劉洋

摘 要：申請登記做為不動產(chǎn)登記中的一個重要原則，對于我國不動產(chǎn)登記中的重要組織部分。本文結(jié)合我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記實施細(xì)則》，從不動產(chǎn)登記的重要意義入手，從不動產(chǎn)登記推進(jìn)過程中梳理依申請登記原則的重要內(nèi)容及重要意義，并尋找依申請登記原則在具體實施中所存在的問題，并據(jù)此提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：申請登記原則；不動產(chǎn)登記；應(yīng)用意義

1 引言

（一）不動產(chǎn)登記的重要意義

2016年1月1日正式頒布執(zhí)行的我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺以其所標(biāo)志著的我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本建立而具有保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全、維護(hù)正常的市場交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷這三重意義。

1.保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序

不動產(chǎn)登記，在法律上確立了國家對不動產(chǎn)所實施的必要保護(hù)，確定了不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬。其核心是不動產(chǎn)權(quán)利；其功能是基于健全市場經(jīng)濟(jì)的需求；其手段是通過登記并在登記簿上予以公示，改變了以前分散登記時各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登現(xiàn)象，并通過不動產(chǎn)登記信息平臺所建立的信息公開查詢系統(tǒng)，實現(xiàn)了不動產(chǎn)審批、交易和登記信息之間依法依規(guī)的互通共享，從而有效地化解了農(nóng)林、農(nóng)牧以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清、歸屬不明確的矛盾和糾紛，從而能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)。同時，以其對不動產(chǎn)交易安全所實施的保障，使不動產(chǎn)市場的正常交易秩序獲得了更好地維護(hù)。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，能夠合理化解由于我國目前不動產(chǎn)登記多部門管理，所牽扯到人員消耗、機(jī)構(gòu)龐雜、場所及設(shè)施設(shè)備眾多等大量的人力物力成本投入的浪費(fèi)問題，并可以解決在多部門主管下所形成的職能交叉，令各部門之間在有利益的事宜上爭權(quán)奪利，在有困難的問題上卻推諉扯皮，致使行政辦事效率低下，政府公信力降低的問題?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》將房屋、林地、草原、土地以及海域等不動產(chǎn)的登記職責(zé)加以整合，由國土資源部承辦的規(guī)定，對于理順部門職責(zé)關(guān)系，既減少政府行政成本，又提高了辦事效率， 提高了政府的公信力都產(chǎn)生了積極的促進(jìn)意義。

3 .更加方便快捷，以減輕當(dāng)事人分散登記的負(fù)擔(dān)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施，使以前農(nóng)村土地管理中歸口的住建部門的《房屋所有權(quán)證》、國土資源部門的《集體土地使用證》、農(nóng)業(yè)部門的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、林業(yè)部門的《林權(quán)證》以及城市房地產(chǎn)管理中歸口的建設(shè)部門《房屋所有權(quán)證》、國土資源部門《國有土地使用證》在登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊證和登記信息管理平臺上合并統(tǒng)一，對減輕群眾負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)和群眾，轉(zhuǎn)變政府職能，改善政府形象具有積極的意義。同時，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，標(biāo)志著不動產(chǎn)權(quán)屬在國家民主法制層面已經(jīng)進(jìn)入逐步完善的發(fā)展階段，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法治保障體系的建立，標(biāo)志著我國將加快權(quán)界清晰、分工合理、 運(yùn)轉(zhuǎn)高效格局的形成，為保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)提供法律法規(guī)依據(jù)。

（二）不動產(chǎn)登記的推進(jìn)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施，有力地推進(jìn)了我國的不動產(chǎn)登記的開展。從實際情況來看，我國進(jìn)一步推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，防范交易風(fēng)險，保證交易安全。

首先，在國土部協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個落實統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，目前以全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)信息共享的格局開始形成。這些舉措都有利于房產(chǎn)稅開征等工作的持續(xù)推進(jìn)。

