張婷++張安錄++鄧松林++胡越

摘要

基于廣東省南海區(qū)的問(wèn)卷調(diào)研，采用Tobit模型分析資產(chǎn)專用性、交易的不確定性和交易頻率對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地交易費(fèi)用的影響，采用Probit模型分析交易費(fèi)用對(duì)市場(chǎng)交易方式選擇的影響。①集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用的研究結(jié)果：資產(chǎn)專用性中承租人不是本地人、受教育程度越高的人力資本資產(chǎn)專用性較高，會(huì)產(chǎn)生更高的交易費(fèi)用；模型中需求方物質(zhì)資產(chǎn)專用性沒(méi)有影響；土地資產(chǎn)專用性中的地塊離鎮(zhèn)中心距離越近的資產(chǎn)專用性更高，因而其交易費(fèi)用相對(duì)較高。交易的不確定性中交易行為的不確定性中交易對(duì)象為村集體，其交易費(fèi)用更低；簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到減少交易費(fèi)用的目的；沒(méi)有政府干預(yù)更傾向于采用接近市場(chǎng)的形式，交易費(fèi)用低；交易環(huán)境的不確定性中采用競(jìng)標(biāo)方式?jīng)Q定價(jià)格其交易費(fèi)用較低，而采用協(xié)議方式其交易費(fèi)用較高；辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》的交易其交易費(fèi)用更低，產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)有效運(yùn)作的前提。②市場(chǎng)交易方式選擇的研究結(jié)果：交易費(fèi)用較高的情況下，承租方傾向于選擇出讓的交易方式；資產(chǎn)專用性中企業(yè)員工人數(shù)和產(chǎn)業(yè)狀態(tài)均顯著正向影響交易方式的選擇，地塊更靠近鎮(zhèn)中心，企業(yè)更愿意選擇出讓的方式；交易的不確定性中交易行為的不確定性具有正向顯著影響的因素包括交易對(duì)象、合同年限、合同是否公證；交易環(huán)境的不確定性中價(jià)格決定方式、是否知道南海區(qū)試點(diǎn)及南海區(qū)流轉(zhuǎn)政策三個(gè)變量都顯著正向影響交易方式的選擇；交易頻率顯著正向影響交易費(fèi)用，二次或多次轉(zhuǎn)租的承租方會(huì)更愿意選擇出租的方式進(jìn)行交易。研究結(jié)論：交易費(fèi)用的三個(gè)分析維度對(duì)交易費(fèi)用的影響不盡一致，應(yīng)根據(jù)其影響的差異性來(lái)制定相關(guān)政策，以達(dá)到降低市場(chǎng)交易費(fèi)用的目的。

關(guān)鍵詞土地經(jīng)濟(jì)；農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)；交易費(fèi)用；資產(chǎn)專用性；交易的不確定性

中圖分類號(hào)F321.1

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1002-2104（2017）07-0089-12DOI：10.12062/cpre.20170331

土地市場(chǎng)形成初期，我國(guó)土地市場(chǎng)處于由政府主導(dǎo)型的城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，農(nóng)村集體建設(shè)用地要通過(guò)國(guó)家征收或者征用才能成為國(guó)有建設(shè)用地[1]。然而隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對(duì)建設(shè)用地需求的增加，農(nóng)村集體建設(shè)用地的所有者和使用者在受到國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)利益的驅(qū)動(dòng)下，二十世紀(jì)80年代、90年代我國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地隱形交易市場(chǎng)，自發(fā)的集體建設(shè)用地交易活動(dòng)已經(jīng)相當(dāng)普遍，并且愈演愈烈[2-3]，而集體建設(shè)用地的自發(fā)交易造成了很多問(wèn)題[4]：交易主體的不統(tǒng)一、交易形式的不規(guī)范、交易信息發(fā)布和搜尋途徑不一[2]。為了解決這些問(wèn)題，并讓農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)規(guī)范化，1999年國(guó)土資源部批準(zhǔn)安徽省蕪湖市、浙江省湖州市開(kāi)展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。2005年廣東省出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》，正式允許省內(nèi)的集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，并批準(zhǔn)南海區(qū)為試點(diǎn)。2008年，《中共中央十七屆三中全會(huì)關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》中提出：“要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益”。2015年初國(guó)務(wù)院公布了我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市的33個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)，廣東省佛山市南海區(qū)為試點(diǎn)之一。農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)是中國(guó)土地制度改革以及農(nóng)村土地市場(chǎng)規(guī)范的發(fā)展方向[3，5-6]。農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他集體建設(shè)用地使用者通過(guò)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、作價(jià)入股等形式，將集體建設(shè)用使用權(quán)有償讓與其他經(jīng)濟(jì)主體使用的行為[7]。

隨著各地開(kāi)展集體建設(shè)用地市場(chǎng)試點(diǎn)及學(xué)術(shù)界對(duì)集體建設(shè)用地市場(chǎng)研究的關(guān)注，取得了一些典型的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)及研究成果[8]。學(xué)者們分別從農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問(wèn)題、可行性[9-10]，流轉(zhuǎn)模式及比較分析[11-12]，產(chǎn)權(quán)配置及收益分配[13-14]，績(jī)效分析及政策選擇[2，15]等方面開(kāi)展了研究。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用的研究主要從理論視角分析，缺乏對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用及影響因素的實(shí)證分析：以制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中的交易費(fèi)用理論為切入點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地入市機(jī)制、隱形非法土地交易以及農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市三種情況的運(yùn)行成本進(jìn)行對(duì)比分析[16]；從產(chǎn)權(quán)視角分析降低農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用的產(chǎn)權(quán)安排模式[17-18]；從交易費(fèi)用視角研究集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展和制度改革[19-20]。而對(duì)于交易費(fèi)用的研究，國(guó)際上交易費(fèi)用的研究主要集中在：①交易費(fèi)用概念的界定。主要是國(guó)外學(xué)者從微觀和宏觀兩個(gè)視角來(lái)定義，微觀視角上的交易費(fèi)用包括簽約事先和事后成本的交易費(fèi)用[21-24]，宏觀視角的交易費(fèi)用將交易費(fèi)用的定義擴(kuò)展到整個(gè)人類制度的范圍，包括長(zhǎng)期以來(lái)人際交往的所有費(fèi)用[25-27]。②交易費(fèi)用的測(cè)度。根據(jù)交易費(fèi)用的定義，從微觀和宏觀兩方面來(lái)測(cè)度，微觀的測(cè)度主要是不同國(guó)家對(duì)創(chuàng)辦新企業(yè)等進(jìn)入管制帶來(lái)的交易費(fèi)用比較，不同國(guó)家同一筆中間商品交易的交換費(fèi)用比較，對(duì)單個(gè)行業(yè)的交易費(fèi)用測(cè)度，針對(duì)某項(xiàng)政策實(shí)施所引致的交易費(fèi)用測(cè)度[28-30]；宏觀視角包括以Wallis and North為代表的直接測(cè)度方法與通過(guò)構(gòu)建交易效率指標(biāo)來(lái)間接測(cè)度交易費(fèi)用[31-35]。

