地效應而流入到雄安新區(qū)去！

這條房地產(chǎn)新政，對于雄安新區(qū)的建設意義非凡。雄安新區(qū)，不會是北上廣深的翻版，而是要在白紙上造出一個新社會?；蛘哒f，是理想社會的模版，這也是深化改革的舉措之一。

雄安新區(qū)土地限制交易，讓人們產(chǎn)生了遐想，大概以后就是一個PPP模式，開發(fā)商的經(jīng)營權，或許會有五、七十年，只租不賣，超長周期的投資；或者是在新移民交了1～3年社保后，與國家“共建”模式，國家與個人PPP，依然是只住不賣。

雄安新政更重要的意義是，政府不能再玩土地財政了，要全面激活人民的消費力、創(chuàng)造力、想像力。如果當住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等問題，不再成為我們的羈絆的時候。老百姓能騰出幾乎所有的財產(chǎn)進入消費循環(huán)的時候，這場深化改革算是成功了。歷史上，每一次重大的改革，都是將人民從土地中解放出來。

可雄安新政能是否成功？我們還需要等待時間和歷史的檢驗。

武漢市江岸區(qū)地稅局為了更好地服務納稅人，鼓勵和引導社會資源參與辦稅，6月6日，該局與武漢岱家山科技企業(yè)孵化器有限公司共同為“稅收志愿服務拼搏趕超小組”揭牌。圖為揭牌現(xiàn)場。（圖／文：廖小英）

關于不動產(chǎn)稅

我們已經(jīng)說了二、三十年的不動產(chǎn)稅，至今沒有在中國落地，更讓我們失望的是，今年3月政協(xié)人大兩會尚未召開，兩會的發(fā)言人傅瑩便宣布說，今年的兩會不討論“不動產(chǎn)稅”的問題，今年不會開征“不動產(chǎn)稅”。這條新聞，讓我們兩眼發(fā)黑。

可就在2017年4月8日，我們又讀到了這樣的新聞。

新聞事件二：不動產(chǎn)登記年底全覆蓋

2017年4月8日《華夏時報》刊出了這樣一條新聞：《開征房地產(chǎn)稅再進一步：不動產(chǎn)登記年底全覆蓋》

事實上，按照全國人大今年的立法計劃，房地產(chǎn)稅法不包含在其中。不過，房地產(chǎn)稅受重視的程度，已經(jīng)遠遠超出其他稅種。一個細節(jié)是，房地產(chǎn)稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產(chǎn)稅法的起草，是由全國人大預算工作委員會牽頭，財政部、國家稅務總局等職能部門共同參與，同時也吸收了一些專家，組織形成一個團隊來共同起草。

按照現(xiàn)有思路，房地產(chǎn)稅征收有兩個模式：一個是上海模式，對新增房產(chǎn)超過一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數(shù)高檔住宅。2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

國家稅務總局原副局長許善達此前透露，當初房地產(chǎn)稅改革試點時提出了三個目標：第一個目標是增加地方政府收入，但現(xiàn)在看來，上海和重慶的房產(chǎn)稅收入規(guī)模都極??；第二個目標是縮小居民收入差距；第三個目標是穩(wěn)定房價。目前看來，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革取得一定成效，但要期待它實現(xiàn)所有改革目標仍不太現(xiàn)實。

讀著這樣的新聞，固然讓我們眼前一亮，但看看對房地產(chǎn)稅的討論，我們?nèi)匀豢床坏叫乱?，中國的房地產(chǎn)稅，無論是上海的試點和重慶的試點，都是失敗的，這樣的房地產(chǎn)稅有和沒有，沒有區(qū)別。

請注意，在全世界幾乎所有的國家房地產(chǎn)稅，都是第一大稅，即使對于世界上最貧窮的國家，地產(chǎn)稅都占到國家稅收比重超過了60%！可房地產(chǎn)稅對中國稅收的貢獻接近于零。那點收入還不夠投入的稅收成本，這不是我們所需要的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅要明確它是一種“富人稅”，房地產(chǎn)稅要重到讓炒房客絕望，讓占有多套住房的人養(yǎng)不起房，要使中國的人們“買房容易，養(yǎng)房難”。

現(xiàn)在中國人到國外，發(fā)現(xiàn)國外的房子都很便宜，都比北上廣深的房子便宜，便宜到他們不愿意在國內(nèi)炒房了，可是他們卻又不敢在國外炒房，中國的炒房客，在世界上任何一個國家都不受歡迎，因為幾乎所有的國家，都有禁止炒房的嚴厲規(guī)定，而韓國的法律更是規(guī)定，不許有任何人有第二套住房。

其實中國的房價是能夠降下來的，只要我們把七十年一次蠆交的房地產(chǎn)稅，改成逐年交納，房價的跌幅就不會只跌一半。

政府可以把房地產(chǎn)稅抵押給銀行，取代由于房價下跌而造成的土地財政斷頓兒，而發(fā)生政府破產(chǎn)的危機，而銀行也很高興接受房地產(chǎn)稅抵押，因為這是一種穩(wěn)定而且會隨著物價和收入的上漲而不斷上漲的收入，銀行只怕?lián)尣坏绞帜?。這似乎是一個多方共贏的事，又何樂而不為呢？

說沒有人吃虧，這也不對，盛大的宴會之后總要有人來買單，這才符合規(guī)律。

不高興的只有中國占有了多套住房的富人，他們將會為房地產(chǎn)稅改革買單，讓“睡著掙錢”的人來買單，這難道有什么不對的嗎？這是一次均貧富的機會，中國不可以失去這樣的機會。

如果連這都做不到，那我們還是社會主義的中國嗎？

關于不動產(chǎn)稅，我們已經(jīng)說了三十多年，上個世紀我們就在說，至今卻沒能開征，不要讓我們等得太久，在我們的有生之年，能看到房地產(chǎn)稅的開征嗎？

其實我們也不必擔這個心，因為開征房地產(chǎn)稅不是某個人的愿望，而是中國經(jīng)濟危機釋放的重大手術!若想要中國經(jīng)濟不出現(xiàn)大災大難，開征“不動產(chǎn)稅”是釜底抽薪的治本之策，也是唯一的選擇!

房地產(chǎn)稅正在向我們走來，我們已經(jīng)聽到了其一步一步的腳步聲！

魏雅華，財經(jīng)作家，陜西電視臺經(jīng)濟頻道資深評論員