其次，不動產(chǎn)登記，通過不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，也有力的推動了普通百姓的不動產(chǎn)權(quán)權(quán)能夠在《物權(quán)法》法律框架下徹底實現(xiàn)物權(quán)的自由轉(zhuǎn)移。

（三）不動產(chǎn)登記的基本原則

1.合法性原則

（1）在登記申請程序中，登記機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定對申請材料的合法性審查，確保登記薄的真實、準(zhǔn)確；

（2）《不動產(chǎn)登記暫行條例》中對登記機(jī)關(guān)的登記行為所做的嚴(yán)格規(guī)定，保證將其登記行為置于合法的登記程序之中。

2.申請原則

申請原則是指不動產(chǎn)登記中，當(dāng)事人或相關(guān)機(jī)關(guān)提起登記申請。申請原則的建立， 一方面體現(xiàn)出私法自治原則在登記程序中的具體； 另一方面，源于申請的啟動，規(guī)范了登記機(jī)關(guān)的登記范圍，有利于對公權(quán)力進(jìn)行限制。

3.在先原則

《不動產(chǎn)登記暫行條例》中所說的在先原則，指的是將登記程序作為不動產(chǎn)登記的必經(jīng)程序，這個原則的要求，在最大程度上確保了不動產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確性，從而使登記機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)登記簿，準(zhǔn)確推斷記載的權(quán)利人是否為有處分權(quán)人，而無須審查登記薄上的權(quán)利人是否真正享有處分權(quán)，減少工作量。

（四）相關(guān)文獻(xiàn)綜述

從文獻(xiàn)中得知，盡管不動產(chǎn)登記是以土地登記為主要形式而延展開來，但準(zhǔn)確地說來，“我國在民國以前并沒有真正形成現(xiàn)代意義上以公示為目的的登記制度。”（黃克偉），只不過是稅賦制度的衍生物。據(jù)黃克偉、陳顧遠(yuǎn)、王利明等學(xué)者從歷史延承的角度分析認(rèn)為，現(xiàn)代意義上以公示為目的不動產(chǎn)登記法肇啟于距今己有上百年歷史的民國時期，是新中國不動產(chǎn)登記制度為歷史之一。另一淵源據(jù)蔡定劍、李秀清、何勤華等人研究認(rèn)為，得之于新中國成立之初所全盤移植的蘇聯(lián)法學(xué)模式。

新中國成立后，對土地房屋重新進(jìn)行了確權(quán)登記，但隨著農(nóng)村集體所有制、城市私房非商品化和“文革”運(yùn)動，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，土地登記停滯不前。當(dāng)代土地登記從行政管理逐漸向符合市場經(jīng)濟(jì)需要的產(chǎn)權(quán)保護(hù)以及維護(hù)交易安全為目標(biāo)的立法進(jìn)程的過渡，張迎濤和張雪都認(rèn)為，應(yīng)該是改革開放后才開始進(jìn)行的。隨著土地登記逐漸法制化，學(xué)術(shù)界對土地登記的理論研究也日漸重視，例如齊恩樂從歷代土地契證進(jìn)行客觀描述的角度，張德義、郝毅生從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，李鳳章、陳明燦從不動產(chǎn)登記中的公權(quán)力角度，黃偉從地理信息學(xué)角度等分別對中國土地登記制度進(jìn)行論述。并且有更多的學(xué)者如王利明、孫憲忠、梁慧星等則對我國目前不動產(chǎn)登記制度弊端以及改進(jìn)的規(guī)則和如何建立相應(yīng)的制度等方面進(jìn)行了論述。

2 依申請登記原則的主要內(nèi)容及重要意義

依申請原則是不動產(chǎn)登記中非常重要的一個原則，既能夠有效地保護(hù)不動產(chǎn)人屬權(quán)利益，也能夠有效地防范登記過程中不規(guī)范操作。無論是從依申請登記的內(nèi)容來看，還是從依申請原則實施后的效果來看，依申請原則的應(yīng)用，都給予了我國不動產(chǎn)登記以更精確、更規(guī)范的法律操作。