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育初期，小型工業(yè)園區(qū)和加工型企業(yè)主要出現(xiàn)在居民點(diǎn)周圍、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)附近，這些企業(yè)的規(guī)模較分散，呈現(xiàn)出與農(nóng)地插花分布的狀態(tài)，在空間上土地細(xì)碎化程度較高。此外，早期鄉(xiāng)村工業(yè)化的發(fā)展使得農(nóng)地在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，導(dǎo)致當(dāng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行行政區(qū)域調(diào)整時(shí)土地產(chǎn)權(quán)的細(xì)碎化，從而增加了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用。如果不進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易制度創(chuàng)新，其交易費(fèi)用將很高。因此，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用進(jìn)行分析，通過(guò)制度創(chuàng)新和改革來(lái)提高其交易效率，完善農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”。與此同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的安全性和有效性是市場(chǎng)建立、運(yùn)行以及與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)接的重要基礎(chǔ)，交易費(fèi)用是市場(chǎng)安全性和有效性的重要體現(xiàn)，因此，本文以威廉姆森（Williamson）的交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為基礎(chǔ)，選取廣東省佛山市南海區(qū)作為研究區(qū)域，分析農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易費(fèi)用及其影響因素，并進(jìn)一步分析交易費(fèi)用對(duì)承租方交易方式選擇意愿的影響，為建設(shè)高效率、低成本的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)提供意見(jiàn)和建議。

1分析維度與假說(shuō)的提出

南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易主要包括以下階段：首先，交易地塊的初步立項(xiàng)，集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)農(nóng)村集體資產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議對(duì)初步方案進(jìn)行審定；第二，初審結(jié)束后，反饋意見(jiàn)給股東大會(huì)進(jìn)行決議，征詢股東是否修改。決議過(guò)程需要1/2的股東參會(huì)，1/2的會(huì)議代表通過(guò)；第三，表決。表決書(shū)在表決前由交易中心審查、復(fù)審，查看是否有篡改、修改的地方。表決在股東、社委（經(jīng)聯(lián)社委員會(huì)）、全民代表三個(gè)級(jí)別組織進(jìn)行。表決后進(jìn)行公示（公示時(shí)間以統(tǒng)籌辦為準(zhǔn)），公示無(wú)異議后交由交易中心處理；第四，交易中心同步在網(wǎng)上（桂城政務(wù)信息網(wǎng)等）公示，公示期一般為30天，公示期也是報(bào)名期。有意向的競(jìng)標(biāo)人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納對(duì)應(yīng)金額的保證金（總標(biāo)的的10%—20%），少交、多交均沒(méi)有競(jìng)標(biāo)資格，競(jìng)買人沒(méi)有競(jìng)買成功在30天內(nèi)退還保證金；第五，競(jìng)標(biāo)人在鎮(zhèn)（街）級(jí)、區(qū)級(jí)公共資產(chǎn)交易平臺(tái)通過(guò)明標(biāo)和暗標(biāo)兩種方式進(jìn)行競(jìng)標(biāo)；第六，成功競(jìng)標(biāo)的用地方與地塊所屬村集體簽訂合同。企業(yè)在整個(gè)交易過(guò)程中主要參與的環(huán)節(jié)是從公示期報(bào)名開(kāi)始，主要包括交易前地塊信息的收集，進(jìn)行投標(biāo)報(bào)名、競(jìng)標(biāo)、簽約、合同公證、稅費(fèi)繳納。在整個(gè)交易過(guò)程中企業(yè)涉及的交易費(fèi)用包括：交易前信息收集的費(fèi)用；投標(biāo)報(bào)名的費(fèi)用；競(jìng)標(biāo)過(guò)程的費(fèi)用；簽約的費(fèi)用；合同公證的費(fèi)用；交易后稅費(fèi)繳納的費(fèi)用以及其他費(fèi)用（圖1）。

集體建設(shè)用地價(jià)值是整個(gè)交易過(guò)程中至關(guān)重要的影響因素，并決定交易雙方之間的價(jià)格談判以及對(duì)土地資產(chǎn)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ膬r(jià)值評(píng)估，從而影響集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易費(fèi)用，并進(jìn)一步影響承租方交易方式的選擇。根據(jù)南海區(qū)集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易程序和規(guī)則，研究采用威廉姆森“描述交易的三個(gè)方面”——資產(chǎn)專用性、不確定性和交易頻率三個(gè)維度來(lái)分析我國(guó)近年來(lái)出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用。以交易為基本的分析單位，將所有交易還原為契約，不同契約形式根據(jù)其屬性不同，分別對(duì)應(yīng)不同治理結(jié)構(gòu)，繼而通過(guò)比較不同治理結(jié)構(gòu)的交易費(fèi)用進(jìn)行制度分析[22-23]。主要表現(xiàn)為：資產(chǎn)專用性低、不確定性弱、交易頻率低，交易費(fèi)用低，傾向于采用接近市場(chǎng)的形式進(jìn)行交易；資產(chǎn)專用性高、不確定性強(qiáng)、交易頻率高，交易費(fèi)用高，傾向于采用科層制的治理結(jié)構(gòu)；當(dāng)處于中等水平時(shí)，傾向于采用除兩者以外的混合治理結(jié)構(gòu)[21-22，36]。本文所研究的農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)是不涉及集體建設(shè)用地征收和征用行為[37]，而是市場(chǎng)需求下的交易行為，對(duì)其交易費(fèi)用的分析其實(shí)是同一農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)制度下的研究。從威廉姆森的交易費(fèi)用三個(gè)分析維度構(gòu)建模型：資產(chǎn)專用性、交易的不確定性和交易頻率來(lái)看，影響農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用的因素主要包括交易過(guò)程中交易主體人力資本專用性、交易主體物質(zhì)資產(chǎn)專用性、交易客體土地資產(chǎn)專用性等資產(chǎn)專用性因子；交易過(guò)程中交易行為的不確定性以及交易環(huán)境的不確定性因子；交易頻率因子。

