■ 鐘庭軍

準確理解“房子是用來住的，不是用來炒的”

■ 鐘庭軍

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。為此，中央經(jīng)濟工作會議提出，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，重新奠定了我國房地產(chǎn)行業(yè)支柱行業(yè)的基石。首先，支柱行業(yè)作用的發(fā)揮是以居住需求為基礎(chǔ)。2003年18號文件首先提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的“支柱行業(yè)”；2008年“國十條”又將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟“重要支柱行業(yè)”。雖然后來由于房價上漲得較快，“支柱行業(yè)”的定位不再被提起，但是實際上各級政府仍然把房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱行業(yè)。但是這種“支柱行業(yè)”的地位可能建立在不正確的觀念基礎(chǔ)上，即通過刺激投資投機性需求拉動國民經(jīng)濟?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”，理清了房地產(chǎn)行業(yè)拉動國民經(jīng)濟的方式和途徑：只有用于居住的房子才是拉動國民經(jīng)濟的有效引擎，而用于炒作的房子僅僅具有短效效應，長期看對國民經(jīng)濟造成危害。因為用于炒作的房子，僅僅停留在流通領(lǐng)域，尚未進入消費環(huán)節(jié)，那么后續(xù)拉動效應就是海市蜃樓。各級政府只有不斷提高居民的居住水平，使得剛性需求和改善性需求不斷得到改善，進而使得居民生活水平不斷得到提高，客觀上起到拉動了國民經(jīng)濟的效果，這才是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的本身要義。其次，“房子是用來住的，不是用來炒的”，界定了住房拉動國民經(jīng)濟的邊界和極限。用來住的住房不可能超過一定的邊界。2015年我國城鎮(zhèn)人均居住水平為33平方米，不可能再從增量對國民經(jīng)濟有多大的拉動效應。像我國一些三四線城市，人均居住水平已經(jīng)很高，房地產(chǎn)去庫存是一項長期的任務(wù)，不可能再像以前那樣通過房地產(chǎn)發(fā)揮拉動國民經(jīng)濟的作用。鄂爾多斯的康巴什新區(qū)其實就是過多利用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的失敗典型。當?shù)卣ㄟ^東勝區(qū)舊城改造等方式為當?shù)鼐用裉峁┝溯^多住房，而在康巴什新區(qū)又開發(fā)大量的商品住房以供銷售，結(jié)果導致無人居住的現(xiàn)象。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，正確回答了住房的財富效應。黨的十八大報告提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”，這是繼黨的十七大報告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”之后的又一政策亮點。有人認為通過炒房，倒買倒賣，迅速致富，就是住房財富效應的具體體現(xiàn)。其實這樣的認識是錯誤且?guī)в袊乐仄姷摹Ｗ》控敻恍陌l(fā)揮，也應該建立在發(fā)揮住房的居住屬性上，這是一種本質(zhì)的屬性。應該通過租賃的方式獲得租賃性收入，這種租賃性方式其實上體現(xiàn)了“房子是用來住的，不是用來炒的”精神。

我國近年來出臺了鼓勵租賃的若干重大文件，意在保護消費性需求、租賃性需求。住房的財富效應不應該體現(xiàn)在“炒房”上。在一個供不應求的市場上，倒買倒賣只能是住房的分配效應，弱化了國民的勞動積極性。譬如像北京北三環(huán)附近的住房去年賣5萬元/平米，今年突然暴漲到8萬元/平米。每個人都想通過倒買倒賣去炒房，而不是安心于本職工作。這種過度消費的模式依賴于房價不斷上漲的假設(shè)。通過抵押變現(xiàn)出住房的增值部分，用于個人的消費。一旦銀行加息，所有者因難以承受利息支出，而導致止贖，最終引發(fā)次級債危機。顯然，房價上漲不見得是住房的財富效應的體現(xiàn)，而通過出租房屋而獲得租賃性收入，才是財富效應的體現(xiàn)。