（一）依申請登記原則的主要內(nèi)容

《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定了依申請登記，并以共同申請為原則，單方申請為例外，允許申請人在登記完成前可以自愿撤回登記申請。

從第三章所規(guī)定的登記程序來看，依申請原則的內(nèi)容主要涉及共同申請和單方申請兩大部分。其中共同申請的為因買賣、設(shè)定抵押權(quán)而申請登記的申請；當(dāng)事人可以單方申請的內(nèi)容則包括：尚未登記的不動產(chǎn)的首次登記；繼承、接受遺贈所取得的不動產(chǎn)權(quán)利；人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的不動產(chǎn)權(quán)利；除此之外，依申請原則還將在不動產(chǎn)中所涉及到變更、滅失、放棄、更正或異議包括法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形視為可申請登記的內(nèi)容。

（二）依申請登記的重要意義

我國頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》中所采用的非強(qiáng)制性登記而是依申請原則登記的規(guī)定，體現(xiàn)了在對不動產(chǎn)權(quán)利人作為民事主體充分尊重的基礎(chǔ)上，更有效地約束不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為，并以此來保證登記內(nèi)容的準(zhǔn)確全面。將不動產(chǎn)登記中依申請原則納入不動產(chǎn)登記范疇，并使其成為不動產(chǎn)登記中不可或缺的關(guān)鍵因素，無論是推動我國法制建設(shè)，還是從不動產(chǎn)登記對權(quán)利人利益保護(hù)方面都有著的積極意義。

首先，依申請原則充分體現(xiàn)了對當(dāng)事人意愿的尊重。

秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家赫爾南多.德.索托在對公民擁有的財產(chǎn)所有權(quán)的研究中指出：“缺少一套系統(tǒng)化的正規(guī)所有權(quán)制度，現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)就不可能出現(xiàn)”。就當(dāng)下中國來說，對公民財產(chǎn)的保護(hù)已經(jīng)實現(xiàn)了從客觀現(xiàn)實到法律確定的認(rèn)定，彰顯了法律對財產(chǎn)權(quán)這一屬于人的基本權(quán)利的再度尊重。我國對于不動產(chǎn)的登記，所采用的依申請原則，已然表明充分尊重公民對個人財產(chǎn)的主權(quán)，已經(jīng)成為我國民主法制建設(shè)進(jìn)程中的一個重要標(biāo)志，并且在國家法律層面得到了有效保證。

其次，可以有效約束不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為。

任何法律制度在執(zhí)行過程中都會因為人為的因素而引發(fā)問題和現(xiàn)象，對于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，依申請原則在有效約束其行為的意義方面主要有兩個方面：

一方面，基于依申請原則規(guī)定，登記首先需要提供真實的申請材料，而因為第一手資料的存在，給法院判決提供了裁斷的數(shù)據(jù)支撐，對圖謀不軌之人關(guān)閉了造假之門。

另一方面，在依申請的前提下所進(jìn)行的登記，對登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的法律職責(zé)做了明確規(guī)定，從而從法律制度上形成了對登記機(jī)構(gòu)的有效規(guī)范。

第三，保證登記內(nèi)容的準(zhǔn)確全面。

依申請原則所秉承的申請材料的準(zhǔn)確以及登記機(jī)構(gòu)規(guī)范操作的原則，從而保證了登記在登記薄上的內(nèi)容翔實、準(zhǔn)確。

3 依申請原則應(yīng)用中存在的問題及成因分析

任何法律制度在執(zhí)行過程中都會因為人為的因素而引發(fā)問題和現(xiàn)象，在依申請原則應(yīng)用中主要存在的問題及成因為：

1.地方政府隨意征用農(nóng)民耕地，圈為各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、修建鐵路、公路的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的主要原因是地方政府缺乏對公民不動產(chǎn)權(quán)益的維護(hù)意識，造成依申請原則貫徹不到位，給政府隨意侵害公民權(quán)益留下了找借口的機(jī)會。