首先，資產(chǎn)專用性是一項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)束被限定在某種用途上，若要將其調(diào)配用于其他用途或者將其中的某項(xiàng)子權(quán)利分離出來(lái)用于其他地方，資產(chǎn)的使用將帶來(lái)的使原有生產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值不損失的程度。威廉姆森將資產(chǎn)專用性分為地點(diǎn)專用性、物質(zhì)專用性、人力專用性、專項(xiàng)專用性、商標(biāo)專用性和臨時(shí)專用性[38-39]。資產(chǎn)專用性越高，將其調(diào)配為其他用途造成價(jià)值的減少越多，產(chǎn)生的交易費(fèi)用也相應(yīng)越高[40]。農(nóng)村集體建設(shè)用地交易對(duì)于承租人的資產(chǎn)專用性主要表現(xiàn)在承租人自身的人力資本專用性、承租企業(yè)的物質(zhì)資產(chǎn)專用性以及土地的專用性和地理位置專用性[38，40]。威廉姆森理論認(rèn)為人力資本對(duì)交易費(fèi)用的影響主要是因?yàn)閷I(yè)訓(xùn)練和學(xué)習(xí)，除非可以將這種人力資本的投資以較低成本轉(zhuǎn)向其他可替代的企業(yè)，但這往往很少發(fā)生[22]。在農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)中主要表現(xiàn)在需求方（企業(yè)）信息收集環(huán)節(jié)的費(fèi)用、報(bào)名的費(fèi)用，需求方受教育程度越高，從媒體獲得信息的敏感度越高，可能增加需求方（企業(yè)）作為“理性”經(jīng)濟(jì)人談判過(guò)程的復(fù)雜性；其次，需求方（企業(yè)）受教育程度越高，對(duì)交易客體價(jià)值的認(rèn)識(shí)、對(duì)潛在競(jìng)標(biāo)者的了解等方面信息收集越多，增加信息收集的費(fèi)用，同時(shí)還會(huì)增加需求方（企業(yè)）在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中的費(fèi)用；物質(zhì)資產(chǎn)專用性對(duì)集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用影響的機(jī)理主要是企業(yè)投資在一定程度上將被“鎖定”在交易中，企業(yè)規(guī)模體現(xiàn)其用地需求以及在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力，中大型企業(yè)對(duì)集體建設(shè)用地需求較高，這會(huì)增加企業(yè)在交易過(guò)程中對(duì)交易客體（土地）、交易主體（供給方、其他潛在競(jìng)標(biāo)人）等信息收集的成本和競(jìng)標(biāo)成本，帶來(lái)較高的成本[25，40-41]；土地資產(chǎn)專用性對(duì)集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用的影響主要表現(xiàn)在地塊規(guī)模和地塊區(qū)位屬性，區(qū)位取決于周邊土地的價(jià)值又決定周邊土地的價(jià)值，同時(shí)還受周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套的影響，而地塊規(guī)模對(duì)于周邊發(fā)展有重要影響，對(duì)這些影響的認(rèn)識(shí)和掌握會(huì)增加需求方（企業(yè)）信息收集成本以及競(jìng)標(biāo)過(guò)程中“討價(jià)還價(jià)”的成本，也是土地資產(chǎn)專用性對(duì)交易費(fèi)用產(chǎn)生影響的因素[41]。

假說(shuō)一：就承租人的人力資本專用性而言，承租人的人力資本專用性越高（如受教育程度越高），其行業(yè)的專用性和對(duì)企業(yè)投資的專用性越高，對(duì)用地需求的專用性增強(qiáng)，因而其交易費(fèi)用越高；承租企業(yè)的物質(zhì)資產(chǎn)專用性越高，其對(duì)用地及選址的專用性就越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高；快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將不斷提升土地價(jià)值，土地的專用性和地理位置專用性越強(qiáng)，交易過(guò)程中花費(fèi)的時(shí)間和人力越多，討價(jià)還價(jià)過(guò)程越復(fù)雜，將帶來(lái)更高的交易費(fèi)用。

其次，交易的不確定性。威廉姆森指出不同形式的不確定性，一是環(huán)境的不確定性，也就是說(shuō)由于環(huán)境的變化方式無(wú)法預(yù)測(cè)，使得擬定和實(shí)施的契約收益變得復(fù)雜，主要包括價(jià)格決定方式、《集體土地使用證》的辦理、《房屋產(chǎn)權(quán)證》的辦理、對(duì)南海區(qū)試點(diǎn)的了解。價(jià)格決定方式主要是基于競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)的費(fèi)用，如果采用一種較公開(kāi)、公正、公平的價(jià)格決定方式，競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)將越透明、越簡(jiǎn)單，能降低交易環(huán)境的不確定性，從而降低交易費(fèi)用；辦理《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》表示交易客體（集體建設(shè)用地）的產(chǎn)權(quán)越清晰，交易過(guò)程將越透明、交易的安全性越高，降低交易環(huán)境的不確定性，并降低交易費(fèi)用，這主要是基于需求方（企業(yè)）對(duì)客體信息的了解即發(fā)生在信息收集環(huán)節(jié)。此外，交易環(huán)境的不確定性還表現(xiàn)在交易雙方信息對(duì)稱性方面，出租方傾向于從好的方面描述土地資產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ宰畲蠡恋刭Y產(chǎn)價(jià)值，而承租方傾向于“獨(dú)享”土地增值收益，信息不對(duì)稱帶來(lái)的不確定性導(dǎo)致交易雙方的交易費(fèi)用增加[41]，這主要是基于需求方對(duì)供給方信息的了解即信息收集環(huán)節(jié)；二是行為的不確定性，反映在“個(gè)體生產(chǎn)率計(jì)量的困難”，主要表現(xiàn)在交易過(guò)程中交易對(duì)象的選擇、合同的簽訂、合同的公證、政府干預(yù)、中介參與等，不確定性越大，交易費(fèi)用越高[42]?！袄硇浴逼髽I(yè)傾向于選擇主體信用度高、客體產(chǎn)權(quán)清晰、履約成本低的供給方進(jìn)行交易，以降低交易行為的不確定性，這主要是基于信息收集環(huán)節(jié)需求方對(duì)交易對(duì)象的信息收集和掌握；簽約環(huán)節(jié)表現(xiàn)為規(guī)范化的締約行為，而合同公證環(huán)節(jié)表現(xiàn)為具有法律效應(yīng)的行為，通過(guò)規(guī)范化、法律化交易行為來(lái)降低交易行為的不確定性，從而減少農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用。政府干預(yù)和中介參與對(duì)交易費(fèi)用有影響是基于整個(gè)交易過(guò)程，政府干預(yù)可能存在政府的“尋租”行為，“擾亂”原有的市場(chǎng)機(jī)制，增加交易行為的不確定性；而中介參與增加了交易過(guò)程中的參與者，從而增加交易環(huán)節(jié)中的不確定性。

