尹瑞

【摘要】工程造價(jià)管理是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的重要組成部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要方式之一，貫穿整個(gè)項(xiàng)目施工周期，其內(nèi)容包括設(shè)計(jì)、前期決策、招標(biāo)、投標(biāo)、施工以及竣工結(jié)算等階段?；诖?，作者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理進(jìn)行分析研究，以供相關(guān)工作人員參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；建設(shè)項(xiàng)目；工程造價(jià)管理

隨著時(shí)代發(fā)展，宏觀政策不斷調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本不斷提升，因此，必須加強(qiáng)工程造價(jià)管理，提升房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的投資收益。工程造價(jià)管理應(yīng)主要從工程技術(shù)、項(xiàng)目組織、合同與信息管理以及工程經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行控制管理，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金回收周期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，從根本上降低成本。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的核心是投資估算的定位與可行性方案的選擇，直接影響施工的周期和質(zhì)量，是工程造價(jià)控制的源頭，并指導(dǎo)后期各階段的工程造價(jià)控制。在實(shí)際控制過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研與資料的收集，從而選擇出正確的決策。

1.1建立完善的投資決策體制

在項(xiàng)目決策階段對(duì)工程造價(jià)管理進(jìn)行控制，應(yīng)首先建立相關(guān)的投資決策部門，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的土地、資金以及融資能力等因素，并根據(jù)市場(chǎng)行情，進(jìn)行專業(yè)的投資決策分析，以此來(lái)判斷出項(xiàng)目的可行性。

1.2建立完善的項(xiàng)目審查體制

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司除了公司內(nèi)部員工制作投資分析報(bào)告以外，還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢?nèi)藛T進(jìn)行項(xiàng)目審查，通過(guò)完善的審查，提出有效的改進(jìn)措施，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從根本上達(dá)到降低成本的目的。

1.3結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整

隨著國(guó)家政策的不斷調(diào)控，決策內(nèi)容逐漸深入，因此，相關(guān)的投資估算也必須進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。在實(shí)際的造價(jià)管理過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)決策報(bào)告中的每條建議進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格變動(dòng)，從根本上使投資估算有效的控制工程造價(jià)，從而起到影響決策的作用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的重點(diǎn)與關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段，如，設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)方案直接影響企業(yè)的成本投入與投資效益。在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，部分設(shè)計(jì)人員重視技術(shù)、輕視設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的合理性重視力度不足，從根本上降低了項(xiàng)目造價(jià)控制效果。

2.1擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)

推行招標(biāo)設(shè)計(jì)，選擇最佳的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方案，例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以組織相關(guān)的設(shè)計(jì)招標(biāo)會(huì)，邀請(qǐng)大量的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行投標(biāo)，綜合分析設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)因素，選擇出最合適的設(shè)計(jì)方案，以保證在戶型設(shè)計(jì)、項(xiàng)目布局以及建設(shè)造型等方面進(jìn)行有效的創(chuàng)新，從而降低成本造價(jià)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2.2有效推行限額設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，大部分設(shè)計(jì)人員對(duì)費(fèi)用定額、建筑工程預(yù)算定額等工作不熟悉，因此，在實(shí)際的設(shè)計(jì)過(guò)程中，相關(guān)設(shè)計(jì)人員應(yīng)與工程造價(jià)管理人員積極的進(jìn)行交流，保證設(shè)計(jì)人員參考的工程造價(jià)資料的可靠性，以此為前提，制定有效的策略，并對(duì)投資限額進(jìn)行合理的使用與分解，將經(jīng)濟(jì)與技術(shù)完美融合，從而控制施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算。

3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)階段工程造價(jià)管理

工程造價(jià)包括施工招標(biāo)與材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)，通過(guò)招標(biāo)，選擇合適的施工單位與材料供應(yīng)商，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度、質(zhì)量以及項(xiàng)目投資等產(chǎn)生直接影響。

3.1遵循公平公正原則

在招標(biāo)工作開展過(guò)程中，應(yīng)以誠(chéng)信、公正、公平以及公開為招標(biāo)原則，嚴(yán)格對(duì)參與招標(biāo)的施工單位與材料供應(yīng)商的財(cái)務(wù)狀況、類似工程以及資質(zhì)等進(jìn)行審核，甚至進(jìn)行實(shí)地考察，以此來(lái)保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合格的供應(yīng)商和優(yōu)秀的施工企業(yè)進(jìn)行合作。

3.2編制招標(biāo)文件

在制定招標(biāo)文件過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各類具有價(jià)值的數(shù)據(jù)與資料的累積、收集、分析、篩選以及總結(jié)等，并對(duì)影響招標(biāo)階段工程造價(jià)的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析與鑒別測(cè)評(píng)，以此來(lái)保證招標(biāo)文件編制工作有效進(jìn)行。同時(shí)，相關(guān)編制人員應(yīng)重點(diǎn)注意招標(biāo)文件中的工程量清單，并對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)的檢查，從而降低建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3遵循低價(jià)合理的評(píng)標(biāo)原則

低價(jià)合理是指，以保證建設(shè)項(xiàng)目工程的工期與質(zhì)量為前提的低價(jià)合理，在實(shí)際的評(píng)標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有效遵循低價(jià)合理評(píng)標(biāo)原則，但不能單純的追求低價(jià)，以此來(lái)保證有效的進(jìn)行工程造價(jià)控制，從而獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4簽訂合理的合同

在投標(biāo)工作結(jié)束后，應(yīng)嚴(yán)格按照我國(guó)相關(guān)的合同示范文本進(jìn)行合理的合同簽訂，并明確各項(xiàng)合同條款。例如，在合同中，應(yīng)對(duì)相關(guān)涉及費(fèi)用的條款，如違約處理、結(jié)算以及合同價(jià)款等條款進(jìn)行明確的確定，以此來(lái)避免違約爭(zhēng)議事件發(fā)生。

4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)管理

4.1建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)管制度落實(shí)責(zé)任

在工程施工建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)人員應(yīng)不斷完善職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任制，建立完善的投資控制系統(tǒng)，并做好工程進(jìn)度款的審核工作，防止出現(xiàn)投資失控情況。

4.2嚴(yán)格管理工程變更

在實(shí)際的管理過(guò)程中，相關(guān)的造價(jià)工程師應(yīng)注重事前的掌控，嚴(yán)格對(duì)工程變更造價(jià)進(jìn)行審核，主動(dòng)監(jiān)控，從而降低工程費(fèi)用支出，并且，當(dāng)施工企業(yè)違約時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行索賠。

4.3加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理

加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)管理，以此來(lái)避免不必要的成本支出。當(dāng)前，我國(guó)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理控制，現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款占據(jù)計(jì)算工程造價(jià)的比例不斷上升，因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，以此來(lái)保證簽證價(jià)款得到有效控制。

結(jié)論：

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理工作開展過(guò)程中，相關(guān)工作人員應(yīng)利用經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的方式，對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段進(jìn)行全方位控制，以此來(lái)保證投資建設(shè)的資金被合理利用，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)目標(biāo)，降低施工過(guò)程中的成本支出，從根本上提升房地產(chǎn)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。