王嵐+趙培培

（山西財經(jīng)大學(xué)財政經(jīng)融學(xué)院 山西太原 030006）

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一項重要的工作。本文以華翔購物廣場為例分析房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用，分析出目前諸如房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r問題、市場比較法自身的因素以及房地產(chǎn)交易案例信息資料的問題等。因此，政府應(yīng)該擴(kuò)大房地產(chǎn)交易信息來源渠道；房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部應(yīng)該采取的積極措施；政府、房地產(chǎn)市場方面以及房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價人員三方應(yīng)互相合作。通過上述工作改進(jìn)房地產(chǎn)估價工作，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：市場比較法 房地產(chǎn)估價 成本法

由于起步較晚，我國的房地產(chǎn)估價無論是在理論、方法或是指標(biāo)體系的建立方面，都是借鑒或沿用發(fā)達(dá)國家的成果，在評估理論方法研究這方面與發(fā)達(dá)國家也基本處于相近水平，但在實踐中卻存在巨大差異。

市場比較法能夠在估價過程中直接反映房地產(chǎn)的市場狀態(tài)，與收益法、成本法等估價方法相比，更簡單，更直接，也就最常用?？v觀市場比較法的估價過程，我們可以發(fā)現(xiàn)，市場比較法體現(xiàn)了“市場化”的特點，而土地市場上的交易狀態(tài)也具有這樣的特點，那么將可比實例修正得到的估價結(jié)果也應(yīng)該是客觀合理的，更容易讓人們接受。

運用市場比較法有七個操作步驟：a 搜集交易實例；b 選取可比實例；c 建立價格可比基礎(chǔ)；d 進(jìn)行交易情況修正；e 進(jìn)行交易日期修正；f 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；g 綜合修正求出比準(zhǔn)價格。

侯馬華翔購物廣場是由華翔集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營的集購物、休閑、美食、娛樂、辦公為一體的大型綜合商貿(mào)大廈，該項目翻建于2011年，總建筑面積為30000㎡，位于侯馬市最繁華的商業(yè)中心——新田路和花園街的交匯處，具有得天獨厚的商業(yè)優(yōu)勢。地下一層、地上七層，布局規(guī)劃合理，是晉南地區(qū)最具規(guī)模的新型商業(yè)旗艦店。

選擇五個交易實例，其中交易實例ABC的建筑類型均屬于混合型，裝修狀況均為精裝修，與待估房地產(chǎn)狀況類似，因此把交易實例ABC作為可比實例?？杀葘嵗灰谞顩r如表2.1 。

在表2.1中，可比實例的房地產(chǎn)交易狀況中的各數(shù)值都是比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另外，根據(jù)中國中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院給出的數(shù)據(jù)，筆者了解到從2011年7月1日至2012年該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2012年11月1日則每月遞減0.5%，在此條件下對華翔廣場項目進(jìn)行估價，估價時點為2013年8月31日。市場比較法的操作步驟如下：

選取ABC三個交易實例作為可比實例。

比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

交易情況修正系數(shù)：

可比實例A=100/102；可比實例B=100/100；可比實例C=100/97

交易日期修正系數(shù)：

可比實例A=（1+1%）^4；可比實例B=（1+1%）^4；可比實例C=（1+1%）^3

房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：

因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素所產(chǎn)生的作用相同，所以假設(shè)三方面的權(quán)數(shù)相同，均為1/3，則有：

可比實例A=100/[100×1/3+（100-2）×1/3+（100-4）×1/3]=100/98

可比實例B=100/[（100+3）×1/3+（100+2）×1/3+（100-2）×1/3]=100/101

可比實例C=100/[100×1/3+（100-1）×1/3+（100+1）×1/3]=100/100

計算比準(zhǔn)價格：

比準(zhǔn)價格a=3100×（100/102）×（1+1%）^4×（100/98）=3227.1633

比準(zhǔn)價格b=3200×（100/100）×（1+1%）^4×（100/101）=3296.9632

比準(zhǔn)價格c=3000×（100/97）×（1+1%）^3×（100/100）=3186.49794

將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有：

估價對象單價=（3227.1633+3296.9632+3185.49794）/3=3236.87481（元/㎡）

盡管市場比較法在房地產(chǎn)估價中可以得到相對公允，符合各方利益的結(jié)果，但在現(xiàn)實中推行該方法仍面臨著諸多障礙。

運用市場比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，必須要滿足以下兩個條件：一方面是必須要有一個充分活躍并且發(fā)展比較完善的房地產(chǎn)市場；另一方面則是要保證在待估房地產(chǎn)估價時點近期有較多類似房地產(chǎn)的案例可以作為可比實例可供選擇。

侯馬市華翔購物廣場項目所屬的房地產(chǎn)市場僅僅是一個縣級市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場，其發(fā)展?fàn)顩r還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場比較法所需要的市場條件。在這樣一個發(fā)展不完善的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，要獲得與待估房地產(chǎn)相類似的交易案例的資料是很難的。

侯馬市在近十年間房地產(chǎn)企業(yè)迅速增加，在2008年–2013年的五年間，侯馬市以時代廣場、華翔廣場、新世紀(jì)廣場、華美財富大廈以及錦都家園為代表的房地產(chǎn)企業(yè)相繼成立，但在關(guān)于房地產(chǎn)市場制度設(shè)施方面還是不健全的。

綜上所述，市場比較法在房地產(chǎn)估價中的運用必須滿足兩個條件：需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場以及能夠獲得相應(yīng)的交易實例作為可比實例。雖然目前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)在市場比較法的實踐應(yīng)用方面還存在著諸多的問題，運用市場比較法的市場條件也還需要不斷加強(qiáng)，但隨著我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的不斷完善，再加上我國政府方面、房地產(chǎn)市場方面以及房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價人員三方的互相協(xié)作，筆者認(rèn)為市場比較法一定會以其獨有的特點在我國今后的房地產(chǎn)評估中得到更加廣泛的應(yīng)用，從而更好地為我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)服務(wù)。

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