假說(shuō)二：農(nóng)村集體建設(shè)用地交易過(guò)程中的交易行為不確定性越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高；交易環(huán)境的不確定性越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高。

最后，交易頻率指的是交易發(fā)生的次數(shù)。交易頻率不僅會(huì)對(duì)交易費(fèi)用有影響，還關(guān)乎是否有必要成立一個(gè)專門的規(guī)制結(jié)構(gòu)，這對(duì)于整個(gè)交易過(guò)程的交易費(fèi)用都會(huì)產(chǎn)生影響。從需求方（企業(yè)）的角度來(lái)看，企業(yè)生命周期越長(zhǎng)，傾向于選擇長(zhǎng)期交易以通過(guò)降低交易頻率來(lái)減少交易費(fèi)用。此外，交易頻率越高，參與的主體越多，導(dǎo)致更高的交易費(fèi)用，且交易頻率越高，參與交易的環(huán)節(jié)越多，稅費(fèi)繳納的環(huán)節(jié)越多，交易費(fèi)用將越高。按不同的交易頻率，將交易分為一次性交易、偶然的交易和重復(fù)發(fā)生的交易[42]。

假說(shuō)三：農(nóng)村集體建設(shè)用地交易頻率越高，交易費(fèi)用越高。

2研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來(lái)源

南海區(qū)，廣東省佛山市下轄區(qū)，位于珠江三角洲腹地，緊連廣州市，毗鄰香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)。全區(qū)總面積1 073.8 km2，轄1個(gè)街道、6個(gè)鎮(zhèn)。1992年南海區(qū)率先在全國(guó)實(shí)施農(nóng)村土地股份制改革，通過(guò)對(duì)農(nóng)村土地、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)折股，以股份的形式配置給全區(qū)農(nóng)民并發(fā)放股權(quán)證書(shū)，確認(rèn)了農(nóng)民在集體經(jīng)濟(jì)中所占的份額。農(nóng)村土地股份制改革的推動(dòng)反映農(nóng)村正經(jīng)歷著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、土地資本化、城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村現(xiàn)代化的變化。2005年廣東省出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》，正式允許省內(nèi)的集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，并批準(zhǔn)南海區(qū)為試點(diǎn)。南海區(qū)在此基礎(chǔ)上制定了《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》（南府[2011]308號(hào)）和《關(guān)于印發(fā)〈佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法〉操作指引的通知》（南國(guó)土[2011]220號(hào)），允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在市場(chǎng)上通過(guò)出讓和出租方式交易，并明晰了集體建設(shè)用地的交易程序。從2010年初開(kāi)始，南海區(qū)率先在丹灶鎮(zhèn)、西樵鎮(zhèn)和獅山鎮(zhèn)試點(diǎn)，建立農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)，將村（居）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地、物業(yè)等全部集體資產(chǎn)和合同納入這一平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)交易。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體資產(chǎn)效益最大化，2014年1月8日，南海區(qū)集體土地交易中心、南海區(qū)集體產(chǎn)權(quán)交易中心、南海區(qū)集體經(jīng)濟(jì)股權(quán)管理交易中心正式揭牌成立，集體土地交易中心定位為南海集體建設(shè)用地交易場(chǎng)所。

根據(jù)南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的試點(diǎn)建設(shè)，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)”課題組于2015年12月、2016年7月及8月在南海區(qū)桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、西樵鎮(zhèn)、獅山鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)研和問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查過(guò)程中采取了簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的方法選擇調(diào)查樣本，通過(guò)走訪農(nóng)村集體建設(shè)用地使用地址的調(diào)查方法，由調(diào)查人員在事先不通知的情況下隨機(jī)選取被調(diào)查對(duì)象（企業(yè)或公司負(fù)責(zé)人，參與了企業(yè)或公司用地的交易過(guò)程）進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查人員向被調(diào)查對(duì)象根據(jù)問(wèn)卷提問(wèn)，面對(duì)面地與被調(diào)研對(duì)象解釋調(diào)研問(wèn)卷上的內(nèi)容，協(xié)助其完成問(wèn)卷。調(diào)查過(guò)程中隨機(jī)挑選企業(yè)完成問(wèn)卷420份，共收回了400份，最終的有效問(wèn)卷398份。

3變量設(shè)定與模型選擇

3.1變量設(shè)定

根據(jù)前文闡述的理論和提出的研究假說(shuō)，建立交易費(fèi)用三個(gè)分析維度的模型。影響因素從交易費(fèi)用的三個(gè)分析維度出發(fā)，主要包括：①資產(chǎn)專用性：需求方人力資本專用性、需求方物質(zhì)資產(chǎn)專用性、土地資產(chǎn)專用性；②交易行為的不確定性、交易環(huán)境的不確定性；③交易頻率（見(jiàn)表1）。

3.2交易費(fèi)用核算模型

交易費(fèi)用（Y）主要包括每項(xiàng)交易過(guò)程（Y1、Y2……Yn）中產(chǎn)生的人力成本費(fèi)用（yn1）、時(shí)間成本費(fèi)用（yn2）以及實(shí)際花費(fèi)的費(fèi)用（yn3）。人力成本和時(shí)間成本通過(guò)廣東省佛山市物價(jià)局規(guī)定的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)1 510元/月（每個(gè)月按30天計(jì)算，每天則為68.64元/天）來(lái)計(jì)算一宗地的交易過(guò)程中花費(fèi)的人力（個(gè)人）和時(shí)間（天）。

3.3交易費(fèi)用及其影響因素分析的Tobit模型

“交易費(fèi)用”模型的因變量Y在“0”處是左截尾，為了避免選擇性樣本偏誤，研究采用常用的Tobit模型[43-44]。Tobit模型表示如下：

式中，自變量xi包括資產(chǎn)專用型（需求方人力資本專用性、需求方物質(zhì)資產(chǎn)專用性、土地資產(chǎn)專用性）、交易的不確定性（交易行為的不確定性、交易環(huán)境的不確定性）和交易頻率；εi為擾動(dòng)項(xiàng)。

