□ 溫州市不動產(chǎn)登記服務中心 余 一

企業(yè)從拿地到投產(chǎn)階段是融資最困難時期，土地抵押和在建工程抵押是主要手段。隨著工程項目的持續(xù)投入，在辦理土地抵押后變更為在建工程抵押，可幫助企業(yè)獲取更多貸款資金。以往該抵押變更需先注銷原抵押登記，簽訂新的抵押合同、并重新辦理抵押登記，不僅用時較長（整個業(yè)務流程最快要7天，慢則達15天），而且需要花費精力找到周轉資金，承擔“過橋資金”的高額使用成本。目前，在不解除土地抵押狀態(tài)下直接變更為在建工程抵押屬于全市、全省乃至全國難題。為有效解決企業(yè)困難，2019年溫州市不動產(chǎn)登記服務中心以為企業(yè)從拿地到建設到竣工提供全生命周期的融資服務為目標，創(chuàng)新業(yè)務，再造流程，實施了“助企優(yōu)抵”工程。3月，溫州市不動產(chǎn)登記服務中心經(jīng)開區(qū)辦證處通過為區(qū)內(nèi)一家企業(yè)成功辦理“土地抵押直接轉為在建工程抵押”業(yè)務，整個流程僅用時30分鐘，不僅為企業(yè)免去近1億元的融資壓力，還為企業(yè)增加了4000多萬元貸款資金，為全市、全省乃至全國辦理同類業(yè)務提供“最多跑一次”溫州樣本。

一、流程再造前

一般流程：企業(yè)需先到銀行還清貸款，銀行開具的債務還清證明，到不動產(chǎn)中心辦理土地抵押登記的注銷業(yè)務，再由企業(yè)到銀行申請貸款，簽訂新的抵押合同，抵押權人（一般為銀行）和抵押人雙方到不動產(chǎn)中心辦理在建工程抵押登記。完成抵押登記，最后由銀行發(fā)放貸款。

流程再造前：需辦理還貸、抵押注銷業(yè)務，一般情況下業(yè)務辦理時限7個工作日以上，另視產(chǎn)權人還貸及銀行放貸情況。

存在的問題及風險：一方面，需找到周轉資金，承擔“過橋資金”高額使用成本，而一旦找不到臨時融資渠道，無法辦理在建工程抵押，將導致資金鏈斷裂的風險。另一方面，抵押銀行對業(yè)務的辦理過程中也可能存在“抵押物登記出現(xiàn)空白期”等問題，且用“過橋資金”解決問題，給銀行帶來一定的政策風險。期間，還存在放貸利率波動的風險。

二、流程再造后

通過升級溫州市不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，在業(yè)務欄中增加“土地抵押轉在建工程抵押”登記業(yè)務項目，實現(xiàn)土地抵押登記和在建工程抵押登記兩個業(yè)務整合為一項變更登記業(yè)務、一個辦事流程。在取得抵押權人同意辦理土地抵押轉為在建工程抵押的書面意見后，企業(yè)無需辦理還貸、抵押注銷業(yè)務，由辦證窗口直接給予辦理土地抵押變更為在建工程抵押登記業(yè)務，并實現(xiàn)即辦即取。完成抵押變更登記，最后由銀行發(fā)放貸款。

流程再造后：無需辦理還貸、抵押注銷業(yè)務，企業(yè)經(jīng)申請“綠色通道”可即辦即取。

三、工作成效

一是“隨時貸”，破解融資困難。隨著工程項目投入增加，抵押物同步增值，企業(yè)從拿地、竣工驗收、換發(fā)房地合一不動產(chǎn)證的全流程，可按照自身融資需求進行土地抵押和直接變更為在建工程抵押，無需承擔注銷抵押中“過橋資金”高額成本以及再融資不成功等風險。另外，還可以多次變更在建工程抵押登記，企業(yè)可多次進行再融資，有效解決企業(yè)在項目建設過程中出現(xiàn)的資金困難，幫助企業(yè)健康發(fā)展。如浙江明泰標準件有限公司在濱海園區(qū)摘得113畝土地建二期項目，并辦理了土地抵押登記，獲得9261萬元銀行貸款。隨后企業(yè)結合自身融資需求，在該項目上投入資金達4000多萬時，經(jīng)申請并成功辦理純土地抵押直接變更為在建工程抵押登記后，提高了抵押物價值，最終為企業(yè)增加了4000多萬元的貸款額度。

二是“零風險”，規(guī)范審批流程。通過該變更登記業(yè)務，將抵押權變更登記整合到一個業(yè)務流程，減少了以往“先注銷土地抵押登記”這一環(huán)節(jié)，實現(xiàn)審批流程全封閉、無時差、同步辦理，審批無風險，消除了金融機構對業(yè)務辦理過程中可能存在的“抵押物登記出現(xiàn)空白期”等問題的顧慮，保證了銀行抵押權不落空。同時能使金融機構的授信額度不斷增加，保持其連續(xù)性與長期性，減少政策風險。

三是“跑一次”，提升企業(yè)便利度。通過流程再造，將以往分步走、多次跑的業(yè)務縮減為一項變更業(yè)務，直接由土地抵押登記變更為在建工程抵押登記，省去了還貸、抵押注銷等環(huán)節(jié)，只需最多跑一次、跑一窗，并實現(xiàn)了立等可取，有效提升企業(yè)便利度。