2.出于利益驅(qū)使，在不動產(chǎn)登記中出現(xiàn)當(dāng)事人與登記者雙方合謀造假，虛報不動產(chǎn)價值，從中非法營利的問題；也出現(xiàn)了某些經(jīng)營實體，為了本部門本單位的經(jīng)濟(jì)效益，與登記機(jī)構(gòu)個別工作人員惡意串通，錯誤登記的；甚至還有別有用心之人擅自涂改、毀損登記簿的行為發(fā)生。造成這些現(xiàn)象的主要原因是因為，有些地方依申請原則執(zhí)行力度不夠，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利人初始登記的實際內(nèi)容缺失，從而給不法分子提供了以“法”違“法”的機(jī)會。

四、改進(jìn)對策建議

（一）以依申請登記原則本身所蘊(yùn)涵著的法度有效規(guī)避政府的不規(guī)范操作

依申請原則的本意是給予公民更大范圍內(nèi)的依法維護(hù)自身權(quán)利的空間和法律依據(jù)。盡管，按照我國不動產(chǎn)登記的規(guī)定，國家充分尊重公民的意愿，給予公民可以對自己的不動產(chǎn)申請保護(hù)，也有權(quán)不申請登記。但是，從司法實務(wù)上來看，當(dāng)公民不動產(chǎn)涉及法律糾紛，尤其是公民個體與政府之間就不動產(chǎn)之間發(fā)生糾紛后，依照依申請原則而進(jìn)行了不動產(chǎn)登記的公民，就可以在自己與政府侵權(quán)行為的博弈中，以法律所賦予的權(quán)利維護(hù)自己的合法權(quán)益，而未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的公民，在司法裁決時就會因基礎(chǔ)資料的缺失而處于下風(fēng)，并以此而引發(fā)了公民因自己權(quán)益受侵害而上訪甚至是以個別激烈的行為以示抗議，從而嚴(yán)重的影響了社會安定。公民是社會穩(wěn)定的基本因素，民安則世安，因此，各地政府要在國土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，站在維護(hù)國家穩(wěn)定發(fā)展大局的角度，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記實施細(xì)則》的頒布為抓手，履職盡責(zé)，大力宣傳不動產(chǎn)登記的積極意義，廣泛動員公民對自己名下的不動產(chǎn)予以登記，把自己的權(quán)益置于法律保護(hù)之下，以最大限度地消彌不動產(chǎn)侵權(quán)事件的隱患。同時，各地政府也要高度重視不動產(chǎn)登記對于公民權(quán)益維護(hù)而帶來的法律效力，從而自覺地遵法、守法，不以政府意志去隨意碰觸法律底線，以保證政府行為的規(guī)范、合法。

（二）以依申請登記原則嚴(yán)格規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的行為

首先，從依申請原則的法律規(guī)范來看，依申請原則所強(qiáng)調(diào)的是對民事主體合法不動產(chǎn)的保護(hù)力度，這就要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在工作中需要更加地謹(jǐn)慎與細(xì)心，既要嚴(yán)格審核依申請人所提交的申請材料的真實性，以保護(hù)申請人的債權(quán)與保護(hù)被執(zhí)行人的不動產(chǎn)物權(quán)兩者之間的統(tǒng)一。

其次，依據(jù)依申請內(nèi)容，對不動產(chǎn)登記的權(quán)屬中存在著的共有關(guān)系、異議登記等都做出了明確規(guī)定，這就要求登機(jī)機(jī)構(gòu)工作人員要基于法律條款，針對不動產(chǎn)的不同權(quán)屬采以不同的處理方式，以依法執(zhí)行。

第三，登記機(jī)構(gòu)工作人員要嚴(yán)格按照依申請原則的法律程序組織進(jìn)行不動產(chǎn)登記。在登記過程中，尊重事實、尊重民意，不徇私枉法，不以公謀私，保證所有的工作程序都符合法律規(guī)范和程序。