3.4交易方式選擇及其影響因素分析的Probit模型

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易方式的選擇意愿是一個(gè)二值變量（1=出租，0=出讓），在綜合考慮自變量類型的情況下，本文通過(guò)建立Probit模型對(duì)土地需求方（承租方）交易方式的選擇意愿及影響因素進(jìn)行分析。

Probit二元選擇模型的矩陣定義為[45]：

式（1）中，交易方式選擇y為二元離散變量，將選擇出租的交易方式賦值為1，選擇出讓的交易方式賦值為0。引入一個(gè)與X有關(guān)的潛在變量y*，有y*=X β+μ。其中，自變量X為承租方交易方式選擇的影響因素，β為待估系數(shù)，μ*是相互獨(dú)立且服從正態(tài)分布的殘差項(xiàng)。y與y*的對(duì)應(yīng)關(guān)系表達(dá)式為：

4實(shí)證分析

4.1農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用及影響因素分析

通過(guò)Stata12.0對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行Tobit模型估計(jì)，得出的結(jié)果表明，本研究設(shè)計(jì)的三個(gè)維度的控制變量在不同程度對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易費(fèi)用產(chǎn)生影響（見(jiàn)表2）。

從資產(chǎn)專用性來(lái)看，人力資本專用性中，承租人是否本地人在10%的水平上顯著負(fù)向影響交易費(fèi)用，即承租人為本地人的交易費(fèi)用較低，若非本地人其交易費(fèi)用較高，科斯、威廉姆森的觀點(diǎn)認(rèn)為將土地出租、出讓給集體內(nèi)部人員的專用性比外部人員更低，內(nèi)部人員的交易更傾向于一體化過(guò)程，因而其交易費(fèi)用更低[22，46]。南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的承租方很大部分是南海區(qū)和佛山市戶籍，外省人占比相對(duì)較少，這是因?yàn)檗r(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)育初期，低租金、低地價(jià)“允許”本地人進(jìn)行鄉(xiāng)村工業(yè)化的發(fā)展。調(diào)研樣本顯示承租方是本地人占總樣本的比重為59.80%，即超過(guò)一半的承租方為本地人；受教育程度在10%的水平上顯著正向影響交易費(fèi)用，樣本中近50%的調(diào)研對(duì)象接受了高級(jí)中學(xué)的教育，33.33%的調(diào)研對(duì)象接受了大專及以上的教育。受教育程度越高的承租方經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的培訓(xùn)和鍛煉一定程度上被“束縛”在某一行業(yè)中，轉(zhuǎn)向其他行業(yè)或者領(lǐng)域的成本較高，因而產(chǎn)生更高的交易費(fèi)用；此外，需求方（企業(yè)）受教育程度越高，對(duì)集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易主體、交易客體、交易規(guī)則、相關(guān)法律等的了解程度越高，這將增加企業(yè)作為“理性”經(jīng)濟(jì)人在交易談判過(guò)程中的復(fù)雜性，從而帶來(lái)更高的交易費(fèi)用，驗(yàn)證了假說(shuō)一中人力資本專用性越高（如受教育程度越高），其交易費(fèi)用越高。模型中需求方物質(zhì)資產(chǎn)專用性沒(méi)有影響，沒(méi)有驗(yàn)證假說(shuō)一中的承租企業(yè)的物質(zhì)資產(chǎn)專用性越高，其對(duì)用地及選址的專用性就越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高。

土地資產(chǎn)專用性中地塊區(qū)位屬性在10%的水平上負(fù)向影響農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易費(fèi)用，即地塊離鎮(zhèn)中心的道路距離越遠(yuǎn)，區(qū)位條件較劣，交易費(fèi)用越低，反之，離鎮(zhèn)中心的道路距離越近，區(qū)位條件較好，交易費(fèi)用越高，樣本中70.60%的地塊其離鎮(zhèn)中心的距離小于10 km。快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化與工業(yè)的發(fā)展不斷提升土地價(jià)值，土地權(quán)利的缺失或轉(zhuǎn)移，會(huì)使得土地供給方享受不到土地的價(jià)值[47]，交易過(guò)程中會(huì)發(fā)生更多的價(jià)格博弈（討價(jià)還價(jià)成本），增加交易費(fèi)用。南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)中心的一宗地在出讓過(guò)程中要求承租方為集體經(jīng)濟(jì)組織代建物業(yè)，集體經(jīng)濟(jì)組織再將物業(yè)返祖給承租方，集體經(jīng)濟(jì)組織可獲得集體建設(shè)用地價(jià)值升值及長(zhǎng)期的土地增值收益，這增加了交易過(guò)程中討價(jià)還價(jià)成本，從而增加了市場(chǎng)交易費(fèi)用。此外，離鎮(zhèn)中心距離越近的區(qū)域其發(fā)展規(guī)劃基本成形，地塊周邊配套相對(duì)更完善，這就使得地塊的專用性增強(qiáng)，土地轉(zhuǎn)為他用的成本很高，因而其交易費(fèi)用相對(duì)較高[41]，資產(chǎn)專用性的假說(shuō)一得到了驗(yàn)證。

從交易的不確定性方面來(lái)看，交易行為的不確定性中交易對(duì)象的選擇在1%水平上顯著負(fù)向影響交易費(fèi)用，即交易對(duì)象為村集體，其交易費(fèi)用更低，反之，交易對(duì)象為個(gè)人，其交易費(fèi)用越高。南海區(qū)在1992年率先實(shí)行了農(nóng)村集體土地股份合作制改革，將農(nóng)村集體改革為集體經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)管理和交易的規(guī)范化和程序化，與集體經(jīng)濟(jì)組織的交易相對(duì)而言更規(guī)范、不確定性更低，因而其交易費(fèi)用更低。由于對(duì)承租方的調(diào)研中大部分是二次或多次轉(zhuǎn)租的行為，樣本中只有33.67%的宗地是與集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行交易。是否簽訂合同在5%的水平上顯著負(fù)向影響交易費(fèi)用，簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到減少交易費(fèi)用的目的，樣本中96.73%的交易都簽訂了合同，這有利于降低市場(chǎng)交易履約的風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)交易效率。政府是否干預(yù)在10%的水平上顯著正向影響交易費(fèi)用，政府干預(yù)的交易其交易費(fèi)用較高，沒(méi)有政府干預(yù)其交易費(fèi)用較低。沒(méi)有政府干預(yù)更傾向于采用接近市場(chǎng)的形式，交易費(fèi)用低；而有政府干預(yù)更傾向于混合治理結(jié)構(gòu)，交易費(fèi)用相對(duì)較高[21-22，36]。調(diào)研數(shù)據(jù)中只有8.29%的交易有政府的干預(yù)，南海區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村級(jí)資產(chǎn)交易平臺(tái)建立以后，政府在交易過(guò)程中起到監(jiān)督和引導(dǎo)的作用，對(duì)于整個(gè)交易過(guò)程的干預(yù)程度較低，實(shí)現(xiàn)了集體經(jīng)濟(jì)組織與行政服務(wù)分離的“政經(jīng)分離”治理模式。這同時(shí)也驗(yàn)證了假說(shuō)二中的交易過(guò)程中的交易行為不確定性越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高。