“房子是用來住的，不是用來炒的”提醒炒房行為很容易引發(fā)金融危機和社會危機。炒作的方式多種多樣。一是無資金者或者資金薄弱者，只能通過銀行貸款來完成購房，等到一定時機就把住房拋售出去，隨時變現(xiàn)，這就造成房價的不穩(wěn)定性。如果遇到央行加息等因素，由于提高了按月還供的成本，更有拋售的企圖。二是資金雄厚者，或者全額購房，占有多套住房，這其實是對稀缺資源的占有，盡管對經(jīng)濟影響較小，由于是全額購房，不用銀行貸款，不會造成對銀行的沖擊，但是對社會公平公正造成嚴重的危害。從代際角度看，每年大量的大學生進入工作崗位，猶如“過江之鯽”，產(chǎn)生了大量的購房需求，但是不同時代畢業(yè)的大學生卻遭受了代際不公平。1998年在體制內(nèi)的人可以分得一套公房，可稱為“既得利益階層”；1998～2013年在住房制度改革以及房價上漲過程中，可以以較低價位購得一套住房，這種人可稱為“或得利益階層”；而2013年至今，1985年后出生的大批畢業(yè)生，卻被迫承受高房價，可稱為“利益受損階層”。這就是住房代際不公平的體現(xiàn)。特別是在一線城市的年輕人，即使獲得了大城市的戶籍，也難覓安居之所。而這些人才正是中國經(jīng)濟以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的主力和精英，尤其要加強對這些年輕人的政策扶植力度。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，亟需解決技術(shù)性難題和道德難題。第一，技術(shù)性難題。住本身很難界定。譬如住的頻率是多久才算住呢？孩子上學需要一套學區(qū)房；周末度假，需要在風景好的郊區(qū)購買一套郊區(qū)房；父母親過來幫助照顧孩子，需要為之購置一套養(yǎng)老房；在上班時，需要躺下休息，需要一套午休房等等。任何住房需求如果不受資金約束的話都可以以購房的形式出現(xiàn)，都可以稱之為“居住需求”。這種表面上是用于自己居住的住房轉(zhuǎn)瞬間可能轉(zhuǎn)化為投機性需求，如果變賣其中一套，就可以獲得巨大的收益。因此界定居住性需求和投資投機性需求的簡單方法，就是限購限貸政策，北京市政府規(guī)定二套以上的北京籍居民不能購買第三套住房。目前北京市住建委通過住房的水電使用監(jiān)測，觀察到若干住房的空置現(xiàn)象，并提出警示，也是技術(shù)難題解決方式之一。第二，住房政策應該秉承傳統(tǒng)道德。限購限貸政策之下，居民又以離婚的方式，實現(xiàn)潛在的虛假居住需求，作為無房的離婚人士，又可以以優(yōu)惠的首套首付以及優(yōu)惠的利率謀取稀缺資源。這不僅不能體現(xiàn)市場的公平公正性，也形成了對傳統(tǒng)道德的挑戰(zhàn)。穩(wěn)定的家庭是社會健康發(fā)展的基石，任何一個社會都應該把穩(wěn)定的家庭放在政策優(yōu)先考慮的地位。因此在限購限貸政策外，應該體現(xiàn)傳統(tǒng)道德的原則，譬如規(guī)定離婚若干年內(nèi)不允許購買住房。

此外，“房子是用來住的，不是用來炒的”還需要一系列的配套政策支持，逐步實現(xiàn)長效機制。第一，完善住房發(fā)展規(guī)劃。房子即使完全用來住的，在當前體制下，也是不夠住的。像北京，每年供應商品房批準預售的套數(shù)也僅僅是6、7萬套，而每年新增的人口卻有60、70萬人，結(jié)婚對數(shù)也有16萬對左右，即使全部用于住，也不能解渴于萬一。而增加土地供應，疏散首都功能是題中之義。筆者在研究土地和住房關(guān)系課題中發(fā)現(xiàn)一個引人深思的現(xiàn)象：通常，人們認為當?shù)卣耐恋刎斦蕉嘣胶?，但是實際上不是這回事，土地收入是財政支出和財政收入差額決定的，如果地價高，只需賣幾塊地就能彌補這個缺口，政府會停止賣地。筆者發(fā)現(xiàn)，2016年一線城市土地成交量縮減最厲害；二線城市其次；三線城市最后。通過住房發(fā)展規(guī)劃，計算出住房需求量，進而提出對土地數(shù)量的要求；應該增加熱點城市的土地供給，采取問責制。第二，稅收改革。逐步推行遺產(chǎn)稅以及物業(yè)稅。遺產(chǎn)稅是一個人一生投資住房的清算，而物業(yè)稅是對個人每年住房的清算，這樣能有效盤活存量。我國房地產(chǎn)稅種主要是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而非保有環(huán)節(jié)，而在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，稅收極易轉(zhuǎn)嫁，難以遏制投資投機性需求。只有出臺“物業(yè)稅”和“遺產(chǎn)稅”，才能逐步減緩投資投機的步伐，真正體現(xiàn)“房子是用來住的，而不是用來炒的”。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心博士、研究員）