第四，在不動產(chǎn)登記中，還要注意對公民隱私權(quán)的保護(hù)。《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布前公開征求社會各方面的意見時，曾經(jīng)有一種觀點認(rèn)為：《不動產(chǎn)登記暫行條例》中應(yīng)該規(guī)定對不動產(chǎn)登記采取強(qiáng)制登記的方式，這樣一來，可以通過不動產(chǎn)登記實施，使不動產(chǎn)登記成為反腐利器，揪出房叔房嬸。對于這一點，筆者傾向于不動產(chǎn)登記中登記材料的公開，是對利害關(guān)系人公開，并不等同于行政法意義上的“公開”，不需要納入政府公開體系，接受全社會的監(jiān)督的認(rèn)識。

不動產(chǎn)登記的核心是不動產(chǎn)的權(quán)利，而不動產(chǎn)權(quán)利人作為公民，從《憲法》上來說，有屬于自己的隱私權(quán)。不動產(chǎn)作為個人財產(chǎn)，就公民個體來說，有登記的自由，也有選擇不予以登記的自由，要在具體工作中把依申請登記中的“依申請”真正在登記中體現(xiàn)以有效維護(hù)公民的財產(chǎn)隱私權(quán)。

綜上所述，就當(dāng)下中國情境而言，經(jīng)歷法制治國的變革，對于財產(chǎn)所有權(quán)的探析，已非只是學(xué)究式的理述，或者是政治化的強(qiáng)制，而是上升到了對人權(quán)充分尊重的高度，雖然不動產(chǎn)依申請登記原則，還只是一個微不足道的開始，但我們有理由相信，依申請登記原則所彰顯的是以往僵化的或者是行政思維化下所遮蔽的公民財產(chǎn)所有權(quán)秩序，促使國家立法尊重公民的民主權(quán)利。不動產(chǎn)登記中的依申請原則所含蘊(yùn)的法律約束力與對公民私有財產(chǎn)尊重的因素，在民主與法制、公平與公正的互動視野中，所體現(xiàn)的是“以法治國”思想在具體實施過程中的圓融交匯，表明政治意志對于公民意識的理性皈依，在中國民主法制的進(jìn)程中，所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)意義并將持續(xù)影響到我國的一系列法制建設(shè)。

依申請原則在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用，既因為自身所具有的程序能夠約束不動產(chǎn)登記中的違規(guī)行為，保證不動產(chǎn)登記的全面、真實和準(zhǔn)確以賦予自己以法律合法性，也因為其對于公民私有財產(chǎn)權(quán)利以立法體制下慎終追遠(yuǎn)的具體尊重而秉有民主法制意義的積極向度。但是，我們也應(yīng)該清醒地看到，我國不動產(chǎn)登記畢竟剛開始起步，在這一領(lǐng)域還有著許多亟待解決的問題，因此加強(qiáng)對依申請原則在不動產(chǎn)登記中應(yīng)用的探討，應(yīng)該引起國內(nèi)法學(xué)界的高度重視，并進(jìn)行法理上的深入研究。

參考文獻(xiàn)

[1]孫憲忠.特權(quán)法的實施（第一卷.物權(quán)確定）[M]北京.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2013.115.

[2]程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M]北京.法律出版社.2011.109-11O

[3]張巖.政府信息的認(rèn)定[J].中國行政管理.2012.8

[4]王利明.物權(quán)法研究[M].中國人民大學(xué)出版社.2013.366

[5]劉震宇.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題研究[J]海南大學(xué)學(xué)報.2011.03.01

[6]王永亮.論不動產(chǎn)登記中的私權(quán)利保護(hù)[J]華東政法大學(xué)學(xué)報，2014.05.15

[7]喬理想.論我國不動產(chǎn)的善意取得制度[J]河北師范大學(xué)學(xué)報，2015.05.08