交易環(huán)境的不確定性中價(jià)格決定方式在5%的水平上顯著負(fù)向影響交易費(fèi)用，采用競(jìng)標(biāo)方式進(jìn)行的交易其交易費(fèi)用較低，而采用協(xié)議方式其交易費(fèi)用較高。南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易過(guò)程中的競(jìng)標(biāo)是各鎮(zhèn)、街資產(chǎn)交易中心安排相關(guān)人員操作的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，集體經(jīng)濟(jì)組織及企業(yè)均不需要向工作人員支付費(fèi)用，而且保證了整個(gè)競(jìng)標(biāo)過(guò)程能夠在公平、公正、公開(kāi)的環(huán)境下進(jìn)行，大大地降低了交易過(guò)程中的不確定性；而協(xié)議是交易雙方一個(gè)討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程中交易雙方作為“理性經(jīng)濟(jì)人”只會(huì)將有利于自己的信息告知對(duì)方，可能存在信息不對(duì)稱的情況發(fā)生[21，38]，增加了交易的不確定性，從而增加交易費(fèi)用，樣本數(shù)據(jù)中31.16%的集體建設(shè)用地價(jià)格決定方式是通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式?jīng)Q定的，大部分是交易雙方協(xié)議決定，這種現(xiàn)象在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓行為中出現(xiàn)較多。是否辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》在5%的水平上顯著負(fù)向影響交易費(fèi)用，辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》的交易其交易費(fèi)用更低，調(diào)研數(shù)據(jù)中64.32%的集體建設(shè)用地交易已對(duì)地上物業(yè)辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》；沒(méi)有辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》的交易其交易費(fèi)用更高?？扑乖凇渡鐣?huì)成本問(wèn)題》中論述了產(chǎn)權(quán)明晰的重要性，并認(rèn)為產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)有效運(yùn)作的前提[48]，因而，《房屋產(chǎn)權(quán)證》的辦理是提高農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)有效運(yùn)作的關(guān)鍵，辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》可以減少交易雙方的不確定性以及討價(jià)還價(jià)過(guò)程，進(jìn)一步提升市場(chǎng)交易的效率，從而降低交易費(fèi)用。目前，南海區(qū)出臺(tái)的關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的政策中規(guī)定辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》是集體建設(shè)用地進(jìn)入平臺(tái)交易的前提，然而由于歷史的原因，很多集體建設(shè)用地、地上物業(yè)還沒(méi)有辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》，這不利于降低市場(chǎng)交易費(fèi)用、提高農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易的有效性。這同時(shí)也驗(yàn)證了假說(shuō)二中交易環(huán)境的不確定性越強(qiáng)，交易費(fèi)用越高。

4.2農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易方式選擇及影響因素分析

將交易費(fèi)用引入農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易方式選擇的模型中，采用Probit模型分析其對(duì)交易方式選擇的影響，結(jié)果見(jiàn)表3。從模型結(jié)果可知，交易費(fèi)用在5%的水平上正向顯著影響交易方式的選擇，即交易費(fèi)用越高，承租方傾向于選擇的交易方式是出讓，相反，交易費(fèi)用越低，承租方愿意選擇出租的方式進(jìn)行交易。調(diào)研樣本中多達(dá)59.80%的承租方傾向于選擇出讓的交易方式，出讓的交易年限一般比出租長(zhǎng)，一次性出讓即使其交易費(fèi)用較高，但是可以減少交易的次數(shù)、降低交易頻率，從而能夠更好地節(jié)約多次交易帶來(lái)的交易費(fèi)用。而傾向于選擇出租交易方式的承租方占比為40.20%，出租的交易方式一般周期較短，交易頻率相對(duì)較高，交易過(guò)程中多次交易會(huì)產(chǎn)生相對(duì)較高的交易費(fèi)用，因此，一次交易產(chǎn)生的交易費(fèi)用較低會(huì)選擇出租的方式。模型結(jié)果與前文理論闡述相一致。

資產(chǎn)專用性中企業(yè)物質(zhì)資產(chǎn)專用性中企業(yè)員工人數(shù)和產(chǎn)業(yè)狀態(tài)均顯著正向影響交易方式的選擇，企業(yè)員工人數(shù)越多，企業(yè)傾向于選擇出讓的交易方式，員工人數(shù)少的企業(yè)傾向于選擇出租的交易方式；產(chǎn)業(yè)為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的承租方更愿意選擇出讓的方式，而產(chǎn)業(yè)狀態(tài)為夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更愿意選擇出租的方式，朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)中超過(guò)半數(shù)的企業(yè)愿意選擇出讓的交易方式。企業(yè)員工數(shù)是衡量一個(gè)企業(yè)規(guī)模的重要指標(biāo)，企業(yè)員工數(shù)越多其企業(yè)規(guī)模越大，員工數(shù)越少企業(yè)規(guī)模越小，因此，企業(yè)員工數(shù)越多，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)更容易被“鎖定”在某一行業(yè)中[38]，這樣的企業(yè)更有可能進(jìn)行長(zhǎng)期投資，企業(yè)員工人數(shù)超過(guò)50人的承租方傾向于選擇出讓方式進(jìn)行交易的占比54.76%；如果企業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)發(fā)展的周期和壽命會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)，而如果企業(yè)處于夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)狀態(tài)下，其企業(yè)發(fā)展周期和壽命相對(duì)較短，因而更愿意選擇出讓方式進(jìn)行集體建設(shè)用地的交易。對(duì)南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，小型加工企業(yè)、小作坊型加工企業(yè)一般選擇短期租賃，這類承租方可能會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，抑或是搬遷至租金更低的地方進(jìn)行生產(chǎn)，其搬遷成本相對(duì)中、大型企業(yè)而言較低；而中、大型企業(yè)傾向于選擇長(zhǎng)期租賃或者出讓的交易方式，以降低多次交易過(guò)程發(fā)生的交易費(fèi)用、搬遷成本等，提高市場(chǎng)交易效率和企業(yè)利潤(rùn)。土地資產(chǎn)專用性中地塊區(qū)位屬性在5%的水平上顯著負(fù)向影響交易方式選擇，地塊更靠近鎮(zhèn)中心的企業(yè)更愿意選擇出讓方式，樣本數(shù)據(jù)中離鎮(zhèn)中心距離少于10 km的企業(yè)有63.70%愿意選擇出讓方式；而遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的交易企業(yè)更愿意選擇出租的交易方式。離鎮(zhèn)中心距離越近的區(qū)域其發(fā)展相對(duì)較完善，基礎(chǔ)設(shè)施配套也相對(duì)較全面，這些區(qū)域的投資受限于城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等，地塊位置的專用性較強(qiáng)，企業(yè)選擇出讓的交易方式可以有效地提高市場(chǎng)交易的效率，避免多次交易帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)成本。

交易的不確定性中交易行為的不確定性具有顯著影響的因素包括交易對(duì)象、合同年限、合同是否公證，且均是正向顯著影響交易方式的選擇，即交易對(duì)象選擇農(nóng)村集體的情況下，承租方傾向于選擇出讓的交易方式，與個(gè)人進(jìn)行交易的情況下，承租方愿意選擇出租方式。南海區(qū)村集體屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)體的性質(zhì)，具有相對(duì)完善和規(guī)范的交易程序，與村集體進(jìn)行交易的不確定性相對(duì)較低，因而企業(yè)愿意選擇出讓的方式與村集體進(jìn)行交易，然而個(gè)體的交易大多數(shù)情況下是轉(zhuǎn)租的行為，企業(yè)會(huì)選擇短期出租的交易方式以降低交易的不確定性和未來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)。合同進(jìn)行了公證承租人會(huì)選擇出讓的方式進(jìn)行交易，占比67.65%；沒(méi)有公證的情況下承租人更愿意選擇出租的方式進(jìn)行交易。合同進(jìn)行公證是對(duì)交易的見(jiàn)證，以保障交易的有效性和法律效應(yīng)，合同進(jìn)行公證的情況下承租方會(huì)認(rèn)為交易更有保障，因而會(huì)傾向于選擇出讓的方式；而合同沒(méi)有進(jìn)行公證，對(duì)于承租方的不確定性更強(qiáng)，因而出租是相對(duì)較有效和有利的一種市場(chǎng)交易方式。

交易環(huán)境的不確定性中價(jià)格決定方式、是否知道南海區(qū)試點(diǎn)及南海區(qū)流轉(zhuǎn)政策三個(gè)變量都顯著正向影響交易方式的選擇。南海區(qū)集體建設(shè)用地價(jià)格以競(jìng)標(biāo)方式?jīng)Q定包括兩種方式：明標(biāo)和暗標(biāo)，明標(biāo)需要競(jìng)標(biāo)人繳納除保證金之外的報(bào)名費(fèi)，以免串標(biāo)，暗標(biāo)是為了避免職業(yè)競(jìng)標(biāo)人串標(biāo)、抄標(biāo)，競(jìng)標(biāo)方式?jīng)Q定價(jià)格對(duì)于整個(gè)交易而言更規(guī)范、公平、公開(kāi)、公正，更有效地減少交易雙方信息的不對(duì)稱性，在這種情況下選擇出讓的交易方式對(duì)于承租方來(lái)說(shuō)相對(duì)更可靠，調(diào)研數(shù)據(jù)中采取競(jìng)標(biāo)方式?jīng)Q定集體建設(shè)用地價(jià)格的情況下，74.19%的承租方會(huì)選擇出讓的方式進(jìn)行交易；而如果采用協(xié)議的方式?jīng)Q定價(jià)格，交易雙方更愿意將有利于自己的信息告知，可能存在信息失真的情況，以出租的方式進(jìn)行集體建設(shè)用地交易相對(duì)更有效。知道南海區(qū)是農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)試點(diǎn)的承租方中63.89%傾向于選擇出讓的方式進(jìn)行交易；不知道的承租人會(huì)傾向于選擇出租的交易方式。承租方對(duì)政策的認(rèn)知可以更全面地了解自己的權(quán)利和義務(wù)以及市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)向，并增強(qiáng)交易信息的掌握程度以減少企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中交易環(huán)境的不確定性，因而會(huì)傾向于選擇出讓的方式進(jìn)行交易。

交易頻率在1%的水平上顯著正向影響交易費(fèi)用，首次交易的承租人可能會(huì)更愿意選擇出讓方式來(lái)交易，而二次或多次轉(zhuǎn)租的承租方會(huì)更愿意選擇出租的方式進(jìn)行交易。首次交易一般發(fā)生在承租方從公共資源信息網(wǎng)站得知的信息，并與經(jīng)濟(jì)社或經(jīng)聯(lián)社進(jìn)行交易，因而在這種情況下，承租方可能會(huì)相對(duì)更趨向于采用出讓的交易方式，首次交易過(guò)程中84.21%的承租方傾向于選擇出讓的方式進(jìn)行交易；然而二次或多次轉(zhuǎn)租的情況下，承租方只能向上一任房東或原始房東進(jìn)行交易，這種交易方式更趨于選擇出租以降低交易雙方的不確定性和長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)論與建議

5.1結(jié)論

本文從威廉姆森交易費(fèi)用理論出發(fā)，從資產(chǎn)專用性、交易的不確定性和交易頻率三個(gè)分析維度構(gòu)建了農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易費(fèi)用及影響因素分析模型，并進(jìn)一步分析了交易費(fèi)用對(duì)交易方式選擇的影響。

第一，從資產(chǎn)專用性來(lái)看，承租人為本地人的交易費(fèi)用較低，若非本地人其交易費(fèi)用較高，土地出租、出讓給集體內(nèi)部人員的專用性比外部人員更低，內(nèi)部人員的交易更傾向于一體化的過(guò)程，因而其交易費(fèi)用更低；受教育程度越高的承租方經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的培訓(xùn)和鍛煉一定程度上被“束縛”在某一行業(yè)中，轉(zhuǎn)向其他行業(yè)或者領(lǐng)域的成本較高，因而產(chǎn)生更高的交易費(fèi)用；模型中需求方物質(zhì)資產(chǎn)專用性沒(méi)有影響。土地資產(chǎn)專用性的地塊區(qū)位屬性負(fù)向影響農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)的交易費(fèi)用，離鎮(zhèn)中心距離越近的區(qū)域其發(fā)展規(guī)劃基本成形，地塊周邊配套相對(duì)更完善，這就使得地塊的專用性增強(qiáng)，土地轉(zhuǎn)為他用的成本很高，因而其交易費(fèi)用相對(duì)較高。

第二，從交易的不確定性方面來(lái)看，交易行為的不確定性中交易對(duì)象為村集體，其交易費(fèi)用更低，反之，交易對(duì)象為個(gè)人，其交易費(fèi)用越高；簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風(fēng)險(xiǎn)，減少交易費(fèi)用；沒(méi)有政府干預(yù)更傾向于采用接近市場(chǎng)的形式，交易費(fèi)用低；而有政府干預(yù)更傾向于混合治理結(jié)構(gòu)，交易費(fèi)用相對(duì)較高；采用競(jìng)標(biāo)方式?jīng)Q定價(jià)格其交易費(fèi)用較低，競(jìng)標(biāo)保證了整個(gè)競(jìng)標(biāo)過(guò)程能夠在公平、公正、公開(kāi)的環(huán)境下進(jìn)行，降低了不確定性；辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證》的交易其交易費(fèi)用更低，產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)有效運(yùn)作的前提。

第三，交易費(fèi)用在5%的水平上正向顯著影響交易方式的選擇，出讓的交易年限一般比出租長(zhǎng)，一次性出讓即使其交易費(fèi)用較高，但是可以減少交易的次數(shù)、降低交易頻率，從而能夠更好地節(jié)約多次交易帶來(lái)的交易費(fèi)用。市場(chǎng)交易方式選擇的研究結(jié)果：交易費(fèi)用越高，承租方傾向于選擇出讓方式，以降低多次交易帶來(lái)的高交易費(fèi)用。資產(chǎn)專用性中企業(yè)物質(zhì)資產(chǎn)專用性中企業(yè)員工人數(shù)和企業(yè)狀態(tài)均顯著正向影響交易方式的選擇，企業(yè)員工數(shù)越多，企業(yè)規(guī)模越大，企業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)更容易被“鎖定”在某一行業(yè)中，企業(yè)發(fā)展的周期和壽命會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)，因而更愿意選擇出讓方式；土地資產(chǎn)專用性中地塊更靠近鎮(zhèn)中心的交易企業(yè)會(huì)更愿意選擇出讓的方式。交易的不確定性中交易行為的不確定性具有顯著影響的因素包括交易對(duì)象、合同年限、合同是否公證，且均是正向顯著影響交易方式的選擇。與個(gè)體的交易大多數(shù)情況下是轉(zhuǎn)租行為，企業(yè)會(huì)選擇短期出租的交易方式以降低交易的不確定性和未來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)；合同進(jìn)行公證的情況下承租方會(huì)認(rèn)為交易更有保障，因而會(huì)傾向于選擇出讓的方式；交易環(huán)境的不確定性中價(jià)格決定方式、是否知道南海區(qū)試點(diǎn)及南海區(qū)流轉(zhuǎn)政策三個(gè)變量都顯著正向影響交易方式的選擇，承租方對(duì)政策的認(rèn)知和了解可以增強(qiáng)交易信息的掌握程度以減少企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中交易環(huán)境的不確定性，因而會(huì)傾向于選擇出讓方式進(jìn)行交易。交易頻率顯著正向影響交易費(fèi)用，首次交易的承租人可能會(huì)更愿意選擇出讓方式來(lái)交易，而二次或多次轉(zhuǎn)租的承租方會(huì)更愿意選擇出租的方式進(jìn)行交易。

從結(jié)論得出以下政策啟示以提高農(nóng)村集體建設(shè)用地交易效率：①集體建設(shè)用地市場(chǎng)的需求方（企業(yè)）對(duì)于土地的需求是地塊規(guī)模較大、區(qū)位條件較好，因此，對(duì)于政府及相關(guān)部門而言，對(duì)當(dāng)下分散的農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)展片區(qū)綜合整治工作較重要；②隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地交易逐步公開(kāi)化、合法化，以及各地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地交易平臺(tái)的建立，交易信息也應(yīng)隨之網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化、公開(kāi)化，為需求方提供更方便、有效的渠道了解地塊信息；③在交易過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)明晰是交易有效性的前提，因此，《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》的辦理會(huì)影響市場(chǎng)運(yùn)行效率的提高，并進(jìn)一步影響市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的交易費(fèi)用；④應(yīng)規(guī)范化交易過(guò)程中締約和履約程序以降低交易費(fèi)用，并可以通過(guò)引入中介機(jī)制等第三方規(guī)制來(lái)減少交易費(fèi)用。

5.2討論

從資產(chǎn)專用性角度來(lái)看，南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的資產(chǎn)專用性相對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地，其土地細(xì)碎化、產(chǎn)權(quán)細(xì)碎化程度較高，土地資產(chǎn)專用性較高，從而增加交易費(fèi)用；農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易需求方（企業(yè)）相對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的需求方而言，企業(yè)一般為小型企業(yè)，企業(yè)者超過(guò)50%是本地人，受教育程度75%以上為高中水平，人力資本專用性較高，交易費(fèi)用較高。從交易不確定性方面來(lái)看，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)相比，其產(chǎn)權(quán)安全性較低，例如，集體建設(shè)用地不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前南海區(qū)集體建設(shè)用地市場(chǎng)沒(méi)有抵押和融資機(jī)制，增加了市場(chǎng)交易的不安全性；而且，南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)建立不久，沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)制，增加了交易的不確定性，這都將帶來(lái)較高的交易成本。研究結(jié)果與威廉姆森提出的接近市場(chǎng)制形式進(jìn)行交易，資產(chǎn)專用性低、不確定性弱、交易頻率低，交易費(fèi)用低[21.22]理論解釋吻合。

農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易方式選擇是交易主體雙方（供給方與需求方）的博弈過(guò)程。從租賃方式來(lái)看，南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地租賃的契約期限一般較短，需求方（企業(yè)）不愿意在資產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行交易，以減少交易過(guò)程中的組織成本。如果交易客體（集體建設(shè)用地）產(chǎn)權(quán)清晰、交易安全，需求方傾向于選擇一對(duì)一的交易行為，以降低交易費(fèi)用。從出讓方式來(lái)講，農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓的契約期限相對(duì)較長(zhǎng)，生命周期較長(zhǎng)的企業(yè)傾向于選擇長(zhǎng)期交易，且傾向于選擇與集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行交易，避免二次或多次轉(zhuǎn)讓增加交易環(huán)節(jié)及稅費(fèi)繳納環(huán)節(jié)，以降低交易費(fèi)用，獲得長(zhǎng)期收益。

（編輯：王愛(ài)